Totalentreprise – en betinget god løsning

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

OPAKs erfaring er at flere og flere tiltakshavere, også i offentlig sammenheng, velger totalentrepriser. Private investorer og tiltakshavere benytter totalentrepriser i større omfang enn tidligere, spesielt på prosjekter som klart kan defineres. De største entreprenørene foretrekker å gjennomføre prosjekter i totalentreprise. De bidrar i denne sammenheng med sin erfaring. Og kan utnytte egne ressurser med hensyn til valg av løsninger og kreativitet.En viktig faktor ved valg av entrepriseform er hvor store ressurser til oppfølging tiltakshaveren har til hensikt å benytte i prosjektet. Dette gjelder både egne og eventuelt innleide. Valg som tiltakshaveren gjør må være begrunnet ut fra tiltakshavers behov for påvirkning, styring, forhold til plan- og bygningslov, økonomisk forutsigbarhet og fremdrift. Tiltakshaver har i totalentreprisemodellen normalt kun en entreprenør å forholde seg til. Denne har det samlede funksjons-, prosjekterings- og utførelsesansvar.Byggherreorganisasjonen blir forenklet, man får kort byggetid totalt og tidlig budsjettsikkerhet (før byggearbeidene igangsettes). Det er likevel viktig at tiltakshaveren har innsynsrett i totalentreprenørens prosjektering og at tiltakshaveren følger opp prosjektet, slik at kvaliteten på det ferdige bygg blir i henhold til de kravspesifikasjoner som er grunnlaget for avtalen.

KravspesifikasjonI totalentreprise anbefales det sterkt at en betydelig del av planleggingen foregår på tiltakshaverens hånd, som resulterer i et gjennomarbeidet forprosjekt og en godt definert kravspesifikasjon. Dette gir tiltakshaveren sikkerhet for at sluttproduktet blir i tråd med forutsetningene.Når totalentreprisen legges ut på anbud, er det viktig at man ikke benytter «beste pris» prinsippet, men benytter «best anbud» prinsippet, slik at man har mulighet for å velge annet enn billigste anbud. Det avgjørende vil ikke nødvendigvis være laveste pris, men den aktør som man mener vil ha den beste gjennomføringsevnen og den evt. beste løsningen dersom det er gitt rom for alternative løsninger i anbudsforespørselen. Som følge av dette vil man i totalentreprise med konkurranse kunne velge mellom flere alternativer og flere tilbud. Prisen gis basert på tiltakshaverens kravspesifikasjoner og funksjonskrav.Detaljprosjekteringen blir overlatt til totalentreprenøren. Fokuseres det på lavest mulig pris kan det være fordelaktig med en mest mulig «åpen» arbeidsbeskrivelse, samtidig som man definerer en del absolutte krav i anbudsinnbydelsen. Det anbefales at man får utfylt lister med enhetspriser som danner grunnlag for endringer og valg fra tiltakshaveren underveis i prosjektet. Det er vår vurdering at tiltakshaveren i mange tilfeller får mest mulig for pengene ved å gjennomføre prosjektet i totalentreprise.

ByggherreforskriftenNår det gjelder forhold rundt helse, miljø og sikkerhet hvor «Byggherreforskriften» stiller krav til så vel tiltakshaver som de øvrige aktører, er det en klar fordel å benytte totalentreprise.Totalentreprenøren er (etter at avtale er inngått) da koordinator for prosjektering og koordinator for bygging. Totalentreprenøren vil også utarbeide HMS-plan for prosjektering og bygging etter at kontrakten er inngått. Det er viktig at krav til HMS og definisjon av de enkelte roller medtas i kravspesifikasjonen for totalentreprisen.