Tall fra SSB bekrefter: Elendig butikk å leie ut bolig i Oslo

Statistisk sentralbyrå (SSB) er fredag ute med sin årlige leiemarkedsundersøkelse.

I gjennomsnitt koster en 2-roms bolig i Oslo og Bærum 13.850 kroner i leie per måned. Det er 30 prosent høyere enn landsgjennomsnittet. I Bergen og Trondheim var gjennomsnittsprisen i 2023 henholdsvis 10.440 kroner og 10.830 kroner.

Skal du leie en leilighet med tre rom i Oslo og Bærum, må du regne med 16.790 kroner i måneden. 

Men når Estate Nyheter analyserer tallene grundigere, har leieprisene de ti seneste årene i hovedstadsområdt ikke hengt med boligprisene. 

Opp 88 prosent

Tall fra Eiendom Norge viser at boligprisene i Oslo i perioden har steget med 88 prosent. Rentefallet kan forklare en god del av den sterke oppgangen. I gjennomsnitt koster en bolig i Oslo nå 87.900 kroner kvadratmeteren.

Den månedlige leieprisen i Oslo har fra 2013 til 2023 fra 9000 kroner til 13.850 kroner. For en 3-romsleilighet er økningen fra 11.370 kroner til 16.790 kroner (se tabellen under).

Det er en oppgang på henholdsvis 54 prosent og 48 prosent. En typisk 2-romsleilighet på 50 kvadratmeter i Oslo koster med Eiendom Norges tall 4,4 millioner kroner. Med 13.850 kroner i månedsleie gir det en brutto direkteavkastning på 3,78 prosent.

Bedre i banken

Men det er altså før kostnader for utleier. Trekker vi fra 60.000 kroner i året i husleie og noen andre eierkostnader (ikke lån), er vi nede rundt 2,4 prosent. Det er godt under den risikofrie renten, før skatt. Estate Nyheter har omtalt hvor dårlig butikk det er å leie ut en bolig.

Hvis en utleier må ta opp et lån på 75 prosent av 4,4 millioner kroner (3,3 millioner), betyr det 16.550 kroner i månedlige rentekostnader. Da har vi forutsatt et annuitetslån over 25 år til 6 prosent rente. Leieinntektene dekker altså ikke engang rentekostnadene.

Les også:

Pluss

Kostnadssmell for boligeiere: – For stadig flere husholdninger blir disse avgiftene umulig å håndtere

Så nyter selvfølgelig utleier over tid godt av verdiøkningen. Men de som må ta opp lån, har negativ kontantstrøm i perioden.

En typisk 3-romsleilighet i Oslo på 70 kvadratmeter koster med Eiendom Norges kvadratmetertall 6,16 millioner kroner. 16.790 kroner i månedsleie gir 3,2 kroner i brutto direkteavkastning. Nettoavkastningen blir altså enda dårligere enn for en 2-romsleilighet.

Høyest i vest

Det er ikke overraskende store forskjeller innad i storbyene. En 2-roms leilighet i Oslo på 50 kvadratmeter i området Frogner, Ullern, Sentrum og St. Hanshaugen koster ifølge SSB gjennomsnitt 14.400 kroner per måned å leie. Men her er også boligprisene høyere, som demper direkteavkastningen.

En tilsvarende boenhet i området Søndre Nordstrand, Grorud, Stovner og Alna koster til sammenlikning 12.500 kroner i måneden. 

I Bergen er en standard 2-roms bolig på 50 kvadratmeter i Bergenhus-området beregnet å koste 11.500 kroner. Leieprisene i de øvrige bydelene er beregnet til koste 10.400 kroner. Det gir en forskjell på rundt 11 prosent.

Under har vi gjengitt leieprisene i de ulike områdene for 2022 og 2023.

SSB skriver videre at leiekontrakter som ble inngått i år eller i fjor, i gjennomsnitt har rundt 12 prosent høyere leiepris enn inngåtte leiekontrakter mellom 2017 og 2021.

Les også:

Pluss

Kona og sønnen til Niels A. B. Bugge casher millioner på bygård

Eldre forhold gir lavere leie

Forskjellen er på rundt 30 prosent hvis man sammenligner årets og fjorårets nye leieavtaler med avtalene som ble inngått før 2017. Tendensen med lavere leie jo eldre leieforholdet er har holdt seg stabilt de siste årene.

I Oslo svarer for øvrig 43 prosent av de spurte at de leier av en profesjonell utleier. Hovedstaden har høyest andel profesjonelle utleiere. Bergen og Trondheim har en tilsvarende andel på henholdsvis rundt 27 og 33 prosent.