Svinedyre tomter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Peab Eiendomsutvikling har nylig kjøpt Trondheimsveien 113 (se oversiktsfoto), rett nord for Carl Berners plass på Oslos østkant. Her skal Peab utvikle 16 000 kvadratmeter. Selger er ukjente Progress Ingeniørfirma. Adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig spådde i oktober i fjor høyere tomtekostnader, som kan gi økt boligkonvertering. 

Og det er tilfelle her. NE nyheter har grunn til å tro at Peab har betalt minimum 20 000 kroner per utbyggbar kvadratmeter BRA, ut fra hva konkurrenter bød for eiendommen. Hvis det er tilfelle, snakker vi om en tomtebelastning på høyde med det dyreste i Oslo sentrum og langt over tomteprisene på Sinsen og Løren (13 000-15 000 kroner), som ikke ligger langt unna.

Vil ikke bekrefteKjøpesummen kan dermed fort ha vært drøyt 300 millioner kroner for den ferdigregulerte tomten. Adm. direktør Henning Hanevold i Peab Eiendomsutvikling vil overfor NE nyheter ikke bekrefte prisantydningen. Hanevold skriver i en e-post at de tidlig på året la til grunn en utsalgspris og ser at den ikke lenger er reell, slik markedet har utviklet seg.

Megleren DTZ vurderte ifølge Hanevold leieprisene høyere enn det Peab valgte å legge til grunn i kalkylen, av forsiktighetsgrunner. Han antar at de kommer til å lage et næringsbygg, der det blir mulig å få en bra dagsaktuell markedspris. Til Finansavisen uttaler Hanevold blant annet at det er en utfordring når markedet tar av som i dag.

– Det skaper en slags Klondyke-stemning i markedet, hvor alle ønsker å tjene penger på boligmarkedet, og det blir en veldig rift om eiendommene. Dermed hausses markedet opp, og det er i mange tilfeller tomteeierne som får en stor del av denne effekten, sier han til avisen. Hanevold medgir at de har betalt en «frisk pris».

75 000 kroner?Det er snakk om å bygge 120-130 leiligheter på eiendommen. NE nyheter har fra markedshold hørt at en gjennomsnittlig utsalgspris på hele 75 000 kroner er realistisk for boligdelen på 8000 kvadratmeter. Hvis det slår til, og vi forutsetter en entreprisekostnad på 35 000 kroner kvadratmeteren, snakker vi om en total oppførings- og tomtebelastning på 55 000 kroner kvadratmeteren.

I tillegg kommer noe utgifter til infrastruktur, prosjektering, salg, administrasjon – byggherrekostnader – og ikke minst kapitalkostnader. Legger vi de typiske kalkylene til Selvaag Bolig til grunn her, utgjør disse kostnadene 12 000-13 000 kroner kvadratmeteren.

Da snakker vi om – gitt ovennevnte forutsetninger – en selvkost for boligene på 67 000-68 000 kroner kvadratmeteren. Det er altså fortsatt mulig å tjene penger, men det er flere usikre variabler her, ikke minst utsalgsprisene.

Ikke spesielt høytNår det gjelder næringsdelen, skal Peab utvikle et nærsenter på 6000 kvadratmeter, som de garantert skal selge når det er oppe og står. Denne delen av Oslo har ikke spesielt høye leiepriser, verken når det gjelder handel eller kontor. Men en total næringsdel på 8000 kvadratmeter av totalt 16 000 kvadratmeter nyanserer regnestykket for hva som er en forsvarlig kjøpesum.

Trondheimsveien 113-115 er altså kjøpt som en utviklingseiendom og ikke en kontantstrømeiendom.

Ser vi på regnskapet til Trondheimsveien 113 AS for 2015, viser det driftsinntekter på snaue 8,1 millioner kroner, et resultat på 5,7 millioner, men en svært lav bokført balanse på 16,5 millioner kroner. Det fremkommer ingenting i årsregnskapet for 2015 over hva de reelle verdiene for eiendommen skulle være.