Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Han er lang, blid og litt på hugget, og den rutete skjorta er åpen i halsen. Administrerende direktører i eiendomsbransjen bruker ikke nødvendigvis slips lenger på jobben. Men buksa er klassisk grå, i motsetning til resten av mannen. Adm. direktør Per Hjorth har såvidt passert femti, men virker adskillig yngre. Etter fem minutter er han klar. – Da kan avhøret begynne, gliser han. – Ja, jeg er skyldig!– I hva?– I å ha gjort Eiendom-Consult uavhengig, i å gjøre kundene fornøyd, og i å lede et selskap som tjener gode penger, er sultent på utdfordringer og gjerne vil bli større. Som ”avhørsleder” registrerer jeg at Per Hjorth er i det bekjennende hjørnet, men han må nok presses litt, skal vi komme til bunns. Starten bør likevel være myk.
Midt i markedet– Hva er det som gjør næringsmegling så morsomt og spennende at du har valgt å jobbe med det?– Nei, … næringsmegling er jo å være midt i markedet av næringseiendom. Man er med på å skape verdier for gårdeierne og løsninger forleietagerne. Vi er engasjert av gårdeierne, vi sitter på deres side av bordet, men prøver også å se saken fra den andre partens ståsted. Vi er ofte engasjert som rådgivere og verdivurdere for eierne, og det som er spennende med det er at vi da yter en tjeneste som er med på å skape verdier, ved at lokaler leies ut og gir inntekter. Eller at vi selger eiendom og skaper merverdier. Det som er gøy er selve transaksjonene, du må like akkurat det for å trives som megler. Det er noe med intensiteten og temperaturen i det å være en mellommann i en transaksjon, være med og skape transaksjonene. Enten liker du det, eller så liker du det ikke. – Du liker temperatur, vind og bevegelse?– Det er et kick, det skjer noe. Det siste året har det har vært mye å gjøre, og det er gøy.
Kraftkar med sans for risikoHan vet hva han snakker om. I mange år jobbet han i kraftbransjen og bygde opp den nordiske kraftbørsen Nord-Pool til å bli en ledende internasjonal kraftbørs på 90-tallet. En skikkelig kraftkar er han, siviløkonomen med sans for risiko.Da han begynte i eiendomsbransjen for tre år siden, som nyslått sjef for Catella Eiendoms-Consult, var eiendomsmarkedet preget av flau vind, regnvær og mørke skyer. Alle var negative.– Den gang snakket du om ”bjørnemarkedet”?– Ja, et sovende marked, ”bear market”, nå er det ”bull market”. Renten har vel gått ned tre prosentpoeng siden den gang. – For tre år siden sa du at det kanskje blir oppgang i 2005. Nå er spørsmålet: —– Hvordan visste jeg det? avbryter Hjorth.Han slår opp en skrallende latter. – … for der traff jeg spiker’n på hodet.– Det kunne vel nesten ikke bli verre enn det var?– Ja, arealledigheten økte fortsatt. Det var all time high med en ledighet i Oslo på 12 prosent. Og leiepriser helt i bunnen.– Men du kjente på vinddraget?– Nei, jeg gjorde en grundig analyse. Han ler overgivent på ny.– Når man har vært ute i krigen noen ganger så vet man at ting går opp og ned. Jeg husker godt den store nedturen og den store oppturen i finansbransjen. Det går nok i fem-til-syv-års-bølger i økonomien. Og med en bunn i 2002/2003 så var det rimelig å anta at det skulle begynne å stige i 2005. Samtidig hadde vi i 2003 en indikasjon på at renten skulle falle ganske mye. Eiendomsmarkedet er veldig rentedrevet.
Spår nedgang i 2008– Og nå har vi det veldig hyggelig. Men når kommer da nedgangen?– Jeg tror den følger de samme historiske sykler, fem til syv år, og med all time low i 2002/2003, så legger du på fem til syv år, og da får du 2007/2009. Nybyggingen øker, renten er gradvis på vei opp, og på et eller annet tidpunkt er økonomien overopphetet. Renten vil stige relativt sett noe mer, og da avtar etterspørselen i markedet. 2008 og særlig 2009 kan bli vanskelige år.Men nok om utrivelige spådommer. Det er langt mer nærliggende å snakke om hvor komplisert det etter hvert er blitt å drive næringsmegling i stor stil.
Mer komplisert– Næringsmegling handler ikke bare om å kjøpe og selge eiendom, men selskaper?– Det er fortsatt mye av det samme, men ja, det er blitt mer komplisert. Eiendoms-Consult kan med sin konsesjon drive med alt som har med eiendom å gjøre, også transaksjoner som omhandler aksjer og andeler, såfremt det underliggende produktet er eiendom. Det krever kompetanse, og det har vi satset bevisst på.I korridoren utenfor aner vi skikkelser i fint driv på vei til og fra, og det kan like gjerne være en siviløkonom som en sivilingeniør, eller en advokat eller statsautorisert eiendomsmegler. Eiendoms-consult er et akkurat et passe stort orkester, 11 mennesker har sine solopartier, men følger akkordene og holder rytmen. Selv er han er mer enn en sax-behandler, den gamle saxofonisten. Han må også svinge taktstokken.– Men filosofer har dere ikke?– Ikke ennå, men vi kunne gjerne trengt en. Men da må han elle hun også kunne megle. – Tar det mye tid å lede selskapet?– Nei, her er folk selvgående. Men noen må koordinere og sy dette sammen.
Vil gjerne ha flere kvinner– Apropos sy, hvorfor tror du det er så få kvinner i eiendomsbransjen?– Det vet jeg ikke. Generelt har meglerbransjen få kvinner. Det er mulig de ikke tiltrekkes i samme grad som oss menn av det å få kick av å gjøre en deal.– Det er ikke trygt nok, mener du?– Nei, det er ikke trygt å drive med eiendomsmegling! Vi lever av no cure no pay. Du må skape dealene, da får du betalt.– De kvinnene som er i bransjen er ofte svært dyktige?– Ja, vi har mange dyktige kvinner, og det kunne vært mange flere. Vi vil gjerne ha flere kvinner! De store kundene krever stadig mer kompetanse. Vi driver også med strategisk rådgivning. Det handler om hva som bør gjøres med eiendommen i forhold til et porteføljeperspektiv i en investeringsstrategi. Hvordan maksimeres verdi i forhold til investors preferanse. – Dermed blir det også mye finansanalyse?– Det gjør det, den er ikke nødvendigvis komplisert, men den skal gjøres Et skikkelig håndverk.– Med din bakgrunn er du rett og slett skodd for dette?– Jeg tror det, om jeg får være så ubeskjeden. Jeg er ikke den tradisjonelle, klassiske næringsmegleren som bare jobber med transaksjonen. Jeg kan jobbe mye bredere.
Har lært mye– Du sa i 2003 at du var klar for å lære om eiendomsbransjen. Hva har du lært?– Masse. Jeg har lært mye om hvordan næringseiendom er som investeringsobjekt og hva aktørene er opptatt av. Innslaget av finansielt initierte aktører har vokst sterkt. Den gang var det stort sett tradisjonelle gårdeiere som drev markedet. Næringseiendom er et veldig egnet investeringsobjekt. Jeg har også lært mye om eiendomsmegling. Det er et fag man skal ha stor respekt for. Det står i loven at megleren har omsorg for begge parter, selv om man bare representerer én part. Den ene langveggen på møterommet er dekorert med et stort bilde av Vestbane-prosjektet. Ikke uten grunn. Eiendoms-Consult har fått i oppdrag å selge eiendommen.– Vi venter bare på reguleringsplanen. Dette er et prosjekt med stor oppmerksomhet.– Eiendomsmegling er veldig lokal business. Meglerne bør være lokalkjent?– Ja, du må kunne mye om eiendommene, historikken, hvilken beskaffenhet de har og hva de kan brukes til. Vi er 35 år i år, og vi har en historikk på de fleste eiendommene i Oslo. Vi kjenner både gårdeierne og leietagerne, parkeringsforhold og mange slike detaljer.Hjorth er blitt varm i snakketøyet nå. Han snakker om et marked som har modnet etter nedgangen, om en meglerprosess som er blitt profesjonalisert. De beste blir med videre, sier han.– Du skal ha gjennomarbeidede prospekter og med høyt detaljeringsnivå om forhold i bygget.
Finansielle eiere kan bli fjerne– Du sier at eierne mer og mer blir finansielle investorer. Er det heldig for leietakerne at avstanden mellom eier og bruker vokser?– Jeg tror nok at dette kan være et problem på sikt. Noen av de finansielt orienterte investorene, som for eksempel Aberdeen, bygger opp driftsorganisasjoner. Da er det uproblematisk. De KS-ene som er lagt ut, hvor det er mange investorer, må ha et opplegg for drift og vedlikehold for å kunne foredle verdiene bygget representerer, ellers får du ikke leietakere på sikt. Men vi ser at enkelte av kalkylene er veldig pint på eierkostnader, det kan gå utover leietagerne. Hvis markedet da virker, så vil misfornøyde leietagere flytte, og når de flytter og lokalene ikke blir leid ut, så synker eiendommene i verdi. Da vil investorene reagere, og markedet vil rette seg opp og finne bedre driftsløsninger. Hvis ikke faller eiendommene ut av markedet.– Markedet rydder opp, men det kan ta tid, og i mellomtiden er det en del leietagere som får sår og skrammer og søvnløse netter?– Ja, jeg tror det største problemet er når leietageren forsvinner. Og da er det eieren som merker problemene. Men jeg synes markedet fungerer bedre og bedre, det er blitt mye mer gjennomsiktig på de tre årene jeg har vært i denne businessen, med bedre og sikrere informasjon om leiepriser og salgspriser. Det er ikke så lett å pakke bort kokkelimonke lenger. Transaksjonsvolumet har gått opp fra fem milliarder i 2003 til over 40 milliarder i 2005. – Men så var det vel ikke så mange transaksjoner i 2003?– Det var nok all time low det året, ja. Men ser vi på Sverige, som er dobbelt så stort, så er transaksjonsvolumet i dag ca. 100 milliarder. Med et stort volum blir dybden i prisingen mye bedre, vi får riktigere priser.
Om å ta feil– Mange sier at nå tar markedet feil, for prisene ligger altfor høyt? – Markedet tar aldri feil! Det er investorene som tar feil.– De har for mye penger, som de bare pøser inn?– Markedet er det som investorene gjør det til å bli, og hvis ikke noen investorer hadde vært villig til å ta feil, så ville vi ikke fått et riktig marked. – Men hvilke investorer tar feil?– Det er vanskelig å si. Noen av dem som ikke har solgt, tror jeg burde ha gevinst nå. Noen av dem som har kjøpt har kanskje kjøpt for dyrt. Så kommer kanskje oppgangen leieprisene til mer enn å kompensere for oppgangen i eventuell rente. Men jeg tror ikke mange har tatt feil. De som har kjøpt dårlig vedlikeholdte gårder kan få seg noen overraskelser. Det får man alltid i et overopphetet marked.– Flyttet dere fra Arbins gate etter 27 år og hit til Fridtjof Nansens plass for å få lavere kostnader eller for å få bedre utsikt? – Ikke for å få lavere kostnader. Det var for å få nye, freshere, mer moderne og mer sentralt beliggende lokaler og tvinge oss gjennom en prosess hvor vi fikk fornyet oss litt, både internt og profilmessig. Vi ville fortsatt være i Vika.
En totalt forandret bedrift– Dere har feid Catella-navnet ut?– Med badevannet. I sommer løsrev vi oss fra det svenske moderselskapet. Mandatet mitt da jeg begynte her for tre år siden var å fornye selskapet og bringe det inn i det mer finansielt initierte markedet. Vi var litt fat and happy. Jeg fikk en betydelig eierandel. Vi restrukturerte i et holdingselskap og to datterselskaper, det ene var Catella Corporate Finance, det andre var Catella Eiendoms-Consult. Vi fikk etter en tid en eierdiskusjon hvor vi landet på at corporate finance-selskapet måtte integreres mer mot det svenske morselskapet for å oppnå synergier, mens den tradisjonelle næringsmeglingen i Catella Eiendoms-Consult er en mer lokal forankret virksomhet. Vi gjorde et Alexanderhugg mellom de to datterselskapene, og Eiendoms-Consult ble frigjort, dvs. jeg og tre kollegaer fikk tilbud om å kjøpe det. Og det har vi gjort.Per Hjorth er største aksjonær, men ikke hovedeier. De har gitt selskapet det gamle navnet tilbake. De samarbeider med Catella i flere prosjekter.– Dere gikk såvidt med overskudd i 2004. Tallene for 2005 er kanskje lysteligere?– Ja, det er meget lysteligere. Vi har hatt et meget godt år, smiler han. Men han vil ikke være mer konkret. Han understreker at 2004 var spesielt, det bar også preg av at Catella Eiendoms-Consult hadde båret alle etableringskostnadene for Catella Corporate Finance.– Når vi var i et konsern hadde det ingen hensikt å betale skatt av overskuddet i Catella Eiendoms-consult og bruke beskattede midler som vi sender til Sverige og inn i et holdingselskap for så å etablere Corporate Finance. Samlet hadde vi tre millioner i resultat i 2004. – Hva er situasjonen i dag?– Vi hadde en omsetning på 26 millioner i Eiendoms-Consult i fjor. Så får vi se hvordan vi disponerer overskuddet. Vi er blant de fem største næringsmeglerne i landet nå. Og det er blitt en totalt forandret bedrift. Men vi er ydmyke overfor historien og og ikke minst kundekontaktene fra tidligere.Oslo kommune eier lokalene, og Hjorth karakteriserer KF Kontorbedriften som er en helt ok gårdeier. – Vi ser ikke så mye til dem. De driver jo stadig vekk med omorganisering. Jeg tror de ikke helt har funnet formen sin i forhold hvordan de skal drive med kommersiell næringseiendom.– Er du mer coach enn sjef?
Det blir stille en stund.– Kanskje det. Jeg sitter ikke på min pidestall og gir kommandoer, så jeg er vel mer coach. Men jeg har ikke noen problemer med å være sjef. Jeg kan ta upopulære avgjørelser. Jeg har tatt mange. På personalsiden, særlig det første året, da vi hadde en restrukturering. – Du brukte kniven?– Nei, jeg brukte tungen. Jeg bruker aldri kniven. Jeg pleier å forankre avgjørelsene i styret. Er mandatet og målsettingen klar, så vet du hva du skal jobbe etter. Da får det heller ta litt tid. Ting behøver ikke å skje umiddelbart. Du trenger ikke være bajas, men du må ikke vike for målet. Ellers oppnår du ingen ting.– Dere er ikke fat and happy?– Nei, vi er sultne, aggressive og veltrente, men vi har fortsatt et stykke å gå.
Norge på steinhard hestekur– Er Norge i ferd med å bli fat and happy?– Det tror jeg faktisk er en risikofaktor som er ganske stor. De fleste av oss har det såpass godt at vi blir litt sløve. Vi tror at tingene går av seg selv. Men i Eiendoms-Consult vet vi at det gjør de ikke, for vi har vært gjennom en hestekur.– Ser du for deg hvordan Norge skulle komme gjennom en hestekur?– Det blir tøft, og nedturen kan bli steinhard.– Men må vi ha en hestekur?– Hvis renten øker og dermed kronekursen, så er vi historisk så volatile at når det først går den ene eller den andre veien, så har det en tendens til å aksellerere, og det har jeg opplevd flere ganger før. Nedturen kan komme bråere enn vi kan forestille oss i dag. Vi er ikke mentalt rigget for det når det er kjøpefest. – Men hvor sannsynlig er dette?– Det er helt sannsynlig. Det er bare snakk om tid. Jeg sa 2008/2009. Da får vi en korreksjon. Nedturen kan bli bratt, men hvor bratt den blir, er umulig å si.– Ser du helt bort fra det politiske aspektet?– Nei, det er veldig vesentlig, og det er litt farlige signaler som kommer nå. Egentlig synes jeg det regjeringsalternativet vi har nå er vel så bra som det vi hadde rent beslutningsmessig. Det er sunt for landet å ha en handlekraftig regjering. Det er mye bedre enn en ikke-handlekraftig regjering. Det er mitt grunnsyn. Det gir stabile rammebetingelser. Det som er farlig er hvis SV ikke er disiplinert nok til å sitte i regjering, noe som i ytterste konsekvens kan få regjeringen til å sprekke og bli en mindretallsregjering. Da vil vi få en utgiftsøkning, for da får du ikke en budsjettdisiplin som du har når man er samlet om et mandat. Vi er fat and happy, og det er lett å bevilge seg mer. Skjer det, øker inflasjonen og dermed renten og dermed presses kronen oppover, og det vil redusere konkurransekraften. Det er så enkelt.– Så bærer det rett mot stupet?– Ja, og da avhenger det av faktorenes orden og internasjonale konjunkturer. Det er bare snakk om tid. Har regjeringen styring, blir det ikke så bratt.
Ikke blant de mektigste lenger– Ville du fortsatt gjerne vært blant de 1000 mektigste finansfolkene i verden?– Hvor har du det fra?– Man googler.– Men det er tull, vet du. Det var et blad som to år på rad dro meg inn på den listen, sammen med blant annet John Fredriksen. Fordi jeg var sjef for kraftbørsen. Jeg har ikke noe behov for å stå på den listen. Men bakgrunnen for å stå der er jeg ganske stolt av. Vi bygde opp NordPool ASA, som eksisterer i beste velgående og fortsatt er referansebørsen for andre kraftbørser i verden, og det er 23-24 av dem. Mekanismene for prisfastsettelsen virker.– Fungerer kraftbørsen for forbrukerne? Kraft er jo et produkt man kjøper uavhengig av kvalitet. Som forbruker opplever jeg at uansett hvor mye vann det er i magasinene og uansett nedbør og temperatur, så er kraftprisen enten stabil eller svakt stigende? – Kraftbørsen fungerer, svarer Hjorth med stoisk ro. Han sitter i styret i bladet Europower, så han følger godt med. – Men det er riktig som du sier, og jeg skjønner at folk er litt frustrert. Tidligere, på 90-tallet, var kraftprisen mer volatil med vått eller tørt vær, fordi det var et nordisk marked. Nå er det blitt et mer europeisk integrert marked. Selv om prisfastsettelsen på Nord-Pool gjøres for det nordiske markedet, så påvirkes den nordiske kraftsituasjonen veldig av den europeiske. Blant annet påvirkes kraftpriser i Norge av kullprisene og gassprisene. I et tørt år er det på mange måter en sikring for oss at vi kan importere kraft, og at vi i våte år kan eksportere. Men det betyr ikke at prisen går opp og ned. Den jevnes ut, og det at man er integrert i et europeisk system bidrar til en form for prissikring. Og det å få til stabile, forutsigbare priser var ett av målene for myndighetene når de etablerte rammebetingelsene for kraftmarkedet.
Stoisk ro– Jobber du like hardt nå som da du bygget opp Nord-Pool?– Nei. Da jobbet jeg nesten døgnkontinuerlig i perioder. He-he-he. Pluss tid til familien. Og jeg er gift med akkurat den samme kona som den gang! Heldigvis. Snart 25 år.– Er det fordi du er en kul, laidback fyr?-Laidback vet jeg ikke, men jeg tror jeg har en slags stoisk ro. Jeg kan være ganske anmassende, men jeg mister ikke fatningen så lett. Hvis du spør folk rundt meg som har sett meg da det var tilløp til krise i kraftbransjen, på grunn av kombinasjonen tørrår og kald vinter midt på 90-tallet med mye mediaeksponering, så tror jeg at de vil si at jeg klarer å holde hodet ganske kaldt. Jeg jobber ganske effektivt under press.– Du er altså god å ha med i krigen?– Det er det faktisk noen som har sagt. Det stemmer med min personlighetsprofil. Den har vært testet opp og ned blant annet i USA i forbindelse med ledertrening, der dette kom tydelig frem.– Var det en god følelse?– Det er en god følelse, jeg er en robust type.
EventyrlystenI 1974 ble bærumsgutten Per Hjorth bygningsarbeider. Det vil si, han monterte ferdighus på Vestmannaeyar etter det store vulkanutbruddet. Der trengte de hus veldig raskt. – Du var du akkurat ferdig blåruss og dro til Island?– Ja, jeg skulle tjene penger, jeg var litt søkende og eventyrlysten. Systemet het Sun House og var konstruert av arkitekt Geir Grung. En kamerat og jeg var hjelpemontører og trengte ikke så mye snekkerferdigheter. Vi bodde på en fiskefabrikk.– Skikkelig proletært?– Ja, ja, vi bodde på fabrikken sammen med masse damer. Det gikk veldig bra. Det var nirvana!– Men lukta da, mann!– Damene luktet godt, men det var en jævlig lukt på fabrikken, for de kokte fiskeolje, og når det var sterk vind ble dampen fra pipene presset ned i gatene, da fikk vi brekninger når vi skulle gå på jobben. Men det var en utrolig lærerik og spennende tid. Vi la oss opp penger og unnet oss en lang ferie i USA hvor vi kjørte rundt på hele østkysten i vår egen bil.
Troppsjef og storbandSå begynte alvoret med militærtjeneste, og typisk for Per gjorde han optimalt ut av det. Etter Marinens befalsskole ble han kvartermester og troppsjef for musikktroppen. Han spilte saxofon. Den kan han fortsatt dra frem og spille på, men det er sjelden.- Jeg prøvde meg såvidt i et storband. Det var da jeg fant ut at jeg var et øvingsprodukt og ikke et talent. – Har du hørt om den danske bussjåføren Per Hjorth som ble med i Birkebeinerrennet fordi en av passasjerene hans måtte trekke seg? – Jeg har lest om bussjåføren. Det er jo litt morsomt, for jeg har vært med i Birkebeinerrennet flere ganger. Men jeg er ikke i slekt med ham, selv om min farfar kom fra Danmark. Per Hjorth er gammel konkurranseskiløper og ble kretsmester i 1971 som 16-åring. – Er du fortsatt konkurranselysten?- Ja, og som skiløper er Birken er hovedmålet.Ni ganger har han tatt Birkebeinermerket. I slutten av januar skal han gå Marchilonga i Italia sammen med kollegaen Gudmund Harlem.- Det er syv mil i Val di Fiemme gjennom mange landsbyer. Jeg gleder meg.Hjortejegere bes holde seg unna.
