Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NEnyheter har gjennomgått fjorårstallene til noen av Norges største eiendomsaktører. Gjennomgåelsen viser blant annet at forskjellen i direkteavkastningskravet – yielden – var heller liten for 2009.
Mange av selskapene bruker de samme verdivurdererne, som det er få av i det norske markedet. Det kan være en forklaring til jevnheten, samt at de store aktørene står overfor noenlunde samme markedsrisiko og avkastningskrav, til tross for nokså ulike porteføljer.
Norm: 6,7 prosentFor Eiendomsspar viser tallene at netto yield for porteføljen, altså direkteavkastningen korrigert for eiendomsrelaterte kostnader, ved utgangen av 2009 var anslått til 6,7 prosent. Yieldkravet falt med 0,3 prosentpoeng i løpet av fjoråret. For hotelleierselskapet Pandox var også nedgangen 0,3 prosentenheter, fra 6,8 prosent til 6,5 prosent.
Når det gjelder børsnoterte Olav Thon Eiendomsselskap, baseres verdivurderingen ved utgangen av 2009 på et gjennomsnittlig avkastningskrav på 6,7 prosent, altså identisk med netto yield til Eiendomsspar. Olav Thon sitter riktig nok med et langt større kjøpesenterinnslag i porteføljen, som gjennomgående har et lavt yieldkrav.
Store enkeltvariasjonerPå porteføljenivå har avkastningskravet de to seneste årene ligget mellom 6,3 og 6,8 prosent. For enkelteiendommer i Thon-porteføljen varierer avkastningskravet fra 5,9 prosent til 10,0 prosent. Et fall i yieldkravet på 0,5 prosentpoeng øker for øvrig eiendomsverdiene isolert sett med 2,1 milliarder kroner for det børsnoterte Thon-selskapet, mens et økt yieldkrav på 0,5 prosentpoeng senker verdiene med 1,6 milliarder.
Går vi til Norwegian Property (NPRO), som er det selskapet som opplyser mest om yielden, var brutto kontaktsyield i 2009 7,0 prosent for kontorporteføljen. Netto kontraktsyield var 6,6 prosent, altså så å si identisk med yielden til de to ovennevnte, selv om de to andre har en mer blandet portefølje. NPRO har ikke handelseiendommer og skal heller ikke ha det fremover.
NPRO ser også på hva yielden hadde vært hvis de hadde oppnådd antatt gjeldende markedsleie for alle inngåtte kontrakter. Gitt disse forutsetningene, var brutto og netto markedsyield ved utgangen av 2009 henholdsvis 7,4 prosent og 7,0 prosent.
Klart høyestNPRO skiller seg imidlertid klart ut i leiepriser og verdsettelse av eiendommene per kvadratmeter. Med 1655 kroner kvadratmeteren i årlige leieinntekter, og 23 710 kroner kvadratmeteren i gjennomsnittlig verdsettelse av porteføljen, ligger de godt over andre eiendomsaktører. Det støtter opp under NPRO som et kontoreiendomsselskap med mye prime eiendommer: Dyre eiendommer i dyre strøk.
Ser vi på eiendomsporteføljen til Storebrand Eiendomsfond hadde de en brutto yield på rett over 7 prosent i fjor. Netto yield i porteføljen er ifølge dem selv ca. 6,9 prosent ved utgangen av fjerde kvartal, altså litt høyere enn i eksemplene over.
Men gjennomsnittlig oppnådd leiepris i porteføljen var 1045 kroner kvadratmeteren i 2009, og gjennomsnittseiendommen er verdsatt til snaue 14 600 kroner kvadratmeteren. Med andre ord langt under Norwegian Propertys nivåer, som både skyldes ulik sektor- og geografisk fordeling og beliggenhet/standard.
DnB NOR Eiendomsfond hadde ved årsskiftet en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for eiendommene på 15 689 kroner, altså en tusenlapp i snitt høyere enn i Storebrands fond. Brutto kontraktsyield ved utgangen av fjoråret var nøyaktig 7 prosent, et tall vi kjenner igjen fra de andre aktørene.
Høy bruttoyieldTilsvarende yield for helstatlige Entra Eiendom falt fra 7,6 prosent i 2008 til 7,4 prosent i 2009, altså en høy bruttoyield i forhold til de andre aktørene. Nettoyielden i samme tidsrom er ned fra 6,9 prosent til 6,7 prosent, og da er vi straks på nivået til flere av de andre aktørene. Store forskjeller mellom brutto og netto yield indikerer høye eiendomskostnader, men kan også gjenspeile ulike leiekontrakter (hva skal uleier/leietaker dekke), eller større investeringer i fremtidig høyere standard.
