MILLIARD-RIFT om Kværner-eiendom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Lodalen er en av Oslos siste og mest sentrale eiendommer av betydelig størrelse. Deler av eiendommens vestside har god eksponering mot trafikantene på E6. I dag er den regulert til byggeområde for industri, kontor, lager og verksted.Totalt er tomtearealet på om lag 156 mål. Bebygget areal er 54.000 kvadratmeter; totalt er området regulert for 213.000 kvadratmeter næringsformål. Potensialet for boligbebyggelse anslås til nærmere 50.000 kvadratmeter. Meglers verdivurdering er 515 millioner kroner.Området har en industrihistorie som strekker seg flere hundre år tilbake i tid. Lodalens første industri var et møllebruk, Volin Mølle, under gården ved samme navn. Dette er det første kjente møllebruket på østlandet, som første gang er nevnt i gavebrev til Mariakirken fra hertug Håkon på 1200-tallet. Gården ble siden kalt Vaalen; området er idag kjent som Vålerenga.Fra 1500-tallet var det sagbruk i Lodalen. Etter to store flommer på slutten av 1700-tallet ble denne virksomheten oppgitt. Undertiden var det også stampebruk for bark til byens garverier. På 1800-tallet ble det anlagt kornmølle her.

Møllebruk

Navnet Kværner dukket første gang opp på 1600-tallet som et møllebruk under en gård av samme navn. Kværner møllebrug som bedrift ble opprettet i september 1853 og hadde da et jernstøperi. Produksjonen besto av produkter som ovner og komfyrer, som senere ble supplert med et rikholdig produktspekter.En brann i 1927 la halve Kværner i aske. Men allerede i 1930 var bygningene ferdig gjenoppbygget. Etter 1945 ble det foretatt omfattende utbygginger. Elven ble lagt i kulvert for å vinne arealer.Utviklingen av området omkring Lodalen hadde sitt utspring i Kværners virksomhet. Det startet med en spredt boligbebyggelse i Kværnerskogen på begynnelsen av 1900-tallet. Kort tid etter ble det etablert en egne-hjem-koloni med småhus ved Enebakkveien. Stedet fikk navnet Arctanderbyen og var Norges første hageby. I 1914 ble det etablert arbeiderboliger i Svartdalen under navnet Kværnerkolonien. Siden ble det bygget boliger mot Ryenberget og ved Valhallveien. Samt forretninger ved Konows gate, slik det i store trekk fremstår idag.Lodalens nærmeste områder i syd og sydøst er preget av eneboliger. Hele området mellom Ryen og Ekeberg helt ned til grensen rundt Kværner Bruks eiendom er boligområde.Tilgrensende i øst ligger Svartdalen, som er store fri-arealer hvor elven Alna – også kalt Loelven, går. I prospektet skrives det at en utvikling av Lodalen i retning av boliger kombinert med handel og næring vil være positivt. Mellom eiendommen og sentrum ligger NSBs verkstedsområde og lokstall. Området har tidligere vært vurdert nedlagt, men det forventes at virksomheten opprettes i et lite omfang.

I forhandlinger

Det er Hadrian Eiendoms-megling og Eiendoms-Consult som har fått i oppdrag å selge Kværner-eiendommen. Kjøper kan regne med at området vil bli leid tilbake av Kværner til fraflytting medio 1999, opplyser megler Harald Bøvre i Eiendoms-Consult.– Kværner har nedsatt en egen gruppe som vurderer Kværners egenrelaterte etterbruk av Lodalen. Dette medfører at deler av området kan bli leid tilbake av Kværner også lengre frem i tid. Dette avhenger av hvilke prosjekter som dukker opp og hvilke forutsetninger de forskjellige interessenter legger til grunn for sine bud. Kværner vil forøvrig leie tilbake hele Enebakkveien 71 som består av nyere kontorbygg, for en tiårsperiode, sier han.Ifølge Bøvre har tre forskjellige aktører utkrystallisert seg som interessentert til eiendommen.– To av disse har vi en tett dialog med. Den tredje er også seriøs, men der har vi ikke kommet så langt i dialogen som med de to første, sier Bøvre. Han ønsker ikke å gå ut med hvilke aktører dette dreier seg om. I skrivende stund skal det ikke vært særlig disputt om prisen på 515 millioner kroner.Området blir karakterisert som meget interessant, spesielt med bakgrunn i den store etterspørselen i markedet idag.Andre uttrykker skepsis til attraktiviten for deler av området til boligformål, med bakgrunn i eksos- og støyplager fra E6.

Ordknappe investorer

Et slikt stort kjøp innebærer at det ikke er så veldig mange seriøse investorer å velge mellom.KLP Eiendom, som det siste året har vært svært aktiv med oppkjøp og prosjektering av større eiendommer i Oslo, blir av aktører i bransjen nevnt som den mest aktuelle kjøperen av Kværner-eiendommen i Lodalen. KLP-sjef Steinar Manengen har følgende svar til om KLP er inne i forhandlinger om Kværner-eiendommen.– Hadde vi vært i forhandlinger, så hadde jeg benektet det. Det samme gjelder om vi ikke hadde vært i forhandlinger, sier Manengen. Han begrunner svaret med at han på prinsipielt grunnlag ikke kommenterer slike spørsmål.Avantor, som ikke er ukjent med utvikling av gammel bygningsmasse, er også blant de store eiendomsselskapene som nevnes som en av interessentene til Kværner-tomten. Selskapet sitter idag med en eiendomsmasse på over 430.000 kvadratmeter. Christian Joys, adm. dir i Avantor, er i likhet med Steinar Manengen relativt ordknapp når det gjelder eventuelle forhandlinger om kjøp av Kværner-tomten:– Slikt kommenterer jeg ikke i media. Ikke i det hele tatt, sier Joys.Det nærmeste man kommer Kværner-eiendommen om man ser for seg tidligere prosjekter ombygget fra industri til boliger og handel, er Aker Brygge. Linstow Eiendom, som eier Aker Brygge, opplyser at de ikke har noen planer om å kjøpe Kværner-tomten.– Vi har sett på prospektet, men en rask vurdering tilsa at dette ikke var interessant for oss, sier Per-Håvard Lindquist, adm. dir. i Linstow Eiendom.

Avklaring før påske

Et annet selskap som er «på kjøper`n» om dagen er Gjensidige Eiendom. Men Kværner-tomten ligger ikke i et område som Gjensidige er kjent for å satse i.Adm. dir. Kjell Hande i Gjensidige Eiendom nærer da heller ikke noen særlig interesse for prosjektet.– Nei. Dette ligger litt på siden av hva vi ønsker å gå inn i, både med hensyn til beliggenhet og risikoprofil, sier Hande.Eiendomsspar/Victoria Eiendom vil være kjent for oppkjøp av eiendom i sentrum, selv om investeringen i Gardermoen Næringspark må sies å være en smule utenfor satsningsområdet. Thon-Gruppen har den senere tid også kjøpt seg opp i bygningsmasse som må bygges om nærmest fra grunnen av. I tilfellet med Kværner-tomten karakteriseres imidlertid Thon-Gruppen som en «outsider» av sentrale aktører i markedet.Eiendoms-Consult og Hadrian Eiendomsmegling forventer avklaring om salg av Kværner-tomten «innen rimelig tid».– Vi får neppe noen kontraktsinngåelse denne måneden. Men før påske regner jeg med at vi har kommet et veldig langt stykke på vei, sier megler Harald Bøvre i Eiendoms-Consult.

Her finner du en oversikt over tilbydere av eiendom og tomter.