Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
OBOS Basale er ute med sin halvårlige rapport, den forrige kom i slutten av juni. En innføring av eiendomsskatt i Oslo vies stor oppmerksomhet i den seneste rapporten. OBOS Basale har blant annet satt opp en oversikt over potensiell verdireduksjon (se tabellen nederst) for gårdeier ved innføringen av en eiendomsskatt.
Utgangspunktet er en nettoavkastning – yield – lik 5 prosent, og at eier må dekke hundre prosent av eiendomsskatten. Ved lavere yieldnivåer blir den negative effekten forsterket, følgelig er verdifallet lavere ved «normalyielder» på 6-7 prosent. I tabellen er det satt opp verdifallet ved ulike andeler av eiendomsskattegrunnlaget (bortover), og ulike skattesatser (nedover).
0,2-0,3 prosentDet nye byrådet i Oslo har foreslått en skattesats på 0,2 prosent i 2017, som så skal stige til 0,3 prosent i 2018. Maksimal skattesats etter loven er 0,7 prosent. Vi ser av tabellen at med et skattegrunnlag på 50 prosent, vil verdireduksjonen ved en sats på 2 promille tilsvare 2 prosent, som stiger til 3 prosent ved 3 promille. Det stemmer bra med de anslagene NE nyheter gav for en verdireduksjon for Norwegian Property i Oslo.
Hvis – mot formodning – skattegrunnlaget skulle være lik markedsverdien, og det innføres en maksimal eiendomsskatt på 0,7 prosent, blir verdifallet som tabellen viser hele 14 prosent. Dette er selvfølgelig helt urealistisk.
Men logikken er klar, skal den økte kostnaden dekkes av eier, vil det bety økte eierkostnader, som vil resultere i redusert fremtidig nettoleie og avkastning på eiendomsinvesteringen. Og, jo høyere andel av eiendomsskatten som belastes leietaker, desto lavere potensiell verdireduksjon. Belastes hele skatten leietakerne gjennom økte felleskostnader eller økt husleie, eliminerer det verdifallet.
Full frihetOBOS Basale skriver i rapporten at det er full frihet til å avtale hvem som skal dekke eiendomsskatten. Men, hvis ikke annet er nevnt, vil kostnaden i utgangspunktet tilfalle huseier. I de fleste standardavtaler, inklusive meglerstandarden, er det lagt opp til at eier dekker kostnaden.
Det potensielle verditapet er større hvis en gårdeier nylig har inngått en lang leiekontrakt, uten å avtalefeste at eiendomsskatt belastes leietaker gjennom felleskostnadene. Det antas at en større andel av eiendomsskatten over tid vil bli en leietakerkostnad, som kan skje gjennom økte leiekostnader eller økte felleskostnader.
Indirekte tap?OBOS Basale påpeker at i realiteten har økte felleskostnader samme effekt som økte leiekostnader for leietaker. Da blir et sentralt spørsmålet om man kan regne med lavere betalingsvillighet for leie av arealene hvis felleskostnadene øker. Huseier kan risikere samlet sett bare å komme likt ut og må indirekte ta kostnaden ved innføring av en eiendomsskatt.
I porteføljen til OBOS Basale der det betales eiendomsskatt, er det kun 25 prosent av eiendommene hvor leietaker er med på å dekke deler av kostnadene. OBOS Basale har i sin portefølje observert at kostnaden for enkelte av disse eiendommene kan utgjøre mellom 25 og 75 kroner per kvadratmeteren.
Verdireduksjon ved eiendomsskatt:
Sats/grunnlag40 %50 %60 %80 %100 %0,20 %-1,6 %-2,0 %-2,4 %-3,2 %-4,0 %0,30 %-2,4 %-3,0 %-3,6 %-4,8 %-6,0 %0,40 %-3,2 %-4,0 %-4,8 %-6,4 %-8,0 %0,50 %-4,0 %-5,0 %-6,0 %-8,0 % -10,0 %0,60 %-4,8%-6,0 %-7,2 %-9,6 % -12,0 %0,70 %-5,6%-7,0 %-8,4 % -11,2 % -14,0 %
Kilde: OBOS Basale
