Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
En blid og energisk trønder sitter fremoverlent og velopplagt på Økern, midt i Norges sannsynligvis styggeste landskap med utsikt til NSBs skiftestasjon og henslengte industri- og lagerbygg. Her på sitt sjefskontor i Fabritius Eiendom koser han seg, Asgeir Solheim, med en pengemaskin av et selskap, som han har ledet siden 1996. Med suksess. Det setter eieren, Bjørn Rune Gjelsten, stor pris på. I år blir overskuddet trolig på 23-24 millioner kroner. Det er verdt et fett glis.Næringseiendomsmarkedet er dødt, heter det i eiendoms-Norge. Men ikke overalt. Bygninger på Økern som rommer lager og industri, håndverksbedrifter og kontorer i tilknytning til dette er stort sett utleid. Direktøren i Fabritius Eiendom får egentlig ikke tid til å se så mye ut av vinduet sitt. Ikke denne solfylte, kalde oktoberdagen heller. For han flyr. Fra det ene møtet til det andre, fra den ene avtalen til den andre. Og på kontoret har han ofte besøk, eller han har en eller to telefoner på øret.
Prøver noe nytt: Boliger– Det er sjelden vi har hatt så mye aktivitet som nå. Det skyldes nok at vi driver i et segment som er annerledes enn næringseiendom i Oslo sentrum. Kombinasjonsbygg med kontor, lager og industri fungerer annerledes. I tillegg jobber vi innenfor bolig med en stort boligprosjekt. Vi fikk lyst til å prøve noe nytt.Og dermed begynner det å gløde i Solheims hornhinner og pupiller. Det gutteaktige smilet blir høyttaler for en liten salgsfremmende prat om de 210 boligene i Schulzehaugen ved Akerselva rett nedenfor Alexander Kiellands plass som er under bygging og hvor godt over halvparten er solgt. Ikke at de er så billige, men spesielt dyre er de heller ikke. Når de så i tillegg er både sentrumsnære og kafé- og høyskolenære, er de sikkert noe for kompetent middelklasse over den første puberteten. Solheim presiserer:– De som kjøper er høyt profilerte mennesker, som man skulle tro ville bo i Oslo vest. De identifiserer seg med St. Hanshaugen og Grünerløkka, som ikke er langt unna. Området langs Akerselva oppgraderes nå med en parkmessig heving, og også kulturelt. Snart kommer Designernes Hus litt lenger ned.På Schulzehaugen ominnreder Fabritius 10 000 kvadratmeter gamle Kirkens Bymisjonskontorer til boliger, og dels bygger de 10 000 kvadratmeter nye til 31 000 kroner pr. kvadratmeter. De dyreste går for litt over ti millioner kroner. Men Solheim skynder seg å opplyse at de billigste leilighetene selges for ca. 700 000 kroner. De er ikke store, forteller han.– 22 kvadratmeter. Akkurat store nok til at man kan snu seg, men man kan ikke skifte mening der inne, til nød en skjorte, humrer Solheim og legger til at boligbygging ikke er noen hovedgeskjeft for Fabritius Eiendom.
Fra telefonkatalog til kombinasjonslokalerFabritius. Et av Norges største trykkerier i sin tid. Produserte telefonkatalogen i år etter år. Pluss mye annet svært. Så tørket det inn med oppdrag. På 80-tallet begynte nedbemanningen, og i 1988 ble deler av bygningene lagt inn i et eget selskap og leid ut. Fabritius Eiendom var et faktum. Eksterne leietakere fylte de ledige lokalene. Dette var startskuddet for en massiv omdanning av trykkerilokaler til generelle næringslokaler. Fabritius satt på en eiendom på 64 mål midt i et næringslandskap. Det viste seg fort at bygningene ble etterspurt av arealkrevende industri og lager med behov for greie transportårer, arealer til varelevering og parkering. Her kan det bygges ytterligere 30 000 kvadratmeter i tillegg til de 64 000 som allerede er i drift.– Vi eier også 50 mål ubebygd tomt rett over veien her, sier Solheim og gjør en talende håndbevegelse. Her er det rom for 80 000 nye kvadratmetre. Men ikke akkurat nå, sier han, selv om det altså er etterspørsel etter næringslokaler i området. Ledigheten i Fabritius eiendom er på rundt én prosent. Og de har nettopp hatt byggestart for et nytt sikkerhetsbygg for Hafslund Sikkerhet rett nedenfor. – Hva er det med dette området som gjør at det går greit her?– Dette området er blitt et bransjesenter. Her er det grossister, rådgivere og håndverksbedrifter som har kontorer, verksteder og lager. Vi pleier å si at for våre leietakere skal dette området være som et Karl Johan for dem. Det betyr at vi skal levere høykvalitets kontorer og at de får lager og verksteder i tilknytning til det. Vi har stabile leietakere som reforhandler og blir. Dette er vårt konsept, og det er trygt. Vi får aldri de store topper, men heller ikke de store bunner. Vi tror markedet for næringsbygg for serviceindustrien i Oslo-området er stabilt. Vi skal være en forsiktig aktør og være et A-lag der vi er.
Kjøpt ut av GjelstenFabritius Eiendom går bra. I år vil overskuddet ligge på rundt 23-24 millioner kroner, litt ned fra i fjor, men da fikk de inn en del salgsinntekter. I år investeres det i stedet. Fabritius har også gjort lager- og kontorbyggprosjekter utenfor Oslo, utviklet sammen med brukerne, som normalt er store. Disse byggene har Fabritius i ettertid solgt til finansselskaper. Slik sett driver de også ren eiendomsutvikling, i regi av Fabritius Prosjekt, som nettopp har levert 6500 kvadratmeter på Holmlia til ISS Eiendom. De har bygd 10 000 kvadratmeter lagerlokaler for Hakon-gruppen på Regnbuen i Ski og 11 000 kvadrat for en bruker på Skedsmokorset, bygg det ikke er plass til i Oslo sentrum, sier Solheim. Slike prosjekter vil de fortsette med.– Hvilke bransjer er det nå som etterspør prosjekter?– Vi har nettopp bygget et bransjesenter for store aktører innen særlig rørlegger- og elektronæringen. Vi har også merket en stor interesse fra håndverksbedrifter og grossister. De vil ha lokalisering sentralt i forhold til hovedveistruktur og infrastruktur. Og det har vi her. Vår kapital ligger i beliggenheten og produktene våre. Vi føler at vi er på vei til å få en bra drift. Og i november overleverer vi et betydelig antall leiligheter på Schulzehaugen.I Fabritius-strukturen er Fabritius Holding toppen som limer eiendomsselskapet og prosjektselskapet sammen. Over holdingsselskapet svever Gjelsten-systemet, som er eneaksjonær etter at blant annet Solheim ble kjøpt ut. Når jeg sier at han vel har fått en god slump penger for det, svarer han med å si at han har fått betalt.– Jeg er like inspirert og aktiv som jeg var tidligere.– Har du investert pengene i eiendom?– Nei. Avtalen er at jeg konsentrerer stort sett min tid rundt Fabritius. Gjelsten sier at han er fornøyd med måten Fabritius blir drevet på. Han har tilført selskapet betydelig kompetanse som den gamle eieren ikke hadde. Han er en interessert eier. – Hva har du lært av Gjelsten?– Å ha fokus. Det er viktigere å være god på noe enn å kunne litt om alt. Og i motsetning til pulten min, som er litt rotete, så har han en veldig ryddig pult. Han er et romslig menneske. Han er noen måneder yngre enn meg, så jeg har jo et overtak på ham, jeg er nok tyngre enn ham også, smiler Solheim trøndersk innfult og slår over i gapskratt.
LeietakerfokusertSa han rotete pult? Der ligger det et meget oversiktlig antall dokumenter i relativt sluttet orden. Kontoret er nøkternt og ikke spesielt stort med plass til en solid pult og et mindre møtebord med noen gode stoler. De store panoramavinduene åpner for blikk mot grønne åser i det fjerne. Her er det god plass til både tanker og ideer. – Er tiden nå inne for å kjøpe og utvikle eiendom? – Eiendom er på en måte en sum av avkastning og risiko. For oss har sikker verdiskaping vært å konsentrere seg om leietakerne og deres behov og utvikle prosjekter ut fra det. Det har alltid vært en suksess. Vi kjøper ikke et bygg for så å finne leietakere. Derfor må vel svaret være nei. Vi har en eiendomsmasse her som vi kan utvikle videre. Men vi kommer til å vokse som en aktør i utviklingsmarkedet. Vi finner ut hva leietakeren trenger og finner eventuelt den rette tomten eller det riktige prosjektet sammen med ham. Vi kan etterhvert en del om industri og logistikk. Det er brukerne som bestemmer lokalenes beliggenhet og funksjon. Vi er veldig leietakerfokusert. Men vi vil heller ha få leietakere vi kan ha nærhet til, enn mange og ikke så mye nærhet
Sivilingeniør med telefonkatalog– Din egen vei til eiendom?– Veien blir til mens man går, smiler Solheim, som er byggingeniør fra NTH, ferdig tidlig på 80-tallet. Etter noen år som konsulent begynte han i et eiendomsutviklingsselskap i Trondheim. Trønderen ble imidlertid tiltrukket av mulighetene i Oslo og tok med seg familien dit, hvor han startet i Aspelin Ramm. Lærte mye der om Oslo-markedet og det å drifte eiendom. Så ble han innleid daglig leder i det nye Fabritius Eiendom i 1988, det året de begynte å selge ut en del av sin trykkerivirksomhet.Om det var en trykket stemning i Fabritius på den tiden skal vi ikke ha sagt noe om, men Solheim var ikke mer undertrykt enn at han ble tilbudt jobben som viseadministrerende i selve trykkeriet etter et par år. Det varte i tre og et halvt år, og han opererte nå på kanten av sin kompetanse, som han selv uttrykker det.– Det var en spennende tid, med mye mennesker og en helt annen business enn eiendom. Her måtte det tjenes penger hver dag, mens i eiendom er det litt lengre linjer og ting kan gå litt saktere. I grafisk er lyden av maskiner som går er en god lyd.– Det fortelles at du fikk ansvaret for trykkingen av selveste Telefonkatalogen?– Joda, men så mistet vi den, og da ble jeg tilbudt jobb i Telenor for å jobbe videre med produksjon og distribusjon av norske telefonkataloger. Det varte et par år.Og så skriver vi 1996, året Asgeir Solheim vender tilbake til ”faderhuset” og setter seg i direktørstolen i Fabritius Eiendom for å avløse den gamle sjefen, som skulle gå av med pensjon. I 2001 ville de gamle eierne selge, og dermed var Bjørn Rune Gjelsten på banen.– Oppgaven den gang var å utvikle den 64 mål store eiendommen. Det har tatt ni år å få reguleringen i orden. I tillegg har vi jobbet med kvalitativ forbedring av hele området, dvs. nedre Groruddalen, blant annet gjennom etableringen av nedre Groruddalen næringsvel. Vi ville ha bedre veier, trafikkløsninger, grøntarealer og gangstier for bedriftsaktivitetene i området. Nå er vi i ferd med å få på plass en kommunedelplan for området. Vi vil at dette området skal få en bymessig utvikling. Potensialet på Økern er større enn potensialet på Fornebu.
Oslos bakgård– Hva er potensialet her?– Vi har en infrastruktur, vi har T-bane, busser og en jernbane som kan utvikles til et ringbanesystem. Jeg sier ikke at det skal se ut som et Bjørvika eller Vika. Men fra å være delvis Oslos bakgård med søppelhåndtering, søppelbedrifter, åpne fyllinger og rotete, kortsiktige leieforhold så vil vi ha en litt mer kvalitativ urbanisering.Jeg lar blikket gli fra skiftestasjon til industribygg og kasselignende lagerhus. Nedre del av Groruddalen er omtrent like vakker som en palestinsk flyktningeleir etter et israelsk raid.– Området er rotete og ustrukturert. Men løfter du blikket, så ser du Østmarkas åskammer, og da er det vakkert.Som leder i næringsvellet har Solheim måttet han kaste seg inn i lokalpolitikken og ha nærkontakt med beboerorganisasjoner, bydelsutvalg, lokalpolitikere og byråder av ymse slag.– Hva slags erfaringer har du med dette miljøet?– Som så mye annet her i verden er det variabelt. Jeg føler at de vil noe med området. Men av og til virker som om motet ikke er stort nok til å ta noen beslutninger og gjøre noen grep. Vi må ha en visjon og ville noe med bydelen. Jeg har en følelse av at oslopolitikerne på Rådhuset ikke har en visjon god nok for dette området. Området har store kvaliteter, men vi har ikke tenkt å bygge det ut med en million nye kvadratmetre, men heller fjerne en type virksomheter som ikke bør være her og stimulere til at riktige næringer kommer inn. Og da tenker jeg på en blanding av servicebedrifter som totalt sett serverer Oslo og omegn. Men rene kontorbygg tror jeg ikke passer her. – Det er langt til de nærmeste kafeene og butikkene?– Derfor satser vi på en høykvalitetskantine her i huset! Også har vi jo Økernsenteret.– Du ser ikke for deg flere boliger i området?– Nei, boliger mellom Østre Aker vei og E6 er ikke noe tema. Det er det bred politisk enighet om. Til det er dalbunnen for preget av næring og forurensning. I tillegg kommer klimatiske forhold som taler mot boligbebyggelse. Forurensningen med støv og lukter plager oss som jobber her, og det er noe vi jobber med å redusere. Vi prøver å stimulere til mindre bilbruk og mer kollektivbruk.Selv bor Solheim på Holtet og kjører bil til jobben. Han er ikke stolt av det.– Jeg er et dårlig eksempel. Det tar 45 minutter å kjøre kollektivt til jobben. Og jeg har jogget hit på litt under timen. Du sykler på en halvtime.Men han ikke sykler til jobben. Når han har fri liker han å være sammen med familien. Det har han liten tid til, særlig i jaktsesongen, for da tar han med seg børsa for å treffe hjort og elg, som er i skuddet for tiden. Men en del tid går også med til å foreninger i tilknytning til jobben, ikke bare det lokale vellet, men en nasjonal interesseforening for næringseiendom, nærmere bestemt Foreningen Næringeseiendom.– Det er jo noe man brenner for. Jeg føler at jeg har noe jeg kan gi, blant annet for å få det bedre for meg sjøl og min bedrift. Men også for bransjen. Den forvalter store milliardverdier gjennom en kontantstrøm i form av nybygg, så vi må ha forutsigbare og seriøse rammevilkår. Det hadde vi ikke da vi startet. Vi fikk konjunkturavgifter og avskrivningssatser over natta og følte oss ofret. Det kunne vi ikke leve med.Norge er ikke stabilt nok– Er Norge et greit land å drive eiendom i?– Nei, rammebetingelsene er ikke forutsigbare nok. Det er for mye usikkerhet. Plutselig er det el-avgifter, så er det ikke el-avgifter, så er det eiendomsskatt og ikke eiendomsskatt. Slik tror jeg også mange utlendinger oppfatter Norge, som ikke helt politisk stabilt.Det er næringslivmannen og sivilingeniøren som snakker nå. Politikk er å legge forholdene til rette for næringsliv og verdiskaping med fornuftsbaserte beslutninger. Gerhardsen og Bratteli var kanskje ikke så ille?– Det var mer politisk stabilt og mer forutsigbare rammebetingelser på 60- og 70-tallet?– Ja, det var bedre da det var et mer toneangivende regime, for det måtte tenke langsiktig og fokusere på stabilitet. Hvorfor skal småpartier som Venstre og Kristelig Folkeparti få styre Norge med en så lav stemmeandel? Vi har ikke noen konstellasjoner og metodikk for stabil styring. Vi har altfor mange småpartier og for uklare regimer til å kunne gi stabilitet. Solheim var først med i avdeling næringseiendom i Huseiernes Landsforbund. Det varte ikke lenge.– Noen av oss kom til at det var viktig å finne en ny forankring koblet til NHO-systemet, og vi stiftet Foreningen Næringseiendom, som jeg ledet det første året. I dag har vi 60 medlemmer, inkludert de største aktørene. – Hva har dere oppnådd så langt?– Vel, vi har fått begynnende gjennomslag for å få høyere avskrivningssatser på bygninger, slik at vi kan få til miljømessige investeringer i byggene. Både Fremskrittspartiet og SV har tatt tak i dette nå. Hvis man ikke har avskrivning på det man investerer så får vi ikke skiftet det ut uten for store tap. Det går særlig på bedre energiløsninger. Det andre vi har jobbet med er en enklere plan- og bygningslov. Nå har vi endelig fått en lov som forplikter myndighetene til å ferdigbehandle byggesaker innen en viss frist. Etter å vært styremedlem noen år, ser han frem til å tre helt ut av styret i mars.– Dette er en dugnad, og jeg har gjort mitt. Jeg har ingen store ambisjoner om å samle på styreverv. Jeg synes jeg må få lov til å være litt beskjeden og kunne holde på med mitt, i fred og ro.– Hvordan forløper en vanlig dag på jobben?– Jeg bruker mye tid på å passe på at leietakerne har det bra. Vi har møter med dem, og ofte er det ulike prosjekter som jeg jobber mye med. Jeg er med på å skru sammen leieavtaler og investeringsavtaler og jobber med nye ting. Vi reiser ikke så mye utenfor Oslo, men er mye rundt i Oslo. Men jeg skal også ha litt ledig tid til å ta tak i ting som dukker opp. – Får du det?– Joda, det får jeg. Og jeg har det morsomt!– Du er sjef for alle ansatte i selskapet?– Og det er bare syv fast ansatte. Men i tillegg har vi en stamme av innleid arbeidskraft på 10-11-12 mennesker. Det å administrere mennesker er en meget begrenset del av aktiviteten. Jeg er ferdig med den tiden da jeg hadde mange hundre ansatte under meg. Det var slitsomt nok. Jeg liker å holde på med prosjektutvikling hvor jeg må gå inn, utvikle og selge. – Får du brukt noe av den ingeniørkompetansen du tross alt har?– Nei, sikkert ikke, vel kanskje litt, men det går mer på metodikk og forståelsesfunksjon. Jeg har lært mer av min industrierfaring enn av ingeniørstudiene i forhold til det markedet vi lever i her. Jeg tror ikke ingeniøren Solheim er så brukelig lenger, men jeg kan sy sammen ting og forstå konsekvensene av beslutninger. Også er det viktig å vite når man skal holde kjeft.– Men du kan snakke ingeniørspråket?– Joda, og jeg forstår hva som sies. Det er mye tverrfaglighet i eiendom. Det handler mye om markedsforståelse og skjønne hva brukerne har behov for.
Kontinuerlig pubertet i heimenAsgeir Solheim er som stadig flere menn to-kullsfar. Fire barn har det blitt, i alderen fire til 21 år. Altså ikke mye fred å få hjemme. Alltid en pubertet å forholde seg til.– Jeg vet ikke om det er noen lystelig utsikt. Nå er det sønnen på 16 som er midt oppe i det med full fart. Så kommer det en datter etter hvert. Og når yngstemann er over det der, så er jeg pensjonist! Han humrer høylytt ved tanken, som ikke ser ut til plage ham nevneverdig.– Vi har hytte på Oppdal og stor glede av den. Vi prøver å stoppe opp litt i hverdagen, men det er ikke så mye å snakke om. Jeg merker med årene at røttene til Trøndelag og hjemover er sterke. Det betyr mye å kunne reise hjem til Trondheim og besøke foreldre og søsken. Friluftsliv betyr også mer og mer. Det er viktig å holde seg i form, jakte og fiske og ha glede av å være ute. Jeg prøver å få barna til å dele de gledene. De yngste får jeg med. 21-åringen klarer seg selv. Hun spilte på Bækkelagets elitelag i håndball en periode, men ga seg i fjor.– Hva gleder du deg mest til når du tenker fremover?– I morgen tidlig står jeg opp klokka halv fem for å dra på elgjakt! Opp til Våler. Vi har igjen en kalv som vi må ta. Jeg har liggende noen fine hummere jeg har fått fra Vestlandet som jeg gleder meg til å tilberede.
Kritisk til nådeløse bankerFinnes det skyer på himmelen hans? Men når Solheim løfter blikket utover sitt eget selskap registrerer han at enkelte i bransjen sliter med likviditeten og nådeløse kreditorer. Han er bekymret over enkelte bankers håndtering av enkelte konkurstruede selskaper og ikke minst over hvor kortsiktig de tenker.– Bankene er ekstremt orientert mot å ha realpant i forhold til at de kan slakte ting og realisere det over natta. Vi ser i markedet i dag at det er mange eiendomsutviklere som er rike på substans og fattige på cash, og da er bankene nådeløse. Jeg synes bankene er altfor lite flinke til å være med som partnere over perioder. Det er mye unødvendig masing om sikkerheter. Jeg har hørt om kollegaer som har vært kunder i en bank i mange år, og plutselig så blir alt så mørkt. Og det er fordi bankene er veldig i nuet. De beste til å drive store prosjekter er faktisk de som eier og utvikler dem.
