Kraftig nedgang i volumene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NAI FirstPartners er ute med sin seneste markedsrapport, der de har tatt for seg transaksjonsmarkedet og leiemarkedet. Leiemarkedet i Oslo-regionen har ikke hatt noe kanonår, selv om flere store signeringer er på gang.

NAI skriver i rapporten at tall fra Arealstatistikk viser at det ble signert 6,4 prosent færre leiekontrakter i tredje kvartal 2016 enn i samme periode i fjor. Samtidig har vi NAI tallmateriale som viser en enda større nedgang i signert kvadratmetervolum.

Ned 43 prosentHvis man sammenlikner tredje kvartal 2016 med samme periode i 2015, er det registrert en nedgang i signert kvadratmetervolumet på hele 43,4 prosent. Det er et helt annet signal enn det eksempelvis Union Gruppen ga i juni. NAI skriver at leietakerne blir stadig mer bevisste når det gjelder beliggenhet og standard.

Kontorbygg med mer usentral beliggenhet, og da gjerne i nærheten av etablerte boligstrøk, er fortsatt vanskelige å leie ut. Disse byggene anses til gjengjeld av mange investorer som attraktive konverteringsobjekter.

De galopperende boligprisene i store deler av Oslo gjør at gapet mellom kvadratmeterprisen for boliger og næringsbygg større enn noen gang. Det gjør at det for stadig flere områder i byen er mulig å regne hjem konverteringsprosjekter, og slike utleieobjekter tas da ut av leiemarkedet.

Null tilførselNAI FirstPartners skriver videre i rapporten at de venter null i netto tilførsel av nye kontorarealer i Oslo-regionen i perioden 2016-2018. Brutto nybygging anslås å tilsvare det samlede arealet som tas ut av markedet i form av boligkonvertering.

Med like mye arealer som tilføres og tas ut av markedet og en forventet moderat økning i etterspørselen etter kontorlokaler, er spådommen at kontorledigheten faller fra dagens 8,0 prosent ned mot 7,5 prosent innen utgangen av 2017.

Ellers ser næringsmegleren i større grad at leieprisdifferansen mellom moderne effektive eiendommer og umoderne eiendommer øker.

Ned 3 prosentLeieprisene i Oslo har ikke hatt noen spesielt god utvikling det seneste året, selv om bunnen antakelig er nådd. Gjennomsnittlige nominelle leiepriser i Oslo hadde i tredje kvartal ifølge Arealstatistikk en nedgang på 3,14 prosent målt mot samme periode i 2015.

Når det gjelder løpetider for inngåtte leiekontrakter i Oslo sentrum, er de ifølge NAI generelt lengre enn i områder med høyere ledighet. Eksempelvis er gjennomsnittlig kontraktstid i prestisjeområdet CBD 5,3 år, mens Lysaker har et snitt på 4,0 år. NSI skriver at i et oljetynget Lysaker-område kan det begrunnes med usikker fremtid for flere av leietakerne. De trenger økt fleksibilitet og høy fremleieaktivitet.

I CBD er det et relativt begrenset tilbud av gode lokaler. Med rehabiliteringen av Dronning Mauds gate 10 og Ruseløkkveien 26 må flere aktører si disse bygningene finne nye tilsvarende lokaler i samme område. Det vil ifølge NAI bidra til noe økt press på lokaler i CBD i den nærmeste fremtid.