Korttidsutleie av kontor og bolig er ikke regulert i dagens regelverk, noe som delvis skyldes at lovverket ble utarbeidet før konsepter som Airbnb og co-working oppstod. Korttidsutleie er derfor en kilde til diskusjoner og noen ganger konflikt.
Ettersom markedet for slik utleie stadig profesjonaliseres, gjelder ikke lenger disse problemstillingene bare utleiere som leier ut et rom, men også for profesjonelle aktører som satser på korttidsutleie i større skala. Flere aktører har pekt på at området har behov for en særlig regulering i fremtiden, for å få forutsigbarhet rundt en stadig økende utleietrend.
Les også: Vil begrense utleie gjennom AirBnb
Sameier står frittVi har tatt en prat med advokatene Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund og Henrik Botten Taubøll i Advokatfirmaet BA-HR om hvordan de ser på denne problematikken.
– Hvordan regulerer egentlig dagens lovverk korttidsutleie?
– Både når det gjelder korttidsutleie og døgnleie i borettslag og eierseksjonssameier er dagens lovverk ufullstendig. Særlig i sameier ser vi behovet for et klarere regelverk, der adgangen til utleie via for eksempel Airbnb og andre former for korttidsutleie bør reguleres bedre, sier Morten Fæste, advokat i Huseiernes Landsforbund.
– I dagens eierseksjonslov står den enkelte sameier nesten helt fritt til å leie ut sin seksjon uten begrensninger i leietid og omfang, så lenge det er snakk om utleie til beboelse og utleien ikke anses som hotellvirksomhet eller annen næringsvirksomhet, fortsetter Henrik Taubøll, advokat i BA-HR.
Man må likevel understreke at øvrige sameiere kan begrense denne muligheten til en viss grad ved å regulere slike spørsmål i vedtektene. Men dette krever som hovedregel samtykke fra samtlige sameiere.
Interessekonflikt– Det oppstår ofte en interessekonflikt mellom eiernes interesse i å leie ut boligen sin, via for eksempel Airbnb, og sameiets interesse i å begrense denne type utleie av hensyn til fellesskapets trivsel, sier Fæste.
– Korttidsutleie som er til sjenanse for de øvrige beboere vil kunne være i strid med lovverket, dersom utleien er til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for de øvrige beboerne. I slike tilfeller er likevel ofte bevisproblematikken vanskelig, sier Taubøll.
I tillegg vil meget hyppig korttidsutleie av hele boligen kunne oppfattes som en ren næringsvirksomhet. Eierseksjoner er seksjonert med formål «næring» eller «bolig». For å få slutt på sjenerende utleie vil et sameie ofte hevde at en hyppig korttidsutleie vil være i strid med formålet og at en reseksjonering må til for å opprettholde en slik virksomhet.
Les også: Delingsøkonomien – en mulighet eller trussel for utviklingen av Oslo?
– Det avgjørende for begge vurderinger er om seksjonen «utad» fortsatt fremstår som en bolig eller om den får karakter av noe annet. Det er altså karakteren bruken får utad og hensynet til naboene som er avgjørende, sier Taubøll.
– Erfaringsmessig skal det likevel mye til for at omfanget av virksomheten blir så stor at bruken blir formålsstridig, fortsetter han.
Uklart regelverk– Hvilke utfordringer opplever dere med tanke på dagens regelverk?
– Den siste tiden har det vært flere diskusjoner knyttet til korttidsutleie av boligseksjoner. Dette gjelder både enkeltstående seksjoner som ønskes utleid og spørsmål om korttidsutleie av større deler av sameier med en stor eier som disponerer mange seksjoner. Regelverket knyttet til korttidsutleie er meget uklart. Vi tror at det for alle parter ville ha vært en fordel om regelverket ble klartgjort, slik at man fikk en større forutberegnelighet på dette området, sier Taubøll.
Usikkerhet knyttet til hvilken type korttidsutleie som er lovlig kan også være med på å stanse gode initiativ.
– Huseiernes Landsforbunds utfordring er at vi har både boligselskaper og privatpersoner som medlemmer. Her oppstår det stadig interessekonflikter når en eier ønsker å leie ut sin seksjon via Airbnb, mens boligselskapene ønsker å hindre dette, sier Fæste.
Dagens regelverk gjør det vanskelig å hindre omfattende korttidsutleie. At en alminnelig seksjonseier skal kunne leie ut boligen sin ved døgnleie gjennom for eksempel Airbnb innenfor rimelighetens grenser, er helt klart mener Fæste.
– Når denne utleien blir så omfattende at det skapes problemer for andre sameiere, bør man imidlertid se på behovet for regulering, påpeker han.
– Korttidsutleie via portaler som Airbnb har kommet for å bli, og lovgiver bør derfor tilpasse lovverket slik at alles interesser blir ivaretatt. Dette gjelder både de som vil leie ut i større eller mindre grad, og de som opplever hyppig skifte av beboere i naboseksjoner, fortsetter Fæste.
Les også: AirBnB utfordrer hotellene
– Kritiske til en offentligrettslig regulering– I den siste tiden har det vært noe diskusjon knyttet til om offentligrettslige forhold, typisk reguleringsbestemmelser, likevel kan forhindre slik utleie. Hva tenker dere om det?
– Det er klart at en offentligrettslig regulering kan innskrenke bruk av en eiendom. Her blir spørsmålet igjen hvordan man tolker reguleringsplanens angivelse til for eksempel «boligformål». Tolkningsmomentene knyttet til om noe er å regne som bolig med tanke på en reguleringsplan, vil antakelig være relativt sammenfallende med vurderingen etter eierseksjonsloven. Men her vil likevel konkrete formuleringer i reguleringsplanen kunne være avgjørende, sier Taubøll.
– I Huseieres Landsforbund er vi generelt kritiske til en offentligrettslig regulering som legger begrensninger på den privatrettslige bruken av egen bolig eller lignende, fortsetter Fæste.
Grunnen til at slike spørsmål bør reguleres i for eksempel eierseksjonsloven ifølge Fæste, er nettopp hensynet til andre sameiere. En offentligrettslig regulering vil kunne ramme for bredt, blant annet korttidsutleie av eneboliger, som sjelden plager noen andre.
– I dagens reguleringsprosesser har spørsmålet knyttet til AirBnb-utleie i boligene sjelden vært drøftet og man faller tilbake på en alminnelig tolkning av planens bestemmelser. Vi tror nok at man i fremtiden vil se flere formuleringer fra plan- og bygningsmyndighetene knyttet til om korttidsutleie bør tillates, påpeker Taubøll.
Les også: Stavanger rimeligere enn Bergen og Trondheim
Bør lovfestes– Hvordan kan så dagens utfordringer løses?– Vi tror nok at det viktigste er at man faktisk avklarer rettstilstanden, da det ofte er usikkerheten knyttet til hvorvidt ulike utleiekonsepter kan gjennomføres eller ikke som skaper stans i gode prosesser, sier Taubøll.
– Huseiernes Landsforbund har i forbindelse med arbeidet med en ny eierseksjonslov sendt et innspill, i samarbeid med Leieboerforeningen, til Kommunal- og moderniseringsdepartementet som gjelder nettopp regulering av adgangen til korttidsutleie i eierseksjonssameier. Vi mener at det bør lovfestes en øvre grense for antall døgn i løpet av året denne typen korttidsutleie skal være tillatt. Alternativt bør det lovfestes en kombinasjonsløsning, der sameiet gis anledning til å vedtektsfeste at kortidsutleie skal være forbudt i mer enn et visst antall dager, avslutter Fæste.
