Klargjøring fra Høyesterett om leietakeres ansvar

Saken gjaldt spørsmålet om en leietakers erstatningsansvar for skade på utleiers bygg, som var forårsaket av brann som startet i leietakers avfallskvern, uten at leietaker kunne klandres for mislighold eller uaktsom handling. Leietaker ble dømt til å betale i tingretten, men ble frifunnet i lagmannsretten. Høyesterett har stadfestet lagmannsrettens dom.

Advokatene Camilla Lunne Kristiansen og Sverre Magnus Hagen i Advokatfirmaet Schjødt har sett nærmere på dommen og mener den gir en riktig og god avklaring. Dommen gir også en viss veiledning med hensyn til håndtering av tolkningstvil knyttet til standard leieavtale.

– Hva gikk gårdeiers krav ut på?

– Kravet kom faktisk ikke fra utleier, men fra utleiers forsikringsselskap. Bakgrunnen for kravet var at det i 2013 oppstod en brann i leietakers næringslokale i Stavanger. Utleier hadde tegnet bygningsforsikring og fikk utbetalt nærmere 10 millioner kroner fra sitt forsikringsselskap, sier Schjødt-advokatene.

Les også: Schibsted krevde 100 millioner – fikk ingen ting

Utleiers forsikringsselskap gikk deretter til søksmål mot leietaker med krav om regress for erstatningsbeløpet. Leietaker ble dømt til å betale regresskravet i tingretten, men ble altså frifunnet i lagmannsretten.

Det var ikke påstått at leietaker kunne klandres på noen som helst måte. Forsikringsselskapet mente derimot at leietaker måtte hefte på såkalt objektivt grunnlag, og at dette var avtalt i leiekontrakten.

– Hva ville et ”objektivt ansvar” bety i praksis?

– Et objektivt ansvar ville i denne sammenheng bety at leietaker hefter for all skade og tap som påføres utleier, også tredjeparter som forsikringsselskapet i den konkrete saken. Det spesielle er at leietaker ville blitt holdt ansvarlig uten at det var nødvendig å påvise mislighold av leiekontrakten. En slik forståelse av leiekontrakten ville medført en betydelig utvidelse av leietakeres risiko generelt, og gitt behov for kostbare forsikringsordninger, sier Hagen.

– Hva sier standard leieavtale om ansvarsfordelingen mellom utleier og leietaker?

– Leiestandardens punkt 19 som regulerer leietakers avtalebrudd/utkastelse stod sentralt i saken. Ifølge bestemmelsen blir leietaker erstatningsansvarlig ”for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste…”.

Forsikringsselskapet anførte at denne ordlyden anviser et objektivt ansvar for leietaker – altså et ansvar uavhengig om det foreligger et mislighold av avtalen eller er utvist skyld på leietakers hånd.

– Hva var avgjørende for at Høyesterett ga leietaker medhold?

– I Høyesteretts dom ble det lagt forholdsvis stor vekt på rimelighetshensyn. Mens det ble lagt mindre vekt på partenes egen oppfatning av tolkingen, fordi de ikke hadde vært med å utforme kontrakten. Høyesterett synes å bygge på en forventning om at standardkontrakter skal gi uttrykk for en rimelig balansert fordeling av rettigheter og plikter mellom partene, sier Hagen.

Les også: NCC punger ut etter garasjekollaps

Forsikringsselskapet hadde argumentert for en mer restriktiv tolkning, og mente at partene nærmest utelukkende skal forholde seg til standarddokumentene basert på hvordan de fremstår isolert. Høyesterett er enig i at standardavtaler må tolkes objektivt, men presiserer at dette i seg selv ikke tilsier en ren ordfortolkning av avtalen.

– Høyesterett er tydelige på at også en rekke andre elementer vil kunne være relevante for tolkningen av standardavtaler, og både formålsbetraktninger og andre reelle hensyn trekkes frem som relevante tolkningsmomenter, sier Lunne.

– I vår sak ble det lagt vekt på at ansvarfordelingen i standardavtalen punkt 19 kunne spores tilbake til husleieloven av 1939, og etter den bestemmelsen var det klart at ansvaret forutsatte skyld fra leietaker.

I den konkrete saken ble det også lagt vekt på at andre bestemmelser i leiestandarden heller ikke underbygget at ansvaret var ment å være objektivt. At forsikringsselskapets forståelse avvek fra normalordningen i norsk erstatningsrett ble nok også tillagt en viss vekt.

Les også: Stigende antall rettstvister i eiendomsmarkedet

– Men sentralt for Høyesteretts resultat var slik vi leser dommen at verken utviklingen av husleieloven eller standardavtalen tilsa en tolkning som gikk ut på at leietaker ble holdt ansvarlig på objektiv grunnlag, sier Hagen.

– Hvilken betydning har dommen?

– Dommen er i realiteten en stadfestelse av dagens praksis, og vårt syn er at Høyesteretts vurdering her har de beste grunner for seg for begge parter. Det ville bety usikkerhet for partene hvis uklarheten i avtalen hadde blitt tolket mot leietaker i dette tilfellet. I motsetning til leietakerne kan gårdeier pulverisere et ansvar gjennom et tillegg i leien for forsikringspremien, sier Hagen.

– Det er også verdt å nevne at det ikke er noen endringer i den nye leiestandarden som tilsier at man ville kommet til et annet resultat etter den nye standarden, sier Lunne.

– For gårdeiere og deres forsikringsselskap gir dommen derfor en påminnelse om betydningen av å sørge for dekkende forsikring for leieobjektet, og at forsikringsordningen må tilpasses den virksomheten leietaker skal utøve i lokalene.