Kioskgeneral på jakt etter eiendom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

– Vi har god oversikt over eiendomsmarkedet. Der vi finner et lokale som kan gi lønnsom butikkdrift, satser vi på å rykke inn, erklærer adm. direktør Kjell Magnus Reitan i Reitan Servicehandel. Det er ikke første gang han går offensivt ut i eiendomsmarkedet. Målet er å få eiere av ledige lokaler til å kaste seg på telefonen.– Vi har fått sterk respons på utspillene og har måttet si nei til flere eiere av lokaler.

Flust med kapitalReitan Servicehandel ruger på offensive planer for Narvesen, 7-Eleven og Easy24. Her skal det rulles ut butikker. At Narvesen og 7-Eleven er svært så etablert, spiller liten rolle. Nykommeren Easy24, som både er dagligvare- og servicehandel, skal også bli en betydelig kjede etter hvert, hvis det går slik butikkmakerne ønsker.– Hvilken utrullingstakt har dere lagt opp til?– Jeg tror ikke man skal binde seg til et fast antall. Takten vil avhenge av tilgangen på lokaler og lønnsomheten de gir. I tillegg har vi begrensningen som ligger i organisasjonens kapasitet. Den er større enn begrensningen i investeringsmidler. Ting skal gjøres med kvalitet.I Colonialmajor Reitans rike skal man låne minst mulig. Unntak gjøres kun for gigantoppkjøp, à la kjøpet av Narvesen. – Også hos Rema har kontantstrømmen fra driften vært så sterk at den har finansiert lokalene, legger kiosksjefen til. – Slipper dere å anstrenge dere selv for å finne lokaler?– Vi må også lete og har etableringsavdelinger i hvert skandinavisk land. Vi har gode kontakter innen eiendom, særlig i Norge og Sverige, der kioskorganisasjonene har vært i hundre år. Kjell Magnus Reitan & Co. har kontakt med alle eiendomsaktører det er verdt å pleie forbindelsen med, synes man. Det gjelder å ligge et hestehode foran konkurrentene, for eksempel hvis et nytt kjøpesenter er på gang. – Mix-kjeden står sterkere enn dere i mange distrikter. Hvorfor?– Det bekymrer oss ikke veldig, vi er ikke like opptatt av å holde til i distriktene. Likevel ser vi at Narvesen klarer seg godt på mindre tettsteder. Mange slike steder er Narvesen-kioskene et sosialt samlingspunkt

Intet våger, intet vinnerReitan Servicehandel eier ikke lokaler selv og kjemper om leiekontrakter hver gang det trengs et nytt lokale– I Trondheim leier vi litt av Reitan Eiendom i sentrumskvartalene. Ellers får vi også en del lokaler gjennom de regionale selskapene til Rema Eiendom. Disse utvikler eiendommene og selger dem når Rema og vi er på plass, forklarer Kjell Magnus Reitan. Eiendomssalget gir Reitan-leiren midler til nye etableringer. – Vi er ofte i konkurranse om leieavtaler. Det gjelder å ligge foran konkurrentene i butikkdriften. Det frigjør midler så vi kan tilby bedre leie.Kjell Magnus Reitan følger butikkenes lønnsomhet med argusøyne. Han vedgår at overvåkningen har blitt skjerpet etter at han satte seg i sjefsstolen. Så har han da også vært finansmannen, mens broren Ole Robert har vært butikkmannen. – Vi har et særlig fokus på avkastning på investert kapital som selvfølgelig henger sammen med både driftsmargin og bruttomargin. Rapporteringsrutinene er raske. Med noen tastetrykk har vi oversikten, helt ned til salg pr. varelinje.– Hvor går smertegrensen i konkurransen om leiekontrakter?– Regnestykket må gå opp. Vi åpner ikke ulønnsomme butikker.Dette stemmer nok ikke alltid. I Bogstadveien og Hedgehaugsveien, Oslos Oxford Street, ligger det storkiosker med 100 meters mellomrom. Her måtte en 7-Eleven legges ned for ikke så lenge siden.– I Hegdehaugsveien var det for mange, men sånt skjer. Mange synes det er fryktelig flaut å legge ned. Hvis vi ikke bommer med noen butikker, tar vi imidlertid for liten risiko. Griper vi ikke muligheten, risikerer vi at noen andre rykker inn og høster. Å treffe med butikkbudsjettene har ikke vist seg så enkelt. Det reelle resultatet havner ofte langt over eller under budsjett. – Så lenge vi har flere vellykkede enn mislykkede etableringer, er utviklingen positiv. Styret konsentrerer seg om avkastningen på summen av investeringene. Er ikke den som den skal, lyser varsellampen. Da må vi ta grep.

Tøft i OsloEn ting kan Kjell Magnus Reitan likevel banne på: Deli de Luca skal aldri få det forspranget de skaffet seg i Oslo, hverken i andre norske byer eller utenfor landets grenser. – De fikk et forsprang på oss og gav oss en skikkelig vekker.Å kjøpe et bygg foran nesen på konkurrentene for å sikre seg beliggenheten er ikke noe ukjent fenomen i detaljhandelen. I Reitangruppen er slike sperrekjøp ikke en del av strategien og benyttet sjelden. Selv ikke når det gjelder Deli de Luca.– Vi prøver å ha tette skott mellom eiendom og handel. Begge områder skal være lønnsomme. Det har ingen hensikt å kjøpe et stort bygg bare for å fylle det med Narvesen, konstaterer Kjell Magnus Reitan.– Når vi har fått leiekontrakt i et nytt bygg, setter vi imidlertid mye inn på å påvirke utviklingen så tidlig som mulig. Påvirke gjør nok også leieprisene i hovedstaden. Disse stiller stadig høyere krav til butikkenes lønnsomhet. – Vi er fornøyd med å ha opprettholdt lønnsomheten i Oslo. En gang må vel leieprisene flate ut også her. – Er ikke Oslo egentlig mettet på storkiosker?– Jeg vil ikke være definitiv når det gjelder Oslo. Det blir feil å sette begrensninger. Man vet ikke på forhånd når markedet er mettet, det må følge sitt eget løp. Enkeltbutikkenes situasjon avgjør.

Utfyller hverandreEn rekke steder i Oslo har Reitan Servicehandel butikker nesten vegg i vegg. Det må jo føre til at de spiser av lasset til hverandre?– Vi tar med det beregnede tapet til nabobutikken når vi etablerer en ny butikk. Det blir noe redusert salg av sjokolade og andre kioskvarer når Narvesen og 7-Eleven havner vegg i vegg. Forestillingen om kannibaliseringen er likevel overdreven. Hos Narvesen vektlegges lesestoff og elektroniske tjenester, hos 7-Eleven står hurtigmaten i sentrum. Konseptene utfyller hverandre slik at totalen blir positiv og den negative effekten for franchisetageren nesten alltid mindre enn fryktet, bedyrer Kjell Magnus Reitan.Ansvaret for franchisetagerne som er i gang, er uansett med som et element i totalvurderingen. – Vi prøver å ta hensyn. Franchise-tagerne må likevel lære seg å leve med at de kan få en annen av våre butikker like i nærheten.

Risikabelt i TysklandReitangruppen bestemte seg for noen år siden for Skandinavia som operasjonsområde. Colonialmajor Odd Reitan har hatt Rema-butikker i Polen, men valgte å trekke seg ut. Nå står Reitan Servicehandel bak det store flertall av selskapets butikker utenfor Norge.Her hjemme på bjerget får Kjell Magnus Reitan & Co. langt flere henvendelser om ledige lokaler enn i Sverige og Danmark. Det er en fordel å være kjent.– Eiendomsbesitterne har oss langt oppe på listen i Norge. I Sverige og Danmark må vi være langt mer aktive.Hvordan det eventuelt vil bli i Tyskland der disse herrene er helt ukjente, er ikke godt å vite.– Dere har grunnet ganske lenge på Tyskland. Når får vi den første 7-Eleven der nede?– Vi nærmer oss et beslutningsgrunnlag og må ta stilling innen overskuelig fremtid. Hvis vi starter i Tyskland, blir det i rolige former og ikke med et stort antall butikker i løpet av kort tid. Dette er et stort land med høy risiko. Da kan det være greit å ha kommet i inngrep med Edeka. Reitangruppen har allerede et tett samarbeid om innkjøp både i Tyskland og Danmark med den største aktøren i tysk dagligvarehandel.– Edeka er en del av puslespillet. Hvis vi får det ferdig, starter vi med ett marked, sannsynligvis Berlin. – Uansett hvor dere slår dere ned, vet dere vel hva som er drømmelokalet?– 7-Eleven trenger synlighet og skal helst ha et hjørnelokale for å tiltrekke flest mulig. Det koster mer å innrede en slik butikk, blant annet på grunn av ovner og annet til maten, enn en Narvesen som ofte en destinasjon i seg selv. Narvesen hører fortsatt til på sentrale trafikknutepunkter. Easy24 kan tåle i større grad en b-beliggenhet, for eksempel ved en bensinstasjon, avslutter Kjell Magnus Reitan.