Hvor ellers?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Meglerhuset er ute med sin årlige rapport om eiendomsmarkedet. I en markedskommentar tar Fearnley opp fordelene ved å investere i eiendom, gitt alternativene fra de andre aktivaklassene. Fearnley skriver i kommentaren at eiendomsmarkedet fremstår som attraktivt av flere årsaker.

Den ene årsaken er at det lave rentenivået gjør det lite attraktivt å plassere midlene i pengemarkedet. Obligasjonmarkedet er «mindre interessant og mer risikabelt». Dessuten er aksjemarkedet usikkert innenfor mange sektorer. Og så spør Fearnley retorisk:

God avkastning«Hvor ellers får man god avkastning på total- og egenkapitalen, rimelig oversiktlig motpartsrisiko og håndfast residualverdi i «bånn» (i form av bygg og tomt), og med mulighet for å belåne med inntil 80 prosent? I tillegg er eiendom en definert aktivaklasse som enhver portefølje «skal» inneholde.»

Men yielden – direkteavkastningen – har vært jevnt fallende det seneste året. Den er ifølge Fearnley likevel mer varierende enn hva tilfellet var noen år tilbake, avhengig av type eiendom, beliggenhet og leietagers soliditet. Selv på de laveste yieldnivåene, det vil si rundt 4,5 prosent, er det et hyggelig såkalt yieldgap, altså differansen til lånerenten.

Fearnley skriver i kommentaren at med fortsatt lave renter fremover og en sannsynligvis dalende inflasjon ventes det fortsatt god aktivitet. Men helt skyfri er ikke eiendomshimmelen, blant annet som følge av en potensiell ledighet i de oljerelaterte klyngene.

Forlanger kvalitetLeietakerne har økende kvalitetskrav ved forlengelser og inngåelse av nye leiekontrakter. Det gjør ifølge Fearnley at enkelte bygg ikke lenger egner seg for utleie, men må rives eller konverteres.

Det er også flere eksempler på redusert leiepriser i nye kontrakter, særlig gjelder dette reforhandlinger og ved fremleie der det er snakk om arealkompresjon. Dette er ifølge Fearnley implisitte tegn på økt ledighet.

Det lave rentenivået gjør det interessant med prosjekter med en stabil underliggende kontantstrøm, men også tidligere inngåtte, lange og dyre rentebindinger. På nåverdibasis medfører disse rentebindingene en betydelig negativ verdi. De øker prosjektenes belåning og gir lavere egenkapitalverdier.

ForsvinnerMen over tid og mot forfall og fornyelsestidspunkt vil den negative verdien gradvis forsvinne. Fearnley skriver at kombinert med svakere likviditet i andeler og aksjer i enkeltstående eiendomsprosjekter, finnes det her noen gode kjøpsmuligheter.

Fearnleys nye prosjekter har ifølge rapporten oppnådd god belåning fra bankene, men det er noe begrenset interesse for lån til eiendommer utenfor de største byene. Fearnley imøteser derfor fortsatt en bedre låneutmåling for prosjekter med en stabil kontantstrøm, også utenfor Oslo-området, og de håper på tilbud om lavere marginer…