Gjestekommentar: Research v3.0 – en analytikers erkjennelse

Gjestekommentar av analysesjef Håvard Bjorå, Cushman & Wakefield Realkapital.

Aldri har det vært mer krevende. Aldri har jeg brukt mindre Excel. Research v3.0 handler om hvordan ny teknologi møter endret forbruk-, adferd- og arbeidsmønster og utfordrer eksisterende forretningsmodeller, samtidig skapes det fantastiske muligheter.

Hvorfor v3.0, finns det også v1.0 og v2.0? Research v1.0 seilte i medvind under eiendomsfondenes fremvekst i årene før finanskrisen og omhandler status quo. Hva er markedsleien, yielden, hvor mange m2 finns det og hvem kjøper hva? Transaksjonsvolumer, innslag av internasjonale investorer og så videre. Viktige parameter det forventes at aktørene har oversikt over. Heldigvis drives transparensen fort fremover og voksende antall 3. partsleverandører av data og informasjon gjør prosesser og prising stadig mer effektivt. Vi beveger oss fort mot fullstendig transparens og jeg kan ikke vente.

Research v2.0 handler om prognosene, ofte godt forankret i makroprognoser, for å beskrive fremtidig 1,3 eller 5-års utviklingen på leie- og kapitalmarkedet. Dette er viktig for å ta informerte beslutninger (selv om prognosene altfor ofte er feil), men kritiseres for måten vi benytter historien for å forklare fremtiden. Inntreffer strukturelle forandringer, for eksempel fra ny teknologi, gir dette begrenset verdi. Hadde man for 100 år siden brukt historien for å forklare hvor mange hester som behøves fremover hadde det gitt begrenset verdi, forsiktig sagt. Uansett, nyanserte prognoser er viktig derfor fortsetter vi med respekterte Cushwake Investor Confidence Index som første av sitt slag i Norge.

Research v3.0 handler om det vi ikke vet. Jeg tilbyr ikke to streker under svaret, men er overbevist om at nysgjerrighet, trendspotting og omverdensanalyser gruser ignoranse og nonsjalanse også på dette feltet. Vi ser store forandringer innenfor handel, og fysisk handel må tilpasse seg og se mulighetene i endret forbruksmønster kombinert med ny teknologi. Det er langt mer kompleks enn de typiske «e-handel leder til butikkdød» overskriftene. Vi beveger oss fra ideen om å tilby kvadratmeter til å tilby plattformer som tillater fysisk handel å spille på kvaliteter der de er overlegen digitale kanaler: touch & feel, relasjoner og opplevelser. Rapporten Nordic Shopping Centre, a preview of the future tilbyr et fremtidsblikk på handel, og representerer samtidig en ny retning for eiendomsanalyse – Research v3.0.

Innenfor kontorsegmentet ser vi leietakere som trekkes mellom behovet for spare leiekostnader samtidig som de må adressere sin viktigste strategiske utfordring, tilgang til de beste talentene. Dette skjer i en verden der mange ikke kjenner sitt kontorbehov engang halvveis inn i leiekontrakten. Endret arbeidsmønster som møter ny teknologi stiller krav til ekstrem fleksibilitet fra alle involverte. Kontoret er selve manifesteringen av selskapets kultur og verdier, men vi står også her ovenfor store endringer som kan summeres i ordene fleks, tech og talent. På nyåret slipper vi rapporten «Nordic Office – presenting the future» og igjen, som alltid med Research v3.0, tilbyr vi ikke å ha to streker under svaret, men innsikt til å sette viktige spørsmål på agendaen.

Research v4.0 venter vi med til desember 2018… jeg vil passe på å takker for alle interessante diskusjoner i 2017 og håper det blir mange flere i 2018. God Jul og Godt Nytt år!