Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Noen av de første som blir involvert når større bygg skal selges eller kjøpes, er advokatstanden. Eiendoms-advokatene gir råd i forbindelse med strukturer og tilrettelegging av det som kan ende opp i et bud. Jo mer komplisert leieforholdene er, jo større er behovet for dyktige advokater. NæringsEiendom har derfor satt sammen et advokatpanel, med representanter fra fem av de største eiendomsadvokatfirmaene, for å ta temperaturen på transaksjonsmarkedet.
Christian Müller i Advokatfirmaet Thommessen, Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR, Tom Rune Lian i Wiersholm, Line Ravlo-Losvik i Wikborg Rein og Andreas Rørvik i Selmer forteller om et brennhett marked for kjøp og salg av næringseiendom.
Ekstremt hektisk– Vi i eiendomsavdelingen til Thommessen har opplevd høsten som hektisk. Transaksjonsmarkedet kviknet definitivt til i fjor høst, sier Christian Müller i Advokatfirmaet Thommessen. Han får støtte fra Line Ravlo-Losvik og Leif Petter Madsen i Wikborg Rein.
– Høsten 2010 var ekstremt hektisk, med et stort antall og mange store transaksjoner. Tempoet har vært stort, og det har vært kamp om de gode objektene. Samtidig har det fortsatt gått litt tregt for de mindre gode objektene, sier Wikborg Rein-partnerne.
Wiershoms Tom Rune Lian slår fast at volumet var svært stort i fjor høst, selv når man sammenligner med høsten 2006 og høsten 2007.
Andreas Rørvik i Selmer forteller om en markert økning av transaksjoner siden 2008 og 2009, men det har ikke vært som i 2006 og 2007.
– Det skjer transaksjoner i alle segmenter. Innenfor kontor er det foreløpig stort sett relativt store bygg, med lange kontrakter og solide leietakere. Her er yieldnivået kommet langt ned, og det er stor rift om objektene. Noen unntak med bygg med korte kontrakter til relativt sett høye yielder og opportunistiske kjøpere, sier Selmer-advokaten.
”Alle” på kjøpersidenIfølge deltakerne i NæringsEiendoms advokatpanel er de fleste kjøpergruppene representert i eiendomshandlene. Både syndikater, eiendomsfond, pensjonskasser, livselskaper og eiendomsselskaper har vært aktive på kjøpersiden.
– Alle kjøpergruppene er representert, kanskje bortsett fra private formuende. Vi hadde en del oppdrag for utlendinger i fjor høst, men ingen av disse endte opp i en transaksjon. Dog viser interessen at det er noe på gang fra utlandet mot Norge, sier Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR.
– Etter en periode med mange mindre transaksjoner på opptil 100 millioner kroner, blir det nå gjennomført en del større transaksjoner og noen få veldig store. Det er ulike transaksjoner som gjennomføres, men skal vi trekke frem en type det har vært mye av, så må det være utviklingseiendom. Det jobbet vi veldig mye med i hele 2010. Disse ligger ofte andre steder enn i Oslo, sier Christian Müller i Advokatfirmaet Thommessen.
På selgersiden er også mange typer aktører representert, men noen utpeker seg.
– Det er kanskje en tendens til at eiendomsbesittere, hvis hovedfokus ikke er eiendom, er overrepresentert, sier Tom Rune Lian i Wiersholm.
– De som selger er eiendomsutviklere som utvikler eiendommen, skaffer leietaker, og deretter selger. Videre har vi industrielle sale og leaseback-aktører. Institusjonelle og industrielle aktører er ellers mer kjøpere enn selgere, sier Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR.
Det høye transaksjonsvolumet mot slutten av 2010 tyder på at kjøpere og selgere fant hverandre mye lettere. Line Ravlo-Losvik forklarer det blant annet med at det er større optimisme i leiemarkedet. I tillegg er flere av salgsobjektene gode objekter og det øker selvsagt attraktiviteten.
Tom Rune Lian supplerer med at en kombinasjon av et synkende yieldnivå og lavere marginer ved fremmedkapitalfinansiering har bidratt til at markedet har kommet i gang igjen etter at det falt fullstendig sammen etter finanskrisen.
Andreas Rørvik i Selmer mener at det også har vært god tilgang på egenkapital den seneste tiden.
Møter hverandreDet er ikke sjelden at deltakerne i NæringsEiendoms advokatpanel treffer hverandre på hver sin side av bordet under en transaksjon.
Advokatfirmaet Thommessen har blant annet bistått Norwegian Property med salget av Norgani og Statskog med kjøpet av Orklas skogeiendommer.
– Vi har også bistått Fornebu Utvikling med salget av Hinna Park, sier Müller.
På andre siden av bordet under Norgani-salget traff Thommessen-advokatene på Wikborg Rein, som jobbet for Christian Ringes’ Pandox.
– Norgani var den største eiendomstransaksjonen vi bisto på i 2010. Der bisto vi kjøper med både erverv, konkurransemelding og finansiering. Vi har også bistått i mange andre store eiendomstransaksjoner, deriblant NIAM med kjøpet av Sektor Eiendomsutvikling AS, selgerne i forbindelse med salget av eiendommen som skal benyttes av Norsk Medisinaldepot, ROM Eiendom med salget av Skattekvartalet, og Siemens i forbindelse med sale-and-lease back av hovedkvarteret på Linderud. Vi har også vært med på en rekke andre transaksjoner som angår mindre eiendomsverdier, samt enkelte større transaksjoner som ikke er offentlige, sier Line Ravlo-Losvik i Wikborg Rein.
BA-HR var rådgiver for Storebrand ved kjøpet av fire eiendommer fra Bulk Eiendom, Aker Solutions-salgene, Vital Eiendomsfonds kjøp av Akerselva Atrium, Maud-eiendommene (som ikke ble noe av på grunn av at selskapet ikke lyktes med å hente inn penger), to Reitan-porteføljer, flere Pareto-syndikat, Værste i Fredrikstad, samt flere logistikkeiendommer.
– Vi var også med på fire transaksjoner som skled over i 2011 og som nok vil bli signert i januar, sier Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR.
Tom Rune Lian forteller at Wiersholm normalt ikke går ut med hvilke transaksjoner de er med på, men trekker frem Aker Hus II på Fornebu som et eksempel.
Andreas Rørvik forteller at Selmer har vært involvert ved blant annet Norsk Medisinal-depot-bygget, Orklas hovedkontor og Siemens-bygget på Økern.
