— En løsning på problemet for en leietaker som ikke kommer ut av en langvarig leiekontrakt, blir å fremleie deler eller hele av de leide lokaler. Når man fremleier lokaler kan man støte på en rekke utfordringer, særlig i tilfeller hvor leietaker ikke har tilrettelagt godt nok for fremleie ved inngåelsen av leiekontrakten, sier Henrik Botten Taubøll, fast advokat i advokatfirmaet BA-HR.
— Hva vil det si å fremleie?
— Ved å fremleie lokaler kommer ikke leietaker «ut» av leiekontrakten for lokalene de leier, men er fortsatt fullt ut ansvarlig overfor utleier i henhold til leiekontrakten. Det etableres derimot et eget leieforhold mellom leietaker og fremleietaker. Det vil i slike tilfeller oppstå en situasjon hvor det ikke foreligger noe direkte leieforhold mellom den som befinner seg i lokalene (fremleietaker) og den som eier lokalene (utleier), utover enkelte lovfestede rettigheter til å protestere mot oppsigelser etter husleieloven § 7-7 mv., forklarer Taubøll.
Leietaker blir på sin side dermed stående med et avtaleforhold både til utleier og fremleietaker.
Les også: Leietakertilpasninger ved leie av næringseiendom
— Leietaker blir videre fullt ut ansvarlig for at utleier får sin leie og at fremleietaker for øvrig oppfyller sine forpliktelser overfor utleier. Det er derfor svært viktig for en leietaker som tenker på å fremleie sine lokaler å foreta en grundig vurdering av den potensielle fremleietaker, fortsetter Taubøll.
Videre understreker advokaten at utleier sjelden har noen særskilt interesse i, eller for øvrig noe spesielt å tjene på, at lokalene fremleies. Ettersom enhver utleier vet at det alltid foreligger en latent risiko knyttet til nye og ukjente fremleietakere, og ønsker derfor gjerne ikke endringer i leieforholdet.
— Leietaker vil derfor ofte starte i oppoverbakke når de skal gå i gang med å kreve samtykke til å fremleie hele eller deler av sine lokaler fra utleier, sier advokaten.
Les også: Forventer videre reduksjon i ledigheten
Les også: Fremleie i Oslo sentrum
Saklig grunn til å nekte samtykkeDen fravikelige bakgrunnsretten stadfester at en leietaker ikke kan fremleie et lokale uten samtykke fra utleier (husleieloven § 7-2).
— Reglen er særlig begrunnet i at leietakers person ofte vil være avgjørende for utleier i hans virksomhet videre. Samtykke ved tidsbestemte leieforhold, som er det mest praktiske for næringsutleie, kan derimot ikke nektes uten en «saklig grunn» fra utleiers side (husleieloven § 7-5). Dette blir da hovedregelen dersom ingenting annet er avtalt om fremleie i leieavtalen, sier Taubøll.
En lignende regulering følger også av Standard leieavtale for næringslokaler 4. utgave 03/13 utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, som i dag benyttes i de aller fleste kommersielle leiekontrakter og dermed utgjør den praktiske hovedregelen.
— Reguleringen etter standardavtalen punkt 24 (1) er at fremleie av leieobjektet, helt eller delvis, ikke må finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan også her ikke nektes uten «saklig grunn», understreker han.
Spørsmålet blir da hva som er en «saklig grunn» for utleier til å kunne nekte leietaker å fremleie. I de innledende diskusjonene vil ofte utleier i følge Taubøll ha innvendinger om at fremleietakers virksomhet «ikke passer inn» i deres konsept/område eller at deres virksomhet kan skade utleieobjektets «omdømme».
Les også: EIENDOMSSKATT: Hva kan man klage på
— I utgangspunktet vil det ikke foreligge noen «saklig grunn» til å nekte samtykke, så lenge den nye virksomheten er innenfor det hovedformål som leietaker har rett til å benytte leieobjektet til i henhold til kontrakt. Det er selvfølgelig unntak fra et slikt utgangspunkt, særlig om formålet «strekkes» veldig langt fra de forutsetningene partene hadde ved inngåelsen av leiekontrakten, men dette er fortsatt det klare utgangspunktet, understreker han.
Fra leietakers ståsted er det i alle tilfeller viktig å være nøye med hvilket formål som angis for leieforholdet i leiekontrakten, slik at leietaker får mest mulig fleksibilitet for senere fremleie. Om leieobjektet derimot skal brukes til noe annet enn formålet i hovedleiekontrakten, foreligger motsetningsvis en klar «saklig grunn» til nektelse.
Les også: Unngå uenighet om felleskostnadene
GrensetilfellerTvilsspørsmålene oppstår gjerne dersom fremleietakers virksomhet er innenfor hovedleieavtalens formål og bestemmelser.
— Fremleier leietaker lokalene sine (i tråd med formålet) til en mc-klubb, i et lokale som tidligere var et bilverksted, vil utleier gjerne forsøke å nekte fremleie med begrunnelse om at eiendommens «omdømme» vil kunne svekkes. Et annet typisk eksempel kan være at utleier disponerer en mathall med high-end restauranter og en leietaker i tråd med formålet vil fremleie til en billigrestaurant/fastfood-kjede, som utleier typisk vil påstå «ikke passer inn» i øvrig konsept, forklarer han, og legger til at i disse eksemplene vil leietaker som regel vinne. Ettersom det ikke foreligger «saklig grunn» til nektelse overfor utleier, selv om fremleie kan inneholde visse ulemper for utleier.
— Grensen for hva som er en «saklig grunn» beror alltid på en konkret vurdering av forholdene, men er underlagt en relativt streng norm, fortsetter han.
Som illustrasjon trekker Taubøll frem RG. 1996 s. 812. Saken gjaldt et tilfelle hvor leietaker ønsket å fremleie en gård i Bygdøy Allé 23 til Oslo kommune, som skulle bruke lokalene til et prøveprosjekt for metadonbehandling av rusmisbrukere. Retten la til grunn at utleiers motvilje knyttet til fremleie ikke var rasjonell, og påla utleier å godkjenne fremleieforholdet.
— Normen er streng fordi leietaker, som nevnt over, fortsatt står som ansvarlig overfor utleier ved fremleie. Om man derimot beviselig må påregne ordensforstyrrelser eller skadeverk, vil man likevel nok måtte sies å ha en «saklig grunn». Utleier må til en viss grad få «beskytte» sin egen eiendom mot skade med videre, forklarer Taubøll
Kort oppsummert vil spørsmålet om «saklig grunn» til nektelse bero på en skjønnsmessig vurdering av de konkrete forhold. Det skal likevel mye til før utleier kan nekte leietaker fremleie dersom fremleietaker holder sin virksomhet innenfor leiekontraktens formål (og holder utleier skadesløs for økt avgiftsbelastning, jf. den konkrete reguleringen i standardavtalen punkt 24(1) annen setning).
Fremleie uten samtykkeI enkelte tilfeller vil leietaker kanskje fremleie lokalene uansett, enten bevisst eller ubevisst. Et spørsmål blir hva som skjer om leietaker bryter kravet om samtykke.
— Kort sagt så vil det etter bakgrunnsretten foreligge en hevingsrett etter husleieloven § 9-9 c, dersom man ikke har tillatelse til fremleie, forutsatt at leietaker har fått skriftlig advarsel fra utleier. Utleier kan dermed kreve tvangsfravikelse. Også etter standardavtalen punkt 17 må manglende samtykke til fremleie anses å utgjøre et vesentlig mislighold av leiekontrakten som kan gi hevingsrett, forklarer han.Tvist om utleiers grunn til nekting må løses ved ordinær domstolsbehandling.
— Det er på denne bakgrunn svært viktig at leietaker vurderer mulighetene for fremleie før inngåelse av kontrakt, og at dette er tatt opp i diskusjonen mellom partene. Er man fremleietaker må man også undersøke hovedleieavtalen godt før man inngår fremleieavtalen. Særlig er det viktig å be leietaker om å fremlegge samtykke fra utleier på fremleieforholdet, ellers kan man risikere å få svi for leietakers avtalebrudd, avslutter Taubøll.
