Forsiktig ferd med svær pengebinge

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

– Alle i Ferd arbeider for å sette pengene i gode prosjekter, erklærer adm. direktør John Skogen i Ferd Eiendom. Ferd-konsernet vil ”skape varige verdier og sette tydelige spor” heter det i selskapets visjon. I selskapet til Johan H. Andresen jr. skal det råde en ånd av langsiktig soliditet. Å komme unna de lange linjer er nok ikke så enkelt i et selskap som har eksistert i nærmere 250 år.

Ikke lenger tobakksprinsenDagens Johan H. Andresen jr. er femte generasjon med samme navn. Andresen-familien har i generasjon etter generasjon vært knyttet til J.L. Tiedemanns Tobaksfabrik på Ensjø, som den kjøpte på midten av 1800-tallet. Fabrikken ligger symbolsk nok i Johan H. Andresens vei.Engasjementet i operativ tobakksvirksomhet opphørte i 1998. Da ble tobakksfabrikken fusjonert med danske Skandinaviske Tobakskompagni som også overtok driften. Tiedemanns-konsernet beholdt 17,2 prosent av aksjene i det fusjonerte selskapet. Endringene bidro til at selskapet døpte seg Ferd i 2001. Å bli assosiert så sterkt med tobakk var dagens eier kanskje heller ikke bare komfortabel med. Denne varen har som kjent ikke vært så sterkt i vinden i Norge de siste årene. Mot slutten av fjoråret solgte Johan H. Andresen jr. seg helt ut av det danske tobakksselskapet for 3,5 milliarder. Dermed forsvant også siste rest av grunnlaget for kallenavnet tobakksprinsen.

Solgte Swix-byggetFerds digre pengebinge skal yngle også innen eiendom. – Eiendomsvirksomheten har røtter tilbake til 1968 da fabrikken flyttet inn i anlegget på Ensjø. Far til dagens eier kjøpte eiendommer her og andre steder for tobakksvirksomheten. Det hadde også skattemessige årsaker og med generasjonsskiftet å gjøre. I dag er eiendomsdelen utviklet til to eiendomsselskaper. Ferd Eiendom A/S driver både med utvikling og forvaltning og er heleid av konsernet. Ferd Eiendom Holding A/S rommer prosjekter og eiendommer eid av Johan H. Andresen jr. privat. John Skogen er adm. direktør i begge selskaper.Det vesentligste av eiendomsmassen befinner seg på Ensjø. Fabrikkanlegget utgjør suverent største objekt i Ferd Eiendom med nesten 45.000 kvadratmeter og er utleid til Skandinaviske Tobakskompagni. Leiekontrakten med tobakksprodusenten utløper i midten av 2008. Hva som vil skje deretter, er uvisst.– På Lillehammer eide vi bygget til Swix på vel 10.000 kvadratmeter inntil i fjor. Da ble det solgt til et Nordea-syndikat for 65 millioner. Det er ikke en del av vår strategi å sitte på eiendom på Lillehammer, legger John Skogen til.Skogen & Co. sitter ellers på flere mindre kontorbygg og et par kombi-bygg i Oslo-området. Til sammen har Ferd Eiendom ca. 60.000 kvadratmeter næringsareal under sine vinger.

Tung boligsatsningFerd Eiendom har kastet seg inn i en rekke stor boligprosjekter med mange hundre leiligheter til sammen. Størst er det som er i ferd med å skje i området ved tobakksfabrikken. Hele bilbyen på Ensjø skal bli et boligområde på noen års sikt. Ferd Eiendom er med og skal bygge over 380 leiligheter i to trinn i samarbeid med ulike entreprenører. – Første trinn skal bygges på det såkalte Tiedemannsjordet. Da de 92 enhetene ble lagt ut for salg, solgte vi 30 av dem på 14 dager.En kvadratmeterpris på 34.000-35.000 kroner kan ha bidratt til interessen. Prisen er ikke av de verste i dagens Oslo-marked.– Det kryr av boligprosjekter innenfor Oslos bykjerne for tiden. Her er vel markedet snart mettet?– Det ser ikke slik ut. Det har lenge vært et underskudd på sentrumsnære boliger i Oslo.John Skogen har brukt mye tid og krefter på utviklingen på Ensjø de siste årene, blant annet som forman i grunneierforeningen. – Det har vært en lang og tung prosess i det kommunale system. Vi måtte likevel kaste oss ut i det i tilfelle Skandinaviske Tobakskompagni velger å flytte. Da ønsker vi å kunne sette i gang så raskt som mulig.

Ønsker lengre leiekontrakterFerd Eiendom skal både investere i og forvalte næringseiendom, primært i Oslo. – Vi ser etter objekter med god beliggenhet som etterspørres av mange leietagere. Vi har vært inne i noen budrunder av den typen pressen kaller ville. Ferd Eiendom har trukket seg ut av slike fordi de ikke gir ønsket lønnsomhet. – Vi er kanskje for forsiktige, vil noen si. Disse har muligens andre avkastningskrav enn oss. Vi venter heller til noen får ”pusteproblemer” og må selge, fremholder John Skogen. – Er dere rett og slett risikoaverse?– Vi har risikokapasitet, men ønsker ikke å utnytte den voldsomt innen eiendom. Skal vi ta risiko, skal den være kontrollerbar. Vi er svært opptatt av å avdekke risikoen i et prosjekt så tidlig som mulig.Andre deler av Ferd, for eksempel venture-delen, skal kunne ta større risiko med ditto avkastningskrav. Slik sett balanseres risikoen innen konsernet. Graden av kontrollerbar risiko er utvilsomt et moment i beslutningen om et næringsbygg skal selges eller eies. Boligene til Ferd er derimot kun for salg. – Vi er kresne når det gjelder næringsbygg. Nå er vi på jakt etter objekter som kan øke gjennomsnittslengden på leiekontraktene. For tiden ligger denne på 3,9 år.

Vil ikke styres av bankeneDe siste årene har Ferd Eiendom hatt en verdijustert egenkapitalavkastning på ca. ti prosent. I 2004 oppnådde selskapet driftsinntekter på 193,2 millioner og et driftsresultat på 104,5 millioner. I mange bransjer ville dette innebåret en rå margin. I eiendom kan slike komme i år prosjekter realiseres. For Ferd Eiendom hjalp realiseringen av boligprosjekter, blant annet et i Bergensgaten i Oslo, godt på tallene i forfjor. For 2005 var tallene ikke klare i skrivende stund.Den blandede porteføljen med både boliger og næringsbygg, gir selskapet et noe sammensatt forhold til en annen økonomisk størrelse.– For boligene ønsker vi lave renter. Øker rentenivået, gir det på den annen side høyere direkteavkastning fra næringsdelen.Høye renter er så avgjort godt også for den delen av Ferd-kapitalen som er plassert i rentebærende papirer. I tillegg til slike sitter konsernet på emballasjeprodusenten Elopak, som Johan H. Andresen senior bygget opp, skiutstyrsprodusenten Swix, børsnoterte aksjer og fondet Ferd Private Equity, der konsernet er majoritetseier. Johan H. Andresen juniors milliarder kan neppe telles på én hånd. Er det rart at Ferd Eiendom har arbeidet mye med investerings- og finansieringsstrategien sin?– Egenkapitalkravet vårt er ti prosent. Vi skal imidlertid ikke bare bruke egenkapital, men også belåne prosjektene. Forsiktigheten sniker seg likevel inn også på dette feltet.– Vi vil ikke belåne for høyt. Gjelden skal ikke utgjøre mer enn halvparten av markedsverdien på porteføljen. Vi ønsker ikke å bli styrt av bankene, erklærer John Skogen.