Foreldelse og reklamasjon

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det samme kan sies om de krav kjøper kan gjøre gjeldende mot selger som følge av manglene. Etter omstendighetene kan kjøperen kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving. Felles for disse kravene er at de må gjøres gjeldende innen visse frister for at ikke kjøper skal miste retten til å gjøre mangelen gjeldende. Når kjøper er blitt oppmerksom på en mangel, må han gi selger melding om mangelen innen en viss frist for å ha kravet i behold. Slike frister kalles gjerne reklamasjonsfrister. Oftest er det oppstilt både relative og absolutte reklamasjonsfrister. De relative frister innebærer typisk at kjøper må reklamere ”innen rimelig tid”. De absolutte fristene innebærer at kjøper må reklamere innen et fast tidspunkt, for eksempel ”innen to år etter overtakelse”. Dersom kjøperen reklamerer for sent, taper han sin rett til å gjøre mangelskrav gjeldende. I denne artikkelen tas det utgangspunkt i avhendingslovens (avhl.) regler om reklamasjon,. Avhendingslovens regler vil gjelde ved salg av fast eiendom, så sant ikke lovens bestemmelser er uttrykkelig fraveket mellom partene.Når et krav har oppstått som følge av en mangel, har kjøperen en fordring på selgeren. Fordringer på penger eller andre ytelser foreldes etter reglene i foreldelsesloven (fl.). Når en fordring er foreldet, har kreditor tapt sin rett til oppfyllelse. Foreldelsen får dermed samme virkning som oversittelse av en reklamasjonsfrist. Begge deler kan få store konsekvenser for kjøperen. Vi skal først se litt nærmere på hvilke regler som gjelder for reklamasjon ved kjøp av fast eiendom. Deretter skal vi gjennomgå reglene om foreldelse, før vi avslutningsvis peker på noen problemstillinger som oppstår fordi disse to regelsettene ikke er samordnet fullt ut.

ReklamasjonVed en hver fristregel er det tre spørsmål som må avklares:

a. Når starter fristen å løpe?b. Hvor lang er fristen?c. Hvordan avbrytes fristen?

Utgangspunktet for reklamasjonsreglene finner vi i avhl. § 4-19. Profesjonelle parter kan i stor grad avtale andre løsninger enn de som følger av loven.Reklamasjonsfristen begynner å løpe når kjøper ”oppdaga eller burde ha oppdaga” mangelen. Når dette tidspunktet inntreffer vil naturligvis variere, men må ses i sammenheng med den undersøkelsesplikt som oppstilles for kjøper i avhl. § 4-9. I følge denne bestemmelsen skal kjøper undersøke eiendommen ”slik god skikk tilsier”, og dette skal skje ”så snart det er rimeleg høve til det”. I de aller fleste tilfelle har kjøper foretatt en teknisk due diligence og har hatt full anledning til å undersøke og avdekke eventuelle mangler. De tilfeller hvor det er mest problematisk å avgjøre når kjøper burde ha oppdaget en mangel, er der det foreligger en såkalt skjult mangel, som ikke lar seg avdekke ved alminnelige undersøkelser eller som først kommer til syne på et senere tidspunkt.Fristen for den relative reklamasjonen, at kjøper må reklamere ”innen rimelig tid”, må avgjøres ut fra konkret skjønnsmessig vurdering. I denne vurderingen må det tas hensyn til hva slags mangel det er, hvor raskt den må utbedres, osv.Reklamasjonsfristen avbrytes ved at kjøper ”gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er”. Av dette følger at en såkalt nøytral reklamasjon er tilstrekkelig for å avbryte reklamasjonsfristen. Det holder følgelig å gjøre rede for hva som utgjør en mangel. Man trenger i første omgang ikke å spesifisere hvilke krav som gjøres gjeldende. I avhl. § 4-19 annet ledd finner vi en absolutt reklamasjonsfrist. Denne starter å løpe ved bruksovertakelsen. Fristens lengde er fem år fra denne dato, forutsatt at ikke partene har avtalt kortere reklamasjonstid eller at selger ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for lengre tid. Også den absolutte reklamasjonsfristen avbrytes ved nøytral reklamasjon.

ForeldelseOgså i relasjon til spørsmålet om foreldelse må man stille de tre spørsmålene nevnt ovenfor. Svarene finnes i foreldelsesloven (fl.). Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år, jf. fl. § 2.Foreldelsesfristen starter å løpe på det tidspunkt fordringshaver ”tidligst har rett til å kreve oppfyllelse”, fl. § 3 nr. 1. For krav som oppstår ved mislighold, er friststart ”den dag da misligholdet inntrer”. Høyesterett har i en dom fra 2002 (Rt. 2002 s. 696) fastslått at foreldelsesfristen begynner å løpe fra det tidspunkt eiendommen overleveres til kjøper. Dette gjelder selv om mangelen er skjult, og kjøper ikke har mulighet til å oppdage denne før på et langt senere tidspunkt.At mangelen den første tiden er skjult, medfører således ikke at foreldelsesfristens start utsettes. Det kan derimot medføre at regler om tilleggsfrister blir aktuelle. For å motvirke eventuelle urimelige virkninger av reglene om friststart, inneholder fl. § 10 regler om tilleggsfrister ved uvitenhet og andre hindringer. Dersom fordringshaver ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, inntrer foreldelse tidligst ett år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap. Maksimal tilleggsfrist etter § 10 er ti år. Avbrytelse av foreldelsesfristen følger i henhold til foreldelsesloven strengere krav enn avhendingsloven. Hovedregelen er at det kreves rettslig skritt for å avbryte foreldelse. Et alminnelig brev, som ved reklamasjon, har ingen fristavbrytende virkning ved foreldelse. Man kan derfor risikere at et krav som det er reklamert overfor i tide, foreldes mens man forhandler med selger om kravets berettigelse. Rettslig skritt innebærer typisk forliksklage eller stevning. Fristen kan også avbrytes ved at skyldneren (selgeren) uttrykkelig eller ved sin handlemåte erkjenner forpliktelsen.

Forholdet mellom reklamasjon og foreldelseReklamasjons- og foreldelsesfristene løper parallelt, og uavhengig av hverandre. Som det fremgår av den foregående fremstilling er det ulike regler for når fristene starter å løpe, og hvordan de avbrytes. Dette skyldes at reglene til dels er utformet med tanke på å ivareta ulike hensyn. Forskjellen på reklamasjon og foreldelse innebærer at selv om kjøper av en eiendom har holdt seg innenfor reklamasjonsfristen, kan han oppleve at kravet er bortfalt på grunn av foreldelse. Dersom det er avtalt kortere reklamasjonsfrister mellom partene, kan det innebære det motsatte; at kravet er bortfalt ved for sen reklamasjon selv om det ikke er foreldet. I utgangspunktet anses det som uheldig å ha flere frister som løper samtidig med og uavhengig av hverandre. Man ønsker seg nemlig ikke en situasjon hvor et krav kan være foreldet selv om kjøper har reklamert i tide. Tanken bak regelsettene er at kjøper når han oppdager en mangel, gis oppfordring av reklamasjonsreglene til å reagere relativt raskt. Selger blir da gjort oppmerksom på forholdet og kan for eksempel tilby seg å rette opp manglene. Ved kjøp av næringseiendom er det svært vanlig at det avtales kortere reklamasjonsfrister enn de som følger av avhendingsloven. ”Markedspraksis” ved salg av næringseiendom er å avtale to års reklamasjonsfrist fra overtakelse. Det vil da kunne oppstå situasjoner hvor reklamasjonsfristen er utløpt, selv om kravet ikke er foreldet. Dersom det oppdages en mangel før avtalt to års reklamasjonsfrist er utløpt, må kjøper reagere og fremme sitt krav overfor selgeren. Dersom partene ikke lykkes å komme til enighet gjennom forhandlinger, må foreldelse avbrytes gjennom rettslige skritt; forliksklage eller stevning innen kravet er foreldet.