Får mer for grønne bygg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Et utdrag av masteroppgaven er gjengitt i den seneste markedsrapporten fra Basale. Avhandlingen har sett på om utleie i mer energieffektive næringsbygg gir en høyere leiepris per kvadratmeter for utleierne. Det er ikke mye som tyder på det i det norske markedet. 

Men hensikten med avhandlingen har vært å undersøke eier-leier-problematikken som oppstår ved energieffektiviserende investeringer. Tradisjonelt bærer byggeier investeringskostnaden for energieffektiviserende tiltak, mens leietaker får gevinsten i form av reduserte energiutgifter. Det skaper et incentivproblem.

EnergimerkeforskriftenMasteroppgaven tar utgangspunkt i energimerkeforskriften som ble innført i 2010, med en energiskala fra G (dårligst) til A (best). I tillegg har vi oppvarmingskarakteren, som forklarer hvor ren energien i oppvarmingen av bygget er. Rødt er verst, og mørkegrønn er best.

Analysen benytter markedsdata fra Basales eiendomsportefølje, der utvalget utgjør 467 313 kvadratmeter fordelt på 721 leiekontrakter. Av disse kontraktene gjelder 75 prosent leie av kontorlokaler, og 61 prosent av eiendomsporteføljen befinner seg i Oslo og Akershus.

Utgangspunktet er et kontorlokale på 350 kvadratmeter med energikarakteren C og oppvarmingskarakteren «gul», der kvadratmeterleien er 1820 kroner per kvadratmeter. Basale skriver at hvis man kun ser på de observerte gjennomsnittlige leieprisene ut fra energikarakteren, er det en tilnærmet lineær fallende trend i leieprisen per kvadratmeter.

TydeligGjennomsnittlig leiepris per kvadratmeter i utvalget er 1959 kroner for lokaler i energiklasse A og lave 1049 kroner for bygg i energiklasse G. Ifølge Basale er det tydelig at leietakerne betaler en høyere husleie i energieffektive næringsbygg.

Et næringsbygg med energimerke B har i gjennomsnitt 281 kroner høyere leiepriser per kvadratmeter enn et næringsbygg i kategori C. Men, det er et problem at analysen ikke tar hensyn til andre viktige faktorer for å forklare leieprisene i markedet.

Oppgaven viser også at beliggenhet, arkitektur, størrelse, tidsmessig utforming, tekniske løsninger, samt det lokale markedet har en relativt stor påvirkning på leieprisene. Likevel er det en signifikant økning av leieinntektene per kvadratmeter. Det er 3,2 prosent for en økning i energikarakteren og 2,5 prosent for en økning i oppvarmingskarakter.

Opp 20 000 kronerVed å investere i energieffektive løsninger som gjør at bygget oppnår energikarakter B, vil bygget få en estimert leieinntekt på 1878 kroner per kvadratmeter. For et kontorlokale på 350 kvadratmeter vil dette årlig utgjøre en økning i leieinntektene på 20 300 kroner (1878-1820*350).

Gitt et avkastningskrav – yield – på 5-6 prosent og 9 prosent eierkostnader, øker det verdien av disse lokalene med 305 000-365 000 kroner.