KOMPLISERT: - Regelverket rundt tomtefesteordningen er så komplisert at selv erfarne eiendomsadvokater ikke forstår alt, sier Thorvald Nyquist i Deloitte.
– En ordning fra føydalsamfunnet
Thorvald Nyquist, partner og advokat i Deloitte, karakteriserer tomtefesteordningen som gammeldags. Han tror den blir avviklet.
– Regelverket rundt tomtefesteordningen er så komplisert at selv erfarne eiendomsadvokater ikke forstår alt. I tillegg er dette en gammeldags ordning som hører hjemme i føydalsamfunnet, sier Nyquist.
Han er sikker på at dette instituttet vil være avviklet innen 20 år.
Les også: Tomtefest for grunneierne
Norgesrekord i endringerDeloitte representerer både grunneiere og tomfestere i det store antallet tvister som nå verserer i rettsapparatet. I én av sakene representerer advokatfirmaet 70 festere, og de har også saker der tomten er på nærmere 5 mål.
– Tomtefeste har trolig norgesrekord i antall lovendringer og flest saker i domstolene. Siden loven kom i 2002 har den vært endret hele 13 ganger, og det har vært mer enn 50 saker til behandling i Høyesterett, forteller han.
Mange avtaler utløperOrdningen med tomtefeste gjenoppstod etter andre verdenskrig, da landet skulle bygges og det var vanskelig å få finansiering.
Ifølge Nyquist ble de fleste kontraktene inngått på 50- og 60-tallet med en varighet på mellom 50 og 99 år. Det er årsaken til at det nå er stadig flere kontrakter som utløper og dermed aktualiserer spørsmål om hva som er partenes rettigheter ved kontraktens utløp.
Les også: Ny tomtefestelov, hva nå?
EngangsreguleringReglene er som nevnt endre en rekke ganger, noe som også medfører at det er ulike regler avhengig av når avtalen ble inngått. I noen tilfeller er det for eksempel adgang for grunneier til å foreta en engangsjustering basert på tomteverdi, riktignok med et øvre tak. Dette tilsvarer i dag ca. 11.700 kroner per dekar.
En slik oppregulering forutsetter klar avtale, og kan etter en lovendring fra 2002 kun gjøres én gang. Etter at Høyesterett i 2007 først konkludert med at også en KPI-justering ville forhindre en etterfølgende engangsløft, har Høyesterett i flere omganger måttet gå tilbake på dette standpunkt.
– Dette viser hvor kompliserte reglene er og hvor håpløst det er for folk å forholde seg til tomtefeste, sier han.
UsikkerhetNyquist påpeker at det i dag er stor usikkerhet knyttet til å kjøpe bolig eller hytte på en festet tomt.
– Hvis man kjenner reglene godt, er det fullt mulig å gjøre et estimat på hva den fremtidige festeavgiften vil bli. Men da er man blant de spesielt interesserte. Og man kan selvsagt ikke se bort fra at det blir ytterligere endringer i regelverket.
NæringseiendommerIfølge Nyquist er utfordringene med tomtefeste heldigvis ikke så utbredt for næringseiendom.
– Det finnes en del næringseiendommer på festet grunn, og problemene er i disse tilfellene typisk i eldre avtaler der partene ikke har passet på å fravike loven som dermed får anvendelse. Men vi ser at det ligger mye rart i disse gamle avtalene også, sier han og legger til:
– Vi har hatt flere saker tilknyttet hva som er partenes rettigheter og ansvar for bygg og installasjoner på tomten ved utløp. Her er det en del avvikende regulering, og som har gitt en del underlige utslag.
Les også: Vil ha endring av tomtefesteloven
Les også: 2-0 til grunneierne
På overtidNyquist er trygg på at reglene om tomtefeste er på vei ut.
– Vi har fått ganske klare politiske signaler om at det må settes ned et utvalg for å vurdere ordningens videre eksistens. Det er mye spennende juss i tomtefeste, men i dag er det kort sagt en katastrofe for de det angår. Jeg tror vi vil se en ordnet avvikling, eller at ordningen blir så vidt lite attraktiv for partene at bruken opphører, avslutter han.
Les også: I strid med Universitetet om festeavgift
Les også: Tomtefestedommen ankes
Les også: Nye innløsningsregler for tomtefeste
