Eiendomsskatt rykker nærmere i Oslo

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Etter gårsdagens kommunestyre- og fylkestingsvalg, hvor Arbeiderpartiet fikk 32 % oppslutning og Miljøpartiet De Grønne fikk 8,1 % oppslutning, rykker eiendomsskatten stadig nærmere Oslo. Bakgrunnen er at både Arbeiderpartiet og Miljøpartiet De Grønne har vært tydelige på at de ønsker å innføre eiendomsskatt. Oslo kan således bli kommune nummer 356 som innfører denne skatten igjen. Hvis eiendomsskatt innføres i Oslo kommune fra og med 2016, er det liten grunn til å tro at næringseiendom vil være unntatt.

Første runde – fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget

Før utskriving av eiendomsskatt kan skje, må eiendomsskattegrunnlaget fastsettes. For næringseiendom skal eiendomsskattegrunnlaget fastsettes ved taksering, i utgangspunktet hvert 10. år.

Eiendomsskattegrunnlaget skal tilsvare den objektiviserte omsetningsverdien av næringseiendommen, slik at subjektive forhold som taler for en høyere eller lavere verdi skal det ses bort fra. Hvilken metodikk og fremgangsmåte som vil bli benyttet i Oslo for verdsettelsen dersom eiendomsskatt blir innført, er fremdeles uavklart.

Det er viktig at alle gårdeiere har et bevist forhold til hvordan eiendomsskattegrunnlaget for eiendomsmassen fastsettes. Dersom eiendomsskattegrunnlaget overstiger antatt (objektivisert) omsetningsverdi av næringseiendommen, bør skattyter innsende en klage til kommunen på verdsettelsen. En slik klage bør være velbegrunnet, og må ikke minst innsendes innen fristen på seks uker etter at eiendomsskattelisten ble lagt ut eller skatteseddelen sendt.

Trinnvis innføring

Den årlige eiendomsskatten skal være i intervallet mellom 2 og 7 promille av eiendomsskattegrunnlaget.

Kommunen må trinnvis innføre eiendomsskatten, slik at dersom eiendomsskatt blir en realitet fra og med 2016 vil eiendomsskattesatsen kunne være maksimalt 2 promille av skattegrunnlaget i dette året. Deretter kan kommunen vedta å øke eiendomsskatten med 2 promille hvert år, inntil den maksimale grensen på 7 promille er nådd.

Konsekvenser for utleiere og leietakere

Dersom eiendomsskatten blir innført for næringseiendom i Oslo, vil dette kunne ha til dels store konsekvenser for både utleiere og leietakere – avhengig av leiekontraktens ordlyd.

Meglerstandarden for leie av lokaler angir at eiendomsskatt er en kostnad som skal dekkes av utleier. Det er imidlertid ikke uvanlig at dette utgangspunktet fravikes i leiekontraktene, slik at utleier gis rett til å belaste eiendomsskatt utskrevet på eiendommen til leietakerne gjennom felleskostnadene. Det er således grunn til å nå ta en gjennomgang av leiekontraktene for eiendommer i Oslo kommune, både for utleiere og leietakere. Videre er det grunn til å anta at dette punktet i leiekontraktene, i fremtiden vil være et forhandlingspunkt i langt større grad enn tidligere i kontraktsforhandlingene mellom utleier og leietaker.

Dersom utleier er gitt rett til å viderefakturere eiendomsskatt til leietaker(ne) i eiendommen, er det videre verdt å merke seg at leietaker(ne) kan ha en selvstendig klagerett på fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget.

Uansett hvem som skal bære eiendomsskatteregningen, vil utleier som eier av eiendommen måtte sørge for at eiendomsskatten blir betalt. Kommunene har legalpanterett på førsteprioritet foran øvrige heftelser i utleieeiendommen, slik at blir ikke skatteregningen betalt risikerer utleier tvangsrealisasjon av eiendommen.

Eiendomsskattens betydning ved eiendomstransaksjoner

Eiendomsskatten kan få vesentlig betydning ved salg og verdsettelse av næringseiendommer i Oslo kommune, dersom eiendomsskatten blir innført.

Dersom eiendomsskatten ikke kan kreves dekket av leietakerne i medhold av leiekontraktene, vil eiendomsskatten medføre en økt eierkostnad, som normalt vil føre til en lavere eiendomsverdi ved salg av eiendommen. Eierkostnader kan gi betydelige utslag ved yield-beregning av eiendomsverdier. Merk likevel at eiendomsskatten som betales er en kostnad som det gis fradrag for ved fastsettelse av skattepliktig inntekt.

For transaksjoner som gjennomføres i perioden frem til eiendomsskattegrunnlaget er endelig fastsatt, herunder frem til eventuelle klager på kommunens verdsettelse er avgjort, vil det foreligge tvil om hva eiendomsskatten vil bli for den aktuelle eiendommen. Hvordan denne risikoen skal fordeles mellom kjøper og selger, må bli et forhandlingspunkt mellom partene for transaksjoner som gjennomføres i perioden frem til eiendomsskattegrunnlaget er klart.

——————–

Forfattere er partner Thomas Rindahl Håkonsen og fast advokat Andreas Mello-Kildal. Begge arbeider i eiendomsgruppen til Advokatfirma DLA Piper Norway.