– Eiendomsfondene som i hovedsak ble etablert fra 2005 til 2007 har i mange tilfeller vedtektsfestet begrenset levetid. Vi har talt opp cirka 110 eiendommer med et anslått volum på omtrent 18 til 20 milliarder kroner i eiendom som skal avhendes fra ulike eiendomsfond innen 2015/2016, sier senioranalytiker hos Newsec, Øyvind Johan Dahl.
Les også: Avkastningen i næringseiendom ikke til forventningene
Les også: -Tenk segment fremfor land
Tre store
Et av de største fondene som skal avsluttes delvis de to neste årene, er Storebrand Eiendomsfond AS, hvor 75 prosent av eiendomsporteføljen skal selges innen utløpet av 2015, og de resterende 25 prosentene innen utløpet av 2018.
Fondet ble etablert i 2005 og hadde per 30.9.2013 en portefølje på 53 næringsbygg. Fondet hadde på dette tidspunkt en markedsverdi på 6,368 milliarder kroner i henhold til siste tilgjengelige kvartalsrapport.
Et annet stort fond som også opprinnelig skal avsluttes i løpet av 2015, er Aberdeen Eiendomsfond Norge II som har 16 ulike eiendommer i henhold til kvartalsrapporten pr. 3. kvartal. Fondet står bokført med eiendeler for 5,671 milliarder kroner og et utleid areal på 313.462 kvadratmeter.
Et tredje fond er DnB NOR Eiendomsfond (Fortin) som har 44 ulike eiendommer i Norge, Norden og Europa. Selskapet har eiendeler for 9,9 milliarder kroner.
Les også: Oljefondet godt i pluss
Les også: Les også: Pionerer i fond
Les også: Europas beste eiendomsfond er norsk
Pluss eller minus?
Spørsmålet nå er om de som gikk inn med midler i disse fondene faktisk har tjent penger. Siden fondene ble etablert, har finansverden vært et ustabilt sted å være.
– Mange av eiendommene ble kjøpt på topp i sterk konkurranse blant ulike finansielle ”set ups”. Til tross for en del dyre kjøp, er eiendommene i mange tilfeller mer verdt i dag enn ved kjøpstidspunkt. Eiendommene er ”i penga” og investor har dessuten hatt god glede av avkastning i form av leieinntekter i perioden, sier Dahl.
Les også: Kollektiv forvaltning under lupen
Les også: Dette er dagens transaksjonstrender
Han forteller videre at kjøpene ofte ble finansiert med lån og stor grad av swaprenteavtaler på hele eller deler av lånesummen, dette for å sikre lånekostnaden.
– I mellomtiden har imidlertid swaprentene falt. Fallende swaprenter medfører en overkurs ved innløsing. Selv om eiendommen er ” i penga” er altså ikke eiendommen selskapet ligger i ”i penga”. Dette medfører at eiendommene vil selges mot slutten av fondets levetid, ettersom den negative verdien av swaprentekontrakten faller med redusert gjenstående løpetid, sier Dahl.
Les også: Håper på kjapp payout i Polen
Les også: Suksess med gribbefond
Les også: Skagen Fondene inviterer til høyrisiko
Les også: Avkastningen på stedet hvil
Les også: Dette fondet leverer over indeksen
Beholder perlene
Til sammen skal altså fondene selge eiendommer for mellom 18 og 20 milliarder kroner i markedet i løpet av de neste to til tre årene.
Les også: – Slik lykkes du i eiendom
Les også: Finansiere høyrisikoprosjekt? Glem det!
– Flere eiendomsfond avhendet imidlertid også eiendom i løpet av 2013. Foreløpig har markedet absorbert nedsalget relativt bra, som igjen har gitt bra priser på objektene. Med andre ord har man foreløpig ikke sett noen tegn til at eiendom «dumpes» i markedet. Det er også viktig å merke seg at fondene sannsynligvis attpåtil beholder «perlene» til slutt, sier Dahl.
Trolig vil en del av eiendommene overføres til nye fond i regi av samme eier eller det vil bli forsøkt fattet generalforsamlingsvedtak for å forskyve avviklingstidspunktet.
Les også: – Finanskrisen har satt Norge på kartet
