Budet – tips til fastsettelse og innhold

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Budet setter rammer for den videre prosessen ved at det kan være avgjørende for hvem selger ønsker å gå videre med, men også fordi budet gjerne inneholder nærmere angivelser av hvilke forbehold budet er gitt under. Det kreves oftest at budet er bindende for budgiver. Selger på sin side blir normalt avtalerettslig bundet ved aksept av budet, med mindre det er presisert at endelig binding ikke foreligger før ved signatur av kontrakten. Dette gjør at det er viktig for både selger og kjøper å være presise i forhold til hvilke forbehold man ønsker at budet skal gis på eller er gitt på. Ved å presisere dette klart allerede i budfasen, kan man unngå unødige konflikter i den påfølgende forhandlingsfasen eller unngå bortkastede forhandlingsutgifter.

Budets størrelseFastsettelsen av budets størrelse kan være en større utfordring enn ved rene eiendomsoverdragelser. For selgers vedkommende, kan det være smidig å presisere på forhånd hvordan han ønsker at summen i budet skal gis, både for å unngå unødige diskusjoner i ettertid og for å gjøre det enklere å sammenligne de ulike budene. Utfordringen i prissettingsmekanismen ligger blant annet i beregningen av skatteulempen som kjøper får idet han overtar nedskrevne saldoverdier. Erfaringsvis kan beregning av skatteulempen skape betydelige utfordringer i de etterfølgende forhandlingene. Den mest elegante måten å løse dette på, er at selger krever at budet som gis, allerede skal være hensyntatt skatteulempen. På denne måten kan den videre endelige prissettingen begrense seg til justeringer i forhold til estimert og revidert balanse. Enkelte budgivere tar forbehold om avtale om en mekanisme for justering av kjøpesummen dersom rentemarkedet har endret seg fra budet ble gitt til overtagelsen skjer. Et slikt forbehold bør imidlertid være gjennomtenkt, da det kan bli vanskelig for selger å vurdere budet mot andre bud.

Generelle forbeholdSom nevnt er det viktig å presisere i budet hvilke forutsetninger budet er gitt på. Enkelte forbehold er av generell karakter, uavhengig av om det er eiendom eller eiendomsselskaper som skal overdras. Dette kan være forbehold om gjennomføring av due diligence (juridisk, finansiell, teknisk og/eller miljø), der det forutsettes at det ikke avdekkes (vesentlige) negative forhold. Forbehold om finansiering er også gjennomgående, på samme måte som styrebeslutning og forbehold om konfidensialitet. Videre kan det være svært nyttig, både for kjøper og selger, å presisere at gyldig avtale ikke skal anses å foreligge før kjøpekontrakten er endelig fremforhandlet og signert. På denne måte unngår man kjedelige konflikter av klassisk avtalerettslig karakter, hvor den ene part hevder at det foreligger bindende avtale selv om signatur ikke foreligger, eksempelvis med begrunnelse i at alle forbehold er løftet.

Tre nivåer å forholde seg tilVed overdragelse av eiendomsselskaper er det viktig å ta hensyn til at det er tre nivåer man både som budgiver og mottaker av budet må forholde seg til; eiendommen, selskapet og andelene/aksjene. Det er andelene/aksjene som er selve kjøpsobjektet, men med overdragelsen følger naturligvis selskapet med tilhørende rettigheter og forpliktelser og selskapets hovedaktivum; eiendommen. Dette gjør at overdragelse av eiendomsselskaper inneholder elementer som rene eiendomsoverdragelser ikke gjør, og dette bør også hensyntas i budprosessen.

Særskilte forbehold knyttet til eiendommenI forhold til eiendommen fordrer ikke selskapsoverdragelsen andre forbehold enn ved rene eiendomssalg. Vanlige forbehold i forhold til eiendommen er gjerne knyttet til offentligrettslige krav, forurensning eller til leieinntekter. Skulle det vise seg at eiendommen for eksempel ikke tilfredsstiller offentligrettslige krav eller at bygget eller tomten er forurenset, kan dette medføre store utgifter for eier. Ved å ta forbehold om dette, vil kjøper ikke være forpliktet til å gjennomføre kjøpet dersom forbeholdet ikke løftes. Videre kan det være viktig å sikre at leieinntektene, som gjerne er det sentrale inntektsgrunnlaget, faktisk er slik selger opplyser. I tillegg kan det også være hensiktsmessig å presisere at budet er gitt under forutsetning av at eiendommen har et gitt areal, da arealavvik kan medføre krav om redusert leie fra leietaker.

Særskilte forbehold knyttet til selskapetForbehold knyttet til selskapet skiller seg imidlertid mer fra budgivning ved rene eiendomsoverdragelser. For budgiver kan det for det første være ryddig å presisere at budet er gitt under forutsetning av at selskapet eier og innehar hjemmelen til eiendommen. Skulle det vise seg at tredjemann enten eier eller innehar hjemmelen, vil dermed budets bindende effekt opphøre. Videre er det eksempelvis hensiktsmessig for budgiver å presisere at risikoen for en eventuell dokumentavgift skal ligge hos selger.

Særskilte forbehold knyttet til andelene/aksjeneAndelene/aksjene er som nevnt selve kjøpsgjenstanden, og er ”nøkkelen” til kjøpets hovedmotivasjon; eiendommen. En vellykket eiendomsselskapsoverdragelse er derfor betinget av at aksjene/andelene faktisk kan overdras og at de kan overdras heftelsesfritt, samt at de er gyldige. Det kan derfor være greit for budgiver å presisere dette som en forutsetning for budet. Skulle det vise seg at eksempelvis aksjene er beheftet med pant, vil kjøper da ikke være tvunget til å gjennomføre salget.

Forbehold bør være gjennomtenktMan bør være oppmerksom på at jo flere forbehold man tar, jo mindre interessant blir budet for selger. Kjøper bør derfor vurdere hvert forbehold nøye, slik at budet ikke inneholder uviktige og unødige forbehold. På samme måte bør også selger vurdere hvert forbehold nøye, slik at selger er klar over realiteten i budet han aksepterer. Selger bør uansett kreve at forbehold løftes innen rimelig tid, og senest ved kontrakts-signering.

EksklusivitetEn budprosess med påfølgende forhandlinger kan i enkelte tilfeller være lang og resursskrevende. Hvis kjøpers bud blir akseptert, bør kjøper sørge for å ha en avtale om eksklusivitet (en avtale om at man er eneste aktuelle kjøper), slik at man unngår unødige investeringer og tap av tid. Selger bør imidlertid bare gi eksklusivitet for en begrenset periode og bare til seriøse kjøpere. Eksklusivitet er særlig viktig når det er aktuelt å gjennomføre due diligence, siden dette kan være en kostbar prosess. Due diligence – prosessen er for øvrig tema for neste nummer i Wikborg, Reins artikkelserie.