Union er ute med boligutviklingsundersøkelsen for høsten 2024. Åtte utviklere har deltatt i undersøkelsen for å svare på kostnader og forventninger. Utgangspunktet er et standardcase på 50 leiligheter i Hovinbyen i Oslo øst.
Annonse
Og undersøkelsen viser at i gjennomsnitt koster nå en totalentreprise 53.300 kroner per BRA-s for standardprosjektet. Det inkluderer en parkeringsdel. Totalentreprisen er dermed 1700 kroner høyere enn i mai 2024. Det tilsvarer en økning på 3,3 prosent.
Annonse
Under har vi vist utviklingen i byggekostnadene siden 2000. For drøyt 20 år siden lå altså entreprisekostnadene på ca. 15.000 kroner per kvadratmeteren. Vi snakker om en økning i perioden på 250 prosent.
MYE DYRERE: Økningen i byggekostnadene har vært langt større enn den generelle prisstigningen.Kilde: Union
Det er milevis over den generelle prisveksten i perioden. 15.000 kroner i 2000 tilsvarer 26.720 kroner i oktober 2024, ifølge SSB. Men i disse årene er det kommet en rekke nye fordyrende forskrifter.
Annonse
Krevende
– For ett år siden trodde de fleste utviklerne at entreprisekostnaden skulle være lavere om tolv måneder. Det har ikke skjedd, den har økt. Det skyldes både økte lønnskostnader, men også fordi ordrebøkene til entreprenørene ikke er så tynne som de hadde trodd. Hjulene holdes i gang på andre områder enn boligbygging.
– Men det er en krevende situasjon som følge av høye entreprisekostnader, finanskostnader og lav salgstakt. De har blitt mer langvarige enn det utviklerne kanskje så for seg i fjor, sier senioranalytiker Ann Kristin Aure i Union.
Union skriver i rapporten at kun to av utviklerne har holdt entreprisen uendret siden mai. Men differansen mellom dyreste og billigste utvikler har kommet betydelig ned. Den er nå 3500 kroner per BRA-s for standardprosjektet. I august 2022 var differansen hele 8000 kroner.
22 prosent
Uansett, det er blitt mye dyrere å føre opp nye leiligheter. Entreprisekostnadene er ifølge Union 9500 kroner høyere enn i januar 2021. Det tilsvarer en økning på 22 prosent. Aktørene som har svart hver gang, oppgir en økning på mellom 7500 og 16.000 kroner for denne perioden.
Men det er mer enn entreprisekostnader. I tillegg kommer byggherrekostnader, rentekostnader og rekkefølgekrav. Union er kommet frem til at totalkostnaden har økt med hele 29 prosent siden januar 2021. Det tilsvarer 15.600 kroner per BRA-s.
Men nå kan det være slutt på kostnadseksplosjonen. Spådommen for standardprosjektet er en økning på bare 1,4 prosent de neste tolv månedene. I få fall vil totalkostnaden for et typisk prosjekt i Hovinbyen være 71.300 kroner. Det er verdt å merke seg at tomtekostnaden da er holdt utenfor. Den utgjør rundt 30.000 kroner per BRA-s.
Union har i sine beregninger forutsatt en nominell vekst i entreprisekostnadene på 2,5 prosent fremover. Det er i tråd med både Veidekke og utviklernes forventninger.
Seks av åtte utviklere i denne undersøkelsen venter ingen endringer i entreprisen de kommende tolv månedene. Ingen av utviklerne tror det blir billigere å bygge det neste året.
Hovedinntrykket er fremdeles at lavere materialkostnader spises opp av høy lønnsvekst og svak krone. I tillegg er det fortsatt noen råvarer som stiger i pris.
Union mener flere faktorer burde trekke i retning av lavere byggekostnader. Ordreinngangen for nye leiligheter og småhus var 16 prosent lavere i første halvår 2024 enn i samme periode i 2023. I tillegg har ordreinngangen for private yrkesbygg falt med 13 prosent.
Lønnen veier tyngst
Men i motsatt retning trekker økte lønnskostnader. Utviklerne peker på de som den viktigste forklaringen til kostnadsøkningen. Lønnskostnadene utgjør typisk rundt halvparten av entreprisekostnadene i et byggeprosjekt. Det er riktig nok store variasjoner mellom prosjektene.
Både en svakere krone, høy inflasjon og høye fraktkostnader er viktige forklaringer til dagens høye entreprisekostnader. Men ifølge Union driver ikke disse faktorene lenger utviklingen. Kronen har styrket seg litt sammenliknet med ett år tilbake.
Den generelle prisveksten er klart lavere nå enn for ett år siden. Vi sliter ikke lenger med de globale flaskehalsene. Men flere av utviklerne er likevel bekymret for en ytterligere svekkelse av kronen. Det kan påvirke både råvareprisene og lønnskostnadene. Det er et tidsetterlep på mange måneder for importpriser og valutakurs.
Og reallønnen innenfor bygg og anlegg har ifølge Union falt med hele 33 prosent siden 2012 hvis vi måler i euro. Må Norge igjen importere mer arbeidskraft, kan det ende opp med høyere lønnsvekst.
Tallene over gjelder altså bygging av 50 nye leiligheter. Men et prosjekt på 100 leiligheter er ofte mer representativt.
Med 100 leiligheter faller entreprisekostnaden i gjennomsnitt til 51.300 kroner per BRA-s. Det er altså 2000 kroner billigere å bygge dobbelt så mange leiligheter.
Men utviklerne har et sprikende syn på hvor mye det er å spare på at prosjektstørrelsen øker. Anslagene varierer fra 700 til 3000 kroner. De fleste utviklerne oppgir uendrede skalafordeler siden mai 2024.
To av utviklerne svarer at de nå sparer mer på å bygge flere leiligheter. Én oppgir at stordriftsfordelen er blitt noe mindre.
Flere konkurser
De vanskelige tidene for byggebransjen har ført til flere konkurser. Det betyr flere potensielle oppdrag for de gjenværende entreprenørene. Union har talt opp totalt 5700 færre ansatte i selskaper som de seneste to årene er rammet av konkurser. Trolig vil dette antallet øke til neste år.
Men entreprenørene har andre ting de kan drive med. Forvaret øker investeringene. Det er klimatilpasninger og forbedringer av vann- og avløpssystemene. De bidrar til økte ordrereserver hos entreprenørene.
