Ukens tips – Tinglyst urådighet

For å kunne tinglyse et dokument på en eiendom, er det i utgangspunktet krav til at dokumentet enten er utstedt av hjemmelshaver selv eller det foreligger samtykke til tinglysing fra hjemmelshaver.

Dersom det er tinglyst en urådighet på eiendommen, må det i tillegg innhentes samtykke fra urådighetshaver, for de disposisjoner som omfattes av urådigheten. Hvilke disposisjoner som ikke kan foretas uten etter samtykke fra urådighetshaver, beror i utgangspunktet på en tolkning av selve dokumentet som etablerte urådigheten. De fleste urådigheter er vanligvis utformet slik at de omfatter enhver rettslig disponering over eiendommen.

Slike urådigheter vil være til hinder for blant annet tinglysing av:

– Skjøte for overdragelse av eiendommen.

– Pantedokument for etablering av panterett i eiendommen.

– Andre type heftelser på eiendommen, slik som leieavtaler, festeavtaler, veiretter og andre bruksretter.

– Seksjonering/reseksjonering eller opprettelse av borettslag.

– Deling av eiendommen eller overføring av areal fra eiendommen (men ikke overføring av areal til eiendommen).

En tinglyst urådighet er ikke til hinder for tinglysing av blant annet:

– Erklæringer for sletting av heftelser på eiendommen.

– Navnendringsskjøter i forbindelse med omorganiseringer med selskapsrettslig kontinuitet, slik som fisjon og fusjon. Tinglysingsmessig anses dette ikke som en hjemmelsoverføring, men kun en navneendring. Merk at det likevel er krav til at forholdet til konsesjonsloven må avklares med kommunen.

– Utleggspant på eiendommen. En tinglyst urådighet er følgelig ikke til hinder for at kreditorene til hjemmelshaver tar utlegg i eiendommen. Dette er viktig å være klar over ved erverv av en eiendom uten at det tinglyses skjøte.

Dersom hjemmelshaveren ønsker å disponere over eiendommen i tilfeller som omfattes av urådigheten, må hjemmelshaver innhente samtykke fra urådighetshaver. Samtykket bør fortrinnsvis påføres direkte på dokumentet som skal tinglyses, men det kan også utformes som en egen erklæring som legges ved i forsendelsen til kartverket. I så fall er det viktig at erklæringen viser klart og tydelig til dokumentet som skal tinglyses, med spesifikk angivelse av hva som skal tinglyses og til fordel for hvem. Vi minner også om, som alltid ved tinglysing av dokumenter, at signaturen til urådighetshaver må være i original, og i henhold til firmaattest eller fullmakt som vedlegges.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.