Juss

– Kan medføre skjerpet erstatningsansvar

En fersk tolkningsuttalelse skaper ytterligere usikkerhet til den praktiske anvendelsen av refusjonsreglene i plan- og bygningsloven. Dette kan dog innebære et skjerpet erstatningsansvar for kommunene dersom de ikke overholder saksbehandlingsfristene i refusjonssaker.

ERSTATNINGSBETINGENDE: - Nærmest uten unntak sliter kommunene med å overholde fristen for behandling av refusjonssaker. Det kan komme til å koste kommunene dyrt i fremtiden, sier Føyen-advokatene Roar R. Lillebergen (t.v.) og Bård K. H. Berge.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Refusjonsreglene gjør det mulig å tvinge gjennom en fordeling av kostnader til å opparbeide vei, vann- og avløpsanlegg mellom de grunneiere som nyter godt av dette, og er ett av svært få verktøy som kan lette gjennomføringen av reguleringsplaner i plan- og bygningsloven. Refusjonsreglene kan for eksempel være et nyttig verktøy for å redusere antall «gratispassasjerer» i et utbyggingsområde.

LES OGSÅ: – Selvaag-dommen bør være en vekker

Refusjon kan være uforutsigbart
Utfordringen med refusjonsreglene er at de oppleves som vanskelige, noe som skaper usikkerhet til hvordan sakene blir behandlet i kommunene. Tolkningen av regelverket spriker i de ulike kommunene, og refusjonssakene har en tendens til å bli liggende ubehandlet ytterst på saksbehandlers pult i svært lang tid. Denne manglende forutberegneligheten oppleves som problematisk for utbyggere.

Selv om prinsippene bak refusjonsinstituttet er enkle, oppstår det stadig nye spørsmål til hvordan regelverket skal forstås. Ett av de spørsmål regelverket ikke gir et klart svar på, er skjæringstidspunktet for vurderingen av hvilke areal som er refusjonspliktige og hvilke som ikke er det.

Dette tilsynelatende uinteressante rettslige spørsmålet er svært praktisk. Ettersom det kan ta både måneder og år fra en refusjonssak starter til søknaden er behandlet og avgjort i kommunen, kan mye ha endret seg.

LES OGSÅ: Selvaag Bolig vant tvist om rekkefølgekrav i Oslo

Det er også ofte både praktisk og nødvendig at kommunen tillater at refusjonskreditor setter i gang med arbeidene før saken er avgjort. En slik opparbeidelse gjør også at øvrige refusjonspliktige grunneiere vil kunne få tillatelse til å bebygge sine eiendommer.

Dette tolkningsspørsmålet er nå i første omgang besvart gjennom en tolkningsuttalelse 12. november 2019 fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Departementet konkluderer med at vurderingen av refusjonsplikt etter refusjonsreglene skal foretas på bakgrunn av situasjonen på vedtakstidspunktet for det foreløpige refusjonsvedtaket.

For utbyggerne, innebærer dette standpunktet at det er en risiko for at de som var refusjonspliktige da refusjonssaken startet, ikke lenger er refusjonspliktig når refusjonssaken blir avgjort. Dersom utbygger setter i gang før kommunen har avgjort refusjonssaken, risikerer man derfor å tape deler av sitt krav.

Utbygger bør derfor tenke seg nøye om før man setter i gang arbeidet før kommunen har avgjort refusjonssaken. Motstykket er at dette kan skape utfordringer for fremdriften i prosjektet.

LES OGSÅ: Utbygger krever millioner etter rekkefølgekrav

Treg saksbehandling kan medføre erstatningsansvar for kommuner
Dersom kommunen overholdt saksbehandlingsreglene og behandlet refusjonssaker innenfor den forskriftsfestede saksbehandlingstiden på 6 uker, ville forsinkelsen hatt begrenset betydning for utbygger i de fleste tilfeller. Praksis frem til i dag har imidlertid vist at kommunene, nærmest uten unntak, ikke klarer å overholde denne fristen.

Det kan komme til å koste kommunene dyrt i fremtiden.

Når utbygger ikke kan sette i gang arbeidene før refusjonssaken er avgjort av kommunen, vil kommunens urettmessige fristoverskridelse være den direkte årsaken til forsinkelser i utbyggers prosjekt. De tap utbygger lider som følge av at kommunen ikke overholder saksbehandlingsfristene, vil kommunen nå kunne bli holdt erstatningsansvarlig for.

Den «hvileputen» mange kommuner hadde for å fri seg fra ansvaret av ikke å overholde saksbehandlingsfristene er derfor nå revet bort.

Selv om departementets konklusjon muligens juridisk sett kan forsvares, medfører dette en ytterligere utfordring for den praktiske anvendelsen av refusjonsreglene. Uttalelsen tydeliggjør behov for en revisjon av refusjonsreglene slik at reglene kan skape mer forutsigbar praktisering.

Trøsten for utbyggerne får være at den nye tolkningsuttalelsen kan medføre at kommunens fristoverskridelser nå i større grad vil være erstatningsbetingende enn før.

Bård K. H. Berge og Roar R. Lillebergen er begge advokater i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS, som 28. november arrangerer frokostseminar om håndtering av infrastruktur i utbyggingsprosjekter.

LES OGSÅ: – Regelverket er tøyd nok

Gir ikke opp Trekanttomten (+)
Utvikling
Unge italienere vil endre norsk bygdesentrum
Utvikling
NPRO kjøper stort i sentrum
Transaksjoner
Vika-syndikat kjøpte i sentrum (+)
Transaksjoner
Dette boligprosjektet ble nesten halvert
Bolig
Ikke gå glipp av noe! Meld deg på nyhetsbrev her!
Eiendomsmarkedet og endringene i aksjeloven § 8-10
Juss
Blir markedssjef i Multiconsult
Karriere
Kommunens nye satsing betaler 3000 per m2 (+)
Aktuelt
Unik restaurant slår seg opp på restemat
Play

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.