Regulering av festeavgift – utleieboliger er ikke bolighus

Saken gjaldt festeavtale inngått i 1967 mellom Opplysningsvesenets Fond (bortfester) og Staten v/ Forsvarsdepartementet (fester). På festetomten, som ligger i Harstad, har Forsvarsdepartementet oppført åtte boliger som leies ut til forsvarsansatte.

Spørsmålet i saken var om Opplysningsvesenets Fond kunne kreve oppjustering av festeavgiften utover KPI-regulering. Tomtefesteloven inneholder nemlig en regel om at det ved «feste av tomt til bustadhus» ikke er adgang til å øke festeavgiften utover KPI. Er det derimot snakk om «andre festehøve», eksempelvis feste til næring, er det adgang til å avtale ytterligere oppjustering.

Opplysningsvesenets Fond og Staten v/Forsvarsdepartementet hadde opprinnelig avtalt en annen regulering enn KPI-justering. Spørsmålet var om det var adgang til å kreve oppregulering etter avtalen, eller om man stod ovenfor «feste av tomt til bustadhus» slik at festeavgiften bare kunne økes i henhold til KPI.

Lagmannsretten la til grunn at ordlyden «feste av tomt til bustadhus» måtte tolkes innskrenkende i dette tilfellet. Det ble vist til at hensynene bak den ufravikelige regelen som begrenser oppjusteringsadgangen for bolighus, ikke gjør seg gjeldende for det aktuelle festeforholdet.

Selv om Staten v/Forsvarsdepartementet ikke driver med utleie for vinnings hensikt, mente lagmannsretten at tomtefeste som kommer forsvarets virksomhet til gode, må likestilles med tomtefeste for næringsformål. Det ble vist til at det var hensynet til effektiv drift av forsvaret – og ikke forbrukerhensyn – som lå bak festeavtalen. Etter lagmannsrettens oppfatning var det ingen grunn å beskytte en fester som Staten fra det som måtte være avtalt om avgiftsregulering. Det ble også pekt på at boligene var egnet til å gi økonomisk gevinst, ettersom Forsvarsdepartementet hadde mulighet for å leie dem ut til markedsleie. I følge lagmannsretten ligger det utenfor lovens formål at en tilfeldig bortfester – på grunn av en ufravikelig lovregel – skal bidra til å finansiere statens virksomhet på en måte som dette. Opplysningsvesenets Fond fikk dermed lov til å øke festeavgiften utover ordinær prisvekst.

Dommen er ikke rettskraftig.

Artikkelforfatterne er advokat Ingrid Cappelen-Dahl og advokat og partner Truls Johannesen i Advokatfirmaet Seland Orwall DA.