Ingrid Høstmælingen er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og leder av firmaets Næringseiendomsteam. Erik Sverdrup Enger-Mår er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets næringseiendomsteam Foto: Erik Burås/StudioB13
Ukens Tips: Nybyggprosjekter – leietakers medvirkning
Leietakers rett til å velge materialer og kvalitet innenfor kravspesifikasjonen er utbredt i leieavtaler for nybygg/rehabiliteringsprosjekter. Det er det viktig å regulere i leieavtalen, da meglerstandarden har ikke gode nok mekanismer for dette.
I de fleste større nybygg/rehabiliterte leieobjekter vil utleiers leveranse ha grunnlag i en kravspesifikasjon, og leietaker vil innenfor rammene av denne ha rett til å velge utforming og kvaliteter
Av punkt 4.1 i meglerstandarden (utvidet versjon) følger at “Leieobjektet skal være i henhold til avtalt leveringsbeskrivelse, Bilag 3, derunder inngår beskrivelse av byggtekniske kvaliteter, romprogram, tegninger mv. Bilag 2 og Bilag 3 benevnes samlet Kravspesifikasjonen”. Dette er en videreføring av ordlyden i den forrige meglerstandarden.
Av standardbilaget som gjelder endringer i kravspesifikasjonen (altså ikke valg innenfor rammen av denne) følger riktignok implisitt at det skal legges ved en beslutningsplan i kravspesifikasjonen, men dette fremkommer altså ikke i selve avtaleteksten. Det er fornuftig å presisere i leieavtalens punkt 4.1 at det også skal legges inn en beslutningsplan, og påse at denne faktisk legges ved som bilag til leieavtalen – eventuelt at den legges ved straks den er klar. Det kan gjerne også legges ved fremdriftsplan for hele prosjektet, slik at leietaker får forståelse for dette og ikke bare for de punkter leietaker selv har påvirkning på.
Videre er det fornuftig å presisere at leietaker er bundet av de frister som oppstilles i beslutningsplanen, ettersom dette ikke er presisert i meglerstandarden. Erfaringsmessig, og særlig der leietaker ikke er bistått av egen leietakerrådgiver/interiørarkitekt, er det fornuftig å også innta en presisering av effekten av å oversitte fristene i beslutningsplanen. Dette kan for eksempel være at dersom leietaker ikke treffer valg/beslutninger innenfor de frister som fremkommer av beslutningsplanen har utleier, med et visst antall dagers skriftlig varsel, rett til å treffe valg for leietaker innenfor rammen av kravspesifikasjonen. Altså må utleier naturligvis forholde seg til kvaliteter og materialer innenfor det som kontraktsmessig skal leveres, men utleier er ikke bundet til å vente på en leietaker som ikke forholder seg til fremdrifts- og beslutningsplan.
Ved utleie til større selskaper kan det være utfordrende å både forstå fullmaktstrukturer og hvem som egentlig fatter beslutninger på vegne av leietaker. Det kan være effektivt å innta en bestemmelse som klart viser hvem som representerer leietaker i byggeprosjektet. Leietakers representant må da anses å ha fullmakt fra leietaker til å representere og forplikte leietaker overfor utleier, herunder til å bestille og akseptere endringer i kravspesifikasjonen.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.
