Problem med levetid på reguleringsplaner

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Plansystemet er etter den nye loven lagt opp slik at reguleringsplan kan utarbeides som områderegulering og/eller detaljregulering. Førstnevnte skal på sikt erstatte kommunedelplaner, mens sistnevnte er en mellomting mellom reguleringsplan og bebyggelsesplan etter den gamle loven.  For detaljregulering er det vedtatt en regel som sier at levetiden på slike reguleringsplaner er 5 år. Regelen gjelder bare for private reguleringsplaner. Etter 5 år faller reguleringsplanen automatisk bort hvis ikke utbyggeren selv søker om forlengelse av planen. Forlengelser kan gis med 2 år av gangen. Kommunen kan ikke nekte forlengelse med mindre de har tungtveiende grunner for det. Dette står ikke i loven, men følger av lovens forarbeider. Hva som ligger i ”tungtveiende grunner” er ikke klart, og beslutninger om dette vil bli basert på en skjønnsmessig vurdering fra kommunens side uten klare retningslinjer fra lovgiver.  Det er dermed en risiko for at kommunen ikke vil forlenge levetiden på reguleringsplanen etter 5 år. Både større og mindre eiendomsutviklere er på grunn av regelen skeptiske til å gå inn i prosjekter som kan strekke seg over mer enn 5 år. Også banker og finansielle investorer har uttrykt lignende skepsis. Resultatet kan bli flere mindre og trinnvise utbygginger, noe som kan være uheldig for en helhetlig, overordnet planlegging.  Hvis man planlegger riktig kan man imidlertid begrense risikoen noe. Innsending av rammesøknad avbryter fristen og setter i gang en egen frist på 3 år med å iverksette tiltak. Hvis man sender inn rammesøknad like før levetiden utløper kan man dermed få tre år til på seg. Flere kommuner åpner videre for innsending av rammesøknad samtidig med forslag til detaljregulering og er villige til å behandle disse parallelt, noe som kan føre til at igangsetting kan skje tidligere.

I tillegg kan man til dels unngå levetidsregelen ved å lage en privat områderegulering i stedet. For slike planer er det ingen levetidsregel, og de kan i seg selv være så detaljerte at de gir grunnlag for utbygging. Kommunen kan imidlertid pålegge detaljregulering i kommuneplan, kommunedelplan, i egne kommunale områdereguleringer eller i vedtak om godkjenning av områderegulering. Avhengig av hvordan dette blir praktisert i de forskjellige kommunene vil uansett utarbeidelse av plan for områderegulering kunne påføre utbyggere mer arbeid og forsinke prosessen.

En annen mulighet er å be kommunen om å utarbeide detaljregulering for en i utgangspunktet privat utbygging. Kommunale detaljreguleringer er som nevnt ikke omfattet av levetidsregelen. Det er imidlertid ikke sikkert at kommunen har kapasitet til å utarbeide slike planer innenfor den tidsrammen utbyggeren har satt. Utbyggeren mister også noe av kontrollen over utbyggingen når kommunen sitter i førersetet. Kommunens imøtekommenhet og kapasitet kan imidlertid variere fra kommune til kommune, og det kan være formålstjenlig å diskutere dette med kommunen tidlig i prosessen. I noen tilfeller hvor det er sannsynlig at det tar mer enn 5 år før byggetiltak iverksettes kan det være mulig å få til et samarbeid om utførelsen av detaljreguleringen slik at kommunen står formelt som ansvarlig for utarbeidelsen, men utbyggeren har bidratt vesentlig til innholdet.  

Undertegnede er kjent med at større eiendomsutviklere har lagt et betydelig press på departementet for å få endret regelen om levetid på detaljregulering. Vi kommer tilbake med en oppdatering dersom det skjer noe fra departementets side.

————————————

Artikkelforfatter er leder av eiendomsavdelingen i Brækhus Dege Advokatfirma DA.

Foto: Dreamstime