– Ustoppelige utlendinger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Akershus Eiendom holdt onsdag morgen sin store halvårlige markedspresentasjon foran over 300 påmeldte på Hotel Continental. Analysesjef Ragnar Eggen hadde som vanlige tørrvittige foiler, til forsamlingens latter.

Den sterkt filminteresserte Eggen var denne gangen – som bildet viser opptatt av «Star Wars», og brukte lasersverd istedenfor pekestokk og hadde to utkledde stormtroopers fra Star Wars til å passe på ham under en lengre og noe akademisk seanse om yielder og leienivåer som drivere for verdiutviklingen fremover. DNB fikk også et lite sleivspark etter de seneste avsløringene i «Panama papers».

Alt ble solgtEggen konstaterte at 2015 ble tidenes rekordår i det norske transaksjonsmarkedet, da «alt» ble solgt. Akershus Eiendom ligger imidlertid med sitt anslag på 120 milliarder kroner i fjorårsvolumer i den lavere enden blant næringsmeglerne. Estimatet for 2016 er 75 milliarder.

– Det er fortsatt mye, men det er et ordentlig «trøkk» fra utlendingene. De store volumkjøpene fra i fjor blir nok ikke repetert, da blir det et ordentlig jordskjelv, sa Eggen til forsamlingen.

Det er ifølge analysesjefen tre store trender som driver eiendomsmarkedet. Den første trenden er de internasjonale investorene, som i det norske markedet.

Mye penger– De er store, ustoppelige, og de har mye penger, sa Eggen. Den andre trenden er at pensjonsfondene vokser og skal ha mer eiendom. Pensjonsfondene må jage avkastning i et lavrentemarked, der forventet avkastning fra pensjonsmidlene faller. De statlige fondene vil også ha «mye mer eiendom».Ingen av de sistnevnte fondene kommer ifølge Eggen til å ha en eiendomsandel fremover under 5 prosent.

– De fleste skal ganske mye opp, sa han. Med eiendomsandeler på 10-15 prosent betyr det mange milliarder som skal inn i eiendomsmarkedene, også i et randsonemarked som det norske. Den tredje trenden er innenfor transport, både individuell og kollektiv.

OverrasketAkershus Eiendom har i likhet med andre næringsmeglere tatt ned direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene – prime yield – til 4 prosent.

– Vi trodde ikke for ett år siden at prime yield skulle gå så lavt, men rentene er lave, og alle andre alternativer fremstår som vanskelige, sa Eggen.

Akershus Eiendom utarbeider i likhet med Newsec en verdi-indeks, ettersom de er en stor verdivurderer. Akershus er kommet frem til at kontoreiendommer i prestisjeområdet med lange leiekontrakter nå ligger 25 prosent over det forrige toppnivået fra begynnelsen av 2008.

For tilsvarende eiendommer med korte kontrakter er imidlertid nivået bare så vidt over indeksnivå 100. Og, kontoreiendommer i randsonene i Oslo har fortsatt 15 prosent opp til toppnivåene fra slutten av 2007.