Fryktet verdifall

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NEnyheter skrev i juni at Aberdeen Eiendomsfond Norge II skulle selge ut en portefølje på seks eiendommer ved Rygge Storsenter.  Prisen for porteføljen kunne bli mellom 155 og 190 millioner kroner.

I september ble det kjent at kjøperen av porteføljen var Ragde Eiendom (Edgar Haugen jr.). Han bekreftet at summen lå innenfor det antydede prisintervallet. Men, nå foreligger tredjekvartalsrapporten til eiendomsfondet, og da er det bare fire eiendommer som er solgt.13 prosent nedAberdeen skriver i rapporten at Varnaveien 37-41 og Carlbergveien 4, 6A og 6B ble solgt med oppgjør 1. oktober 2013. Disse fire eiendommene ble solgt for 115 millioner kroner, som er 13 prosent under den seneste verdivurderingen. Salget ble likevel gjennomført, fordi forvalteren fryktet ytterligere nedgang i verdiene ved å beholde eiendommene fremover.

Aberdeen skriver at de arbeider aktivt med salg av flere eiendommer i fondet, men markedet er selektivt , og salgsprosessene tar lang tid. Sekundært beliggende eiendommer tiltrekker seg i mindre grad de store, solide kjøpergrupperingene. Dette er utslagsgivende for transaksjonene, ettersom mindre aktører har vanskeligheter med å få belåning.

Dessuten krever bankene for tiden så mye egenkapital, at kjøperne ifølge Aberdeen har problemer med å tilfredsstille disse kravene. Sentrale eiendommer er lettere å få solgt, men bankene er også her svært selektive. De har lavere låneutmåling enn tidligere og krever mer egenkapital.

Ikke overhodet«En del banker ønsker ikke/er ikke i stand til å gi lån overhodet, noe som også er krevende i en salgsprosess», klager Aberdeen i rapporten.

Norge II-fondet hadde en negativ avkastning i foregående kvartal på 2,3 prosent , etter negative verdiendringer i porteføljen på 0,5 prosent. Aberdeen skriver i rapporten at kort gjenværende løpetid på leiekontrakter gjør at verdivurdererne setter ned verdien til eiendommene.

Forskjellen i avkastningskravet på ulike typer eiendommer og beliggenheter øker ifølge Aberdeen stadig. Det har trukket ned verdien til eiendommer med sekundær beliggenhet og trukket opp verdiene av sentrale eiendommer i de store byene.

Opp på Karl JohanEksempelvis ble Norge II-eiendommen Karl Johans gate 13 skrevet opp med 1,3 prosent i tredje kvartal. Aberdeen skriver at økt markedsleie for kontoreiendommer i sentrale strøk, særlig i Oslo, er også i tredje kvartal årsaken til positiv verdiutvikling for denne typen eiendommer.

Ubelånte Aberdeen Eiendomsfond Norge I oppnådde i tredje kvartal en avkastning på 0,9 prosent og har en akkumulert avkastning etter tre kvartaler på 3,7 prosent. I dette fondet pågår det for tiden ingen aktive salgsprosesser.