På hver sin planet
Forskjellen mellom løpende brutto og netto direkteavkastning er langt høyere enn mange liker å oppgi.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det er utregningen av eierkostnadene som skaper forskjellen, og som også skaper hodebry. Tidligere adm. direktør Frode Åsenden i Storebrand Eiendom var trolig ærlig da han på IPD-konferansen i 2011 uttalte:
– Dette er en bransje som ikke er veldig gjennomsiktig. Alle verdivurderere, både eksterne og interne, bruker mer eller mindre sine egne modeller. Det brukes forskjellige driftskostnader. De laveste kostnadene brukes når eiendommene skal selges, mens de høyeste kostnadene er de virkelige.
Fratrekk: 120 punkterBrutto direkteavkastning i 2012 er av Investment Property Databank (IPD) beregnet til 7 prosent, mens estimerte eierkostnader på hele 16 prosent trekker ned nettoavkastningen til 5,8 prosent, som IPD bruker i presentasjonen.
IPD har for 2012 beregnet den gjennomsnittlige kontorleieprisen til 1710 kroner kvadratmeteren, kostnadene til 277 kroner. Det betyr at eieren netto satt igjen med 1433 kroner etter et kostnadsfratrekk på 16 prosent. Denne kostnadsandelen har ifølge IPD ligget på rundt 15-16 prosent de seneste årene, regnet ut fra en bred eiendomsportefølje.
IPD opererer derfor med langt høyere eierkostnader enn det næringsmeglere og andre oppgir, spesielt i forbindelse med transaksjoner. Her oppgis kostnadene typisk til 6-8 prosent. Jo høyere og dyrere leier, desto lavere kostnadsandel. Men:
– Det er annerledes enn det som vises i prospektene, konstaterte Håvard Bjorå i IPD under gårsdagens presentasjon.
13-14 prosentLeif Arne Røsnes i Braathen Eiendom har som eiendomsbesitter innrømmet langt høyere kostnader enn det som er vanlig i den norske eiendomsbransjen. Det gjelder spesielt for eldre bygg.
– Vi gikk fra 30 prosent i eierkostnader i 2005 til 13-14 prosent i dag. 7-8 prosent av leieinntektene i går med til vedlikehold og aktivering. I vår verden tar vi med oss alle kostnader når vi regner eierkostnader og holder ikke det ene eller andre utenom beregningen, uttalte Braathen til NEnyheter i november i fjor. Beregningsmetodikken er altså ikke den samme.
Direkteavkastningen i det norske eiendomsmarkedet har ifølge IPD falt fra nesten 8 prosent på begynnelsen av 2000-tallet til 6 prosent og lavere i perioden 2007-2012. Det henger sammen med et lavere rentenivå, men også ifølge Håvard Bjorå et lavere risikopåslag, blant annet som følge av et mer gjennomsiktig marked.
Lav følger lavErfaringer fra det svenske markedet viser at år med lav direkteavkastning gjerne etterfølges av et år med lav verdioppgang. De fleste bunn-noteringene i den norske direkteavkastningen ble notert i 2007, da avkastningsnivåene – yieldnivåene – var på sitt laveste. Er direkteavkastningen derimot høy, blir gjerne verdioppgangen høy det kommende året.
I perioden 1999-2012 har den årlige totalavkastningen i Norge ifølge IPD ligget på 9 prosent. 6,7 prosentpoeng er kommet fra direkteavkastning, 2,2 prosentpoeng fra verdiøkning. Rundt regnet to tredeler av eiendomsavkastningen kommer over tid fra den løpende inntjeningen. Trekker vi fra en inflasjon i perioden på 1,8 prosent, har realavkastningen vært 7,3 prosent.
