Vil selge 46 000 m2

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er Hadrian Eiendom som holder på med det tunge og høyst sannsynlig lange salgsoppdraget med å selge kjempeeiendommen (se bilde), som ligger midt mellom Sandvika og Asker.

Dette er eiendommen der Krogsveen Næring tidligere i høst fikk det store utleieoppdraget med å finne nye leietakere etter oljeservicegiganten Aibel, som i januar 2012 flytter ut til nye Kraglund Kontorpark i Asker. Hele leieoppdraget er på rundt 15 000 kvadratmeter.

Svære greierDet formelle salgsobjektet er 100 prosent av aksjene i Aberdeen Bergerveien 12 AS. Eiendommen består av et tomteareal på ca. 67 000 kvadratmeter og en ideell halvpart av fellesarealer, som utgjør 2450 kvadratmeter.

Bygningsmassen omfatter ifølge salgsprospektet et areal på 46 030 kvadratmeter BTA, hvorav kontordelen utgjør 28 554 kvadratmeter og de resterende 17 476 kvadratmeter er lager- og produksjonsarealer. De åtte byggene på eiendommen er oppført i tre byggetrinn, henholdsvis i 1971, 1979 og 1985, men skal være kontinuerlig oppgradert.

Hele bygningsmassen var per juni 2011 leid ut til ABB og Thrane & Thrane, med årlig brutto leieinntekter på ca. 57,2 millioner kroner. Årlige eierkostnader oppgis til ca. 4,5 millioner kroner, som tilsvarer snaue 7,9 prosent av leieinntektene.

Forsvinner rasktAv leieinntektene utløper kontrakter for 23,3 millioner kroner 30. juni 2012 når blant andre Thrane & Thrane forsvinner. De leier 11 526 kvadratmeter med en årlig leie på 11,9 millioner kroner. ABB leier 25 663 kvadratmeter med en årlig leie på 33,6 millioner kroner frem til august 2017, og 2,5 prosent årlig indeksregulering i perioden. I tillegg garanterer ABB for leie av 8470 kvadratmeter med en leie på 11,4 millioner frem til 30. juni 2012.

Bergerveien 12 er i dag regulert til “industri m.v.” og benyttes til kontor, industri og lager. I forslag til ny kommunedelplan for Holmen-Slependen-området opprettholder kommunen reguleringsformål “Næring” for eiendommen, men åpner for omdisponering til bolig.

Dermed kan det gå mot en større boligkonvertering, slik utfallet ble da Norwegian Property nylig solgte Middelthuns gate 17 på Majorstuen til OBOS og Veidekke.

To scenarierAberdeen har ved hjelp fra arkitektfirmaet HRTB AS utarbeidet to scenarier for en mulig boligutvikling av eiendommen. Scenario 1 innebærer en kombinert utvikling med hovedsakelig utvikling til boligformål, samt at en del av eksisterende kontorarealer fortsatt beholdes til kontor/næringsformål  Boligarealet i dette scenariet er på ca. 48 500 kvadratmeter.

Scenario 2 innebærer en fullstendig utvikling til boligformål. Boligarealet i dette scenariet vil være inntil 75 000 kvadratmeter. Gjennomsnittsprisen for leiligheter i Asker kommune lå i oktober på 36 700 kroner kvadratmeteren, i Bærum på 40 700 kroner.

Forutsetter vi 40 000 kroner i snitt per leilighet, snakker vi om en utsalgsverdi på hele 3 milliarder kroner for ny(e) eier(e) ved maksimal boligutbygging, men med ditto store konverteringskostnader.

Over 600 mill.?Beliggenheten og til dels korte gjenværende leiekontrakter med påfølgende ledighet, trekker i utgangspunktet salgssummen ned, og prisen vil også avhenge av hva som skal gjøres med eiendommen. Men gitt en netto yield for eiendommen på 8,5 prosent, tilsvarer det en salgssum på ca. 620 millioner kroner. 8 prosent i netto yield indikerer 660 millioner, mens 9 prosent tilsvarer 585 millioner kroner.

NPRO oppnådde til sammenlikning en netto yield på 6,3 prosent og 700 millioner i salgssum for Middelthuns gate 17, som er en god del mindre i areal. Denne eiendommen ligger imidlertid langt mer sentralt, og med muligheter for vesentlig høyere boligpriser (60 000-70 000 kroner kvadratmeteren).

Skattemessig verdi av Bergerveien 12 ved utgangen av fjoråret var for øvrig 483 millioner kroner, mens eiendommens bokførte verdi ved årsskiftet, inklusive tomt, utgjorde 521 millioner kroner.

Foto: Krogsveen Næring