Falt 14 prosent i 2009

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det viser den 13. utgaven av ”Global Occupancy Costs” fra eiendomsrådgiveren DTZ.DTZ ser på ”Total occupancy costs”, som er definert som gjennomsnittlige kostnader for å leie topp kontorlokaler (prime). Begrepet inkluderer direkte leiepriser, men også vedlikeholdskostnader og eiendomsskatt hvis denne skal betales av leietakeren. Derimot er perioder med leiefritak, samt rengjørings- og IT-kostnader ikke inkludert i summen.

Ved å se på ”Total occupancy costs per workstation”, vurderes også arealeffektivitet (netto bruksflate) per ansatt. Disse kostnadene falt ifølge DTZ for Oslos del fra 78 000 kroner i 2008 til 67 000 kroner i 2009, som altså er en nedgang på 14 prosent. 

KronestyrkelseVed å måle i dollar, har derimot de samme kostnadene i Oslo steget med 5 prosent, fra 11 170 dollar til 11 720 dollar. Det var en kraftig kronestyrking mot dollaren i fjor som forklarer denne oppgangen. Ved inngangen til 2009 måtte man ut med 7 kroner for 1 dollar, ett år senere slapp man unna med 5,78 kroner. Det er til dels kraftige forskjeller i utviklingen for mange av byene i oversikten ved å sammenlikne utviklingen i lokal valuta mot dollar.

DTZ går ut fra 20 kvadratmeter per ansatt i standard arealforbruk i Oslo, mens London City og London West End til sammenlikning er nede på 11 kvadratmeter. Oslo ligger tilsynelatende høyt på verdensbasis i arealforbruk per ansatt. ”Prime rent” i Oslo vurderes til 3000 kroner kvadratmeteren i året, som er en gjengs oppfatning for CBD-området, mens felleskostnadene er av DTZ vurdert til 350 kroner kvadratmeteren.

Men, den effektive arealutnyttelsen i Oslo anslås til bare 15,4 kvadratmeter, som sender den reelle leieprisen opp til 3896 kroner per kvadratmeteren. Med tilsvarende regnestykke for felleskostnadene, blir totale, reelle kontorkostnader 4350 kroner per kvadratmeteren i året. Ved å multiplisere dette med 15,4 kvadratmeter, havner man på ovennevnte 67 000 kroner per arbeidsplass i driftskostnader for å leie dyre kontorarbeidsplasser i Oslo i 2009.

DTZ konkluderer med at kostnadene i Kontinental-Europa i fjor falt med 11 prosent i lokal valuta, slik at vi var litt mer effektive enn gjennomsnittet. Globalt falt kostnadene med 4 prosent.

22. dyrestOslo er ved årsskiftet i dollar rangert som den 22. dyreste byen i verden å leie topp kontorlokaler i, gitt ovennevnte kostnadsdefinisjon, og målt i dollar. Helsinki er på plassen foran oss, Stockholm på 28. plass (10 900 dollar), København på 37. plass (9370 dollar). London West End topper verdensrankingen med 21 420 dollar, marginalt opp fra året i forveien. Men; i pund er nedgangen på 11 prosent, fra 14 620 til 13 020 pund.

Ifølge DTZ vil totalkostnadene per kontorarbeidsplass i Oslo stige med 2,23 prosent i året frem til 2013. I år ventes de å øke marginalt til 11 770 dollar, til neste år til 12 170 dollar, for å havne på 12 800 dollar i 2013. Med en dollarkurs på eksempelvis 6 kroner, tilsvarer det 76 800 kroner, altså der vi var i 2008.

Frem mot 2013 vurderes kostnadene i Europa å stige med 1,6 prosent i året, noe mindre enn den norske oppgangen. Globalt er anslaget en årsvekst på 1,7 prosent i perioden, men med til dels betydelige forskjeller innenfor hver region. I London City er det eksempelvis ventet en årlig vekst på over 6 prosent, mens Hong Kong topper verdenslisten med nærmere 9 prosent.

DTZ konkluderer generelt med at fjorårets nedgang er i ferd med å snu til en svak kostnadsvekst fremover.