Forhandlinger til besvær

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det var en stygg smell som skoforretningen Agnar Hagen AS (Sko-Hagen) fikk da han sist torsdag tapte en rettssak mot Olav Thon Gruppen. Retten kom frem til at hans skobutikk måtte ut med nesten en dobling av husleien fra 1,6 millioner til ca 3 millioner kroner. Advokat og partner Thorvald Nyquist presiserer at dette kun er en tingrettsdom som ikke engang er rettskraftig, men mener uansett at leietaker må være på vakt for bestemmelser som ”rett til forhandlinger” i leiekontrakten.

Husleien til Sko-Hagen i Bogstadveien skulle indeksreguleres frem til og med 2003, og dersom leieforholdet fortsatt besto, skulle leien fra 2004 ”fastsettes etter nye forhandlinger”. Men det skjedde ikke noe mer før i 2008, da Thon krevde en dobling i husleien, og saken endte i retten.

– Saken er interessant fordi den tar opp et problem vi ofte møter i forbindelse med tolkning av kontrakter hvor det er bestemmelser om at partene kan forhandle. I denne saken gjaldt det husleien. Det høres gjerne greit ut, men det blir som regel uenigheter om tolkningen. Hva ligger i retten til å forhandle? Hvordan skal forhandlingene foregå? I denne saken anså retten at det hadde vært gjennomført forhandlinger siden det hadde vært dialog mellom partene over flere måneder. Vi mener man bør være varsom med bestemmelser om ”rett til forhandlinger” i leiekontraktene. Slike elementer er også tatt ut i de senere versjoner av standard leiekontraktene som brukes. Skal man først bruke slike mekanismer, må man i tilfelle regulere konkret hva en slik rett og plikt innebærer, sier Nyquist til NEnyheter.

Siden forhandlingene ikke førte frem, var spørsmålet i dommen om retten til å kreve leien justert til gjengs leie var i behold. Også det skaper ofte problemer, ifølge Deloitte-advokaten.

Prinsippet er at en av partene kan kreve at leien fastsettes til såkalt ”gjengs leie”. Men det er rom for betydelig skjønn i forhold til hvordan gjengs leie skal defineres. Dermed blir det ofte krangel om hva gjengs leie er og hvordan man kommer frem til den. Gjengs leie innebærer at man må se på alle de eksisterende kontraktene i lignende lokaler i det samme området. Men det er mye skjønn i en gjengs leie-vurdering. Hvor stort er området? Hvilke lokaler ligner? Det er ofte særdeles skjønnsmessige vurderinger, sier Thorvald Nyquist. Uten et prinsipp om takstnemnd er erfaringen at slike vurderinger varierer mye og dette bidrar heller ikke til at enighet oppnås.

– Dommen viser for øvrig at husleielovens § 4-3 står stødig, selv om man har avtalt at partene skal forhandle seg frem til et leienivå.

I saken mellom Agnar Hagen AS og Olav Thon hevdet Sko-Hagen at Thon ikke hadde rett til gjengs leievurdering etter at man hadde hatt en prisregulering etter konsumprisene frem til 2003. I avtalen sto det at leien fra 2004 skulle fastsettes etter nye forhandlinger, men det var først i 2008 at Thon krevde en kraftig leieprisøkning som avvek fra utviklingen i konsumprisene.

– Lærdommen i denne dommen er at skal man fravike bestemmelsene i § 4-3, så må det komme klart frem i leiekontrakten, sier Nyquist.