– Tyskland er en trygg havn
– Tyskland er kanskje ikke det aller mest spennende, men det er trygt og stabilt. Jeg mener at Tyskland er en av Europas trygge havner når det gjelder eiendomsinvesteringer, sier Staale Andresen i German Property. German Property er et norsk investeringsselskap opprettet i mars 2007. Selskapet har som formål å investere i, eie og leie ut, og deretter selge bolig- og næringseiendom i Tyskland. De har gjennomført investeringer i en diversifisert portefølje bestående av bolig- og næringseiendom, ene og alene i det tidligere Vest-Tyskland.– Vi har i dag eiendommer i Tyskland for rundt 150 millioner euro, sier Andresen.
Bør gå utenom det åpne markedetMen hva bør Statens Pensjonsfond Utland se etter når de leter etter potensielle investeringsobjekter i Tyskland? Andresen har, om ikke alle svarene, så har han i alle fall noen tips til hva han mener Oljefondet bør vurdere. – Først og fremst mener jeg at de bør gå for nye store kontorbygg med prime CBD-lokasjon, hvor det er tyngre leietakere på lange leiekontrakter. Et alternativ kan også være sale and leaseback for eksempel med offentlige leietagere, sier Andresen. Han tror også at Oljefondet bør prøve å finne de objektene som ikke ligger ute på det åpne markedet. – Finner man spennende enkeltobjekter, gjerne i prisklassen 100 til 300 millioner euro, så tror jeg at det er veien å gå. I dette prisleiet finner man også færre konkurrenter og jeg tror derfor at det er en mye bedre strategi for Oljefondet enn å gå på det åpne markedet, sier Andresen. Han forteller at det er mange velholdne tyske private selskaper og familier som nok kan være interessert i å selge til en riktig pris. – Jeg synes at den strategien, som de ser ut til å legge seg på, virker veldig fornuftig og bra. De co-investerer med profesjonelle og lokale aktører i de aktuelle landene. De får dermed andre som også forplikter seg, kombinert med lokal kompetanse. Det er nok måten å gjøre det på i Tyskland og eventuelt også Sveits, hvis det skulle være av interesse og når man har de riktige forbindelsene, sier Andresen.
– Må være langsiktigAndresen mener også at eiendomsinvesteringer i Tyskland må være langsiktige. – Det er en del kostnader knyttet til å kjøpe eiendommer i Tyskland og det er derfor i utgangspunktet en relativt kostbar investering. Jeg vil derfor si at man normalt sett bør minimum ha et åtte til tiårsperspektiv på en slik investering, sier Andresen. Er man langsiktig vil det ifølge Andresen med stor sannsynlighet være en god investering som på grunn av Tysklands stabile økonomi gir en stødig avkastning på lang sikt. – Det er også en god sikring mot inflasjon. Nå ser det ut som Oljefondet først ønsker å investere i Europa (euro), men jeg tror at de kommer til å investere i andre valutaer litt lengre frem i tid, for på den måten å sikre seg ytterligere, med spredning i valutarisikoen, sier Andresen.
Byer som ekspandererDet er ifølge Andresen flere tyske byer som kan være interessante for Oljefondet. Både Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart og München er aktuelle byer, og for så vidt også Berlin. – Frankfurt er nok kanskje den med de største objektene, men leiemarkedet er nokså volatilt. Den er til en stor grad avhengig av finansbransjen, i hvert fall historisk sett. Når det er gode tider er det fruktkurver på bordet “hver” dag og man ansetter raskt nye mennesker. Dette gjenspeiler seg også i lokalene og leieprisene. I nedgangstider er det motsatt. Det svinger med andre ord mye i Frankfurt, sier Andresen. Men finner man den riktige eiendommen så er Frankfurt absolutt et sted å invester i.Berlin er interessant, men byen har til dels mye gamle og slitte eiendommer, dog er det nye og store prosjekter på gang.– Berlin er en utfordring, men finner man en god partner kan det også være en bra by. Jeg har imidlertid mer tro på byer som ekspanderer, som for eksempel Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart og München, sier Andresen.
