Rentebegrensning og eiendom – et skattesjokk?

I 2014 fikk vi en regel som avgrenset fradrag for renter på lån fra nærstående, det vil si selskap eller person som direkte eller indirekte eier/kontrollerer minst 50 % av låntaker («nærståenderegelen»). Nærståenderegelen skal forhindre strukturer der skattepliktig inntekt kan hentes skattefritt ut av Norge som renter på interne lån fra utenlandsk eier.

Fradrag for renter på lån til nærstående (interne renter) avskjæres i den grad netto rentekostnad overstiger en ramme på 25 % av skattemessig EBITDA (alminnelig inntekt tillagt netto rentekostnader og skattemessige avskrivninger). Renter på lån fra långivere som ikke er nærstående (eksterne renter) avskjæres ikke, men vil være med å fylle opp rammen. Har låntaker ikke nok inntekt kan han framføre de interne rentene i inntil 10 år og få fradrag for dem hvis rammen i denne perioden gir anledning til det. Det er dessuten en terskel på NOK 5 millioner, og har selskapet netto rentekostnader under denne terskelen blir det ingen rentebegrensning.

Nærståenderegelen skiller ikke mellom utenlandske og norske långivere, ettersom EØS reglene ikke tillater skatteregler som diskriminerer mellom norske og utenlandske eiere av norske selskaper. Man får derved rentebegrensning også ved bruk av interne lån mellom norske selskaper, uten at det foreligger en skatteplanleggingssituasjon.

Hvis en nærstående har stilt sikkerhet for et eksternt lån, regnes lånet som et internt lån. Innen eiendomsbransjen har dette eksempelvis rammet boligprosjekter organisert i egne selskaper (SPV-er), hvor banken krever sikkerhet for byggelånet fra morselskapet. Byggelånet blir derved ansett som et internt lån etter nærståenderegelen. SPV-et må vente med fradragsføring av rentene til det har tilstrekkelig fradragsramme, noe det normalt får det året boligene blir overlevert til kjøperne.

Også innen næringsbygging benyttes SPV-er, og morselskapet avkreves regelmessig sikkerhet for byggelånet. Inntektene kommer over tid gjennom utleie. Det kan derfor ta noen år før et nærings-SPV har tilstrekkelig fradragsramme. Et næringsbygg er imidlertid oftest et driftsmiddel og da kan utbygger velge å føre rentene på saldo, fremfor å fradragsføre dem. Derved økes avskrivningsgrunnlaget og skatteulempefradraget reduseres ved et fremtidig salg av SPV-et. På denne måten får utbygger en indirekte effekt av de rentene han ikke har kunnet fradragsføre.

LES OGSÅ: Mener nytt lovforslag vil gi unødige byrder for eiendomsbransjen

Sikkerhet stilt av datterselskap (oppstrømsgaranti) innebærer derimot ikke at et eksternt lån anses som internt. At det er stilt sikkerhet i målselskapets eiendom ved finansieringen av aksjekjøp i et eiendoms-SPV, medfører således ikke at banklånet likestilles med et lån fra nærstående.

KonsernregelenFra 2019 har vi fått ytterligere en rentebegrensningsregel som kun gjelder i konsern. Konsernregelen begrenser også fradrag for eksterne renter, ikke bare interne. Årsaken er at man i multinasjonale konserner kan benytte ekstern gjeld til overskuddsflytting ved at mye gjeld belastes land med normal eller høy skattesats, mens mindre del av ekstern gjeld belastes land med lav skattesats. Flere land har derfor innført rentebegrensningsregler i tråd med forslag fra OECD i kjølvannet av BEPS-prosjektet.

Som under nærståendereglen er fradragsrammen lik 25 % av skattemessig EBITDA. I konsernregelen har man en terskel på NOK 25 millioner for konsernet som helhet. Er samlet netto rentefradrag for konsernet under NOK 25 millioner, blir det ingen rentebegrensning.

Konsernregelen har dessuten et egenkapitalbasert balanseunntak som for praktiske formål innebærer at det ikke blir noen rentebegrensning i helnorske konserner. For disse er den nye konsernregelen en god nyhet.

Er det derimot utenlandske eiere (eller selskaper) i konsernet, kan rentebegrensning bli resultatet dersom egenkapitalandelen i den norske delen av konsernet er lavere enn egenkapitaldelen i konsernet som sådan.

LES OGSÅ: – Særbehandlingen av eiendomsselskaper går mot slutten – på godt og vondt

Forholdet mellom nærståendereglen og konsernregelenKonsernregelen går foran nærståenderegelen. Konsernregelen gjelder der regnskapene året før inntektsåret er konsolidert eller der regnskapene skulle vært konsolidert etter IFRS dersom denne regnskapsstandarden hadde blitt benyttet.

I noen tilfeller skal en majoritetseier ikke føre konsernregnskap. I så fall er det nærståenderegelen som gjelder mellom majoritetseier og selskapet vedkommende eier. Dette gjelder for personlige eiere, kommuner og der eier er underlagt unntak fra konsolideringsplikt. Slike unntak finnes blant annet for investeringsenheter og ved midlertidig eie. Dette utelukker ikke at konsernregelen kan gjelde i øvrige deler av selskapsgruppen, hvor det foreligger konsoliderte regnskaper eller konsolideringsplikt. Man kan derved få en situasjon der begge regelsettene gjelder, men for ulike deler av selskapsgruppen.

Tilsvarende effekt kan oppstå fordi nærståenderegelen slår inn ved 50 % eie/kontroll, mens konsolidering oftest krever mer enn 50 % eie/kontroll. JVer med 50/50 eie og med et konsolidert konsern under, er relativt vanlig. I slike strukturer gjelder nærståenderegelen mellom eierne og holdingselskapet, mens konsernregelen gjelder fra holdingsselskapet og nedover.

Ikke en uventet nyhetKonsernregelen ble varslet for flere år siden. I Meld. St. 4 (2015–2016) Bedre skatt la departementet til grunn at også eksterne renter prinsipielt bør omfattes av rentefradragsbegrensningen, noe Finanskomiteen støttet i Innst. 273 S (2015–2016). I tråd med dette sendte Finansdepartementet i mai 2017 på høring et forslag om endring av rentebegrensningsregelen.

Etter høringsforslaget skulle endringene tre i kraft med virkning fra og med 1. januar 2018. I høringsrunden ble det påpekt at forslaget var komplisert, og at reelle låneforhold ikke ble skjermet i tilstrekkelig grad. En rekke høringsinstanser påpekte at utvidelsen til eksterne renter ikke burde tre i kraft før inntektsåret 2019 slik at de skattepliktige fikk tilstrekkelig tid til å innrette seg når også eksterne låneforhold omfattes.

LES OGSÅ: – Departementet har lyttet til innspillene om rentefradrag

Departementet varslet at man ville komme tilbake med forslag til endringer i rentebegrensningsreglene så snart som mulig, med sikte på at nye regler kunne tre i kraft fra og med inntektsåret 2019. Slikt forslag ble lagt frem som en del av Statsbudsjettet høsten 2018, med ikrafttredelse fra 2019.

Fra i år må vi med andre ord forholde oss til begge reglene, og må tenke rentebegrensning også for eksterne renter. Det kan gjøre norske eiendomsinvesteringer mindre attraktive for utenlandske investorer. Men det er også tilfeller der rentebegrensning kan unngås og tilfeller der konsernregelen gir et bedre resultat for investor enn det nærståenderegelen gav.

Artikkelforfatteren er advokat og partner i BAHR.