Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder [Leiegårdsloven] gir kommunen forkjøpsrett til leiegård når eiendomsretten blir overdratt til ny eier. Leiegårdsloven har siden vedtakelsen i 1977 reist en rekke tolkningsspørsmål knyttet til lovens anvendelsesområde og innretning. Hensynene bak loven og dens aktualitet i dag, er omdiskutert. Er loven på vei mot en revisjon eller opphevelse?
Leiegårdslovens på 1-2-3
Et av de sentrale formålene med loven er å legge til rette for beboerovertakelse av leiegårder. I tillegg er den et virkemiddel for kommunene til å skaffe seg en større andel av eksisterende boligmasse.
Leiegårdsloven § 2 gir kommunene forkjøpsrett når eiendomsrett til leiegård blir overført til andre enn stat eller fylkeskommune. Med leiegård menes utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet for beboelse og inneholder minst fem boliger. Arealene trenger ikke å være utleid for å kvalifisere.
Eiendommen er ikke å anse som leiegård fra det tidspunkt seksjoneringsvedtaket for eiendommen er tinglyst. Det innebærer at leiegårder som er organisert som eierseksjonssameier, ikke rammes av den kommunale forkjøpsretten. Unntak gjelder for samleseksjoner med boligformål.
Som overføring av eiendomsrett regnes også overdragelse av aksjer i et leiegårdsselskap dersom erververen blir eier av minst 50 % av aksjene, sameieandelene eller partene i selskapet, eller dersom erververen ved overdragelsen får rett til å avgi stemmer for minst 50 % av aksjekapitalen i selskapet. Ved beregningen av 50 %- grensen, gjelder også en identifikasjonsregel som sidestiller visse slektningers aksjer med erververens. Forkjøpsretten rammer også aksjeerverv som skjer ved spredt erverv fra flere erververe, etter forutgående avtale mellom disse jf. § 2 (2) annet punktum. Fisjon og fusjon rammes tilsvarende. Unntak fra forkjøpsretten gjelder for direkte overdragelse av leiegård i visse slektsforhold, ved arv, skifte og ekspropriasjon.
Det følger av lovforarbeidene at det med leiegårdsselskap menes “selskap som hovedsakelig driver utleie av boliger“. I praksis eies leiegårder typisk av aksjeselskaper som har utleie som eneste formål.
Overdrageren og erververen av leiegård har meldeplikt om overdragelsen jf. § 5. Det er gitt egen forskrift om hva denne meldingen skal inneholde. I § 5 er det også gitt et disposisjonsforbud som gjelder fra det tidspunktet forkjøpsretten kan gjøres gjeldende.
Kommunen har fire måneder på seg til å fatte vedtak om å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Fristen løper fra det tidspunkt den mottar komplett melding om overdragelsen jf. § 6. Dersom det begjæres skjønn for fastsettelse av omsetningsverdien, kan kommunen trekke seg fra kjøpet innen fire uker etter at skjønnet er endelig.
Dersom det er selve leiegården som overdras, fremgår prisen normalt i avtalen mellom partene. Overdras leiegårdsselskapet, vil omsetningsverdien for selve leiegården ofte måtte fastsettes ved skjønnsprosess. Når selskapet må selge ut leiegård ved bruk av forkjøpsretten, påvirker dette selskapets skatteposisjoner. I praksis vil det kunne gå lang tid før partene i transaksjonen får endelig avklart om den kommunale forkjøpsretten faktisk benyttes.
Det er særlig brudd på plikten til å melde fra om eiendomstransaksjonen og overholdelse av disposisjonsforbudet (herunder seksjoneringsforbudet), som volder problemer for kommunene og som i praksis har vist seg å svekke den lovfestede kommunale forkjøpsretten.
Da dette spørsmålet ble reist i forbindelse med Ot. prp. nr. 44 (1990-1991), ble det utkvittert med følgende konklusjon: “Departementet ser således ikke behov for egne regler vedrørende manglende melding, herunder bestemmelser om at forkjøpsretten ikke foreldes eller egne sanksjonsregler“. Sanksjonsmulighetene for brudd på meldeplikten er i realiteten fraværende, særlig etter at straffebestemmelsen i den tidligere straffeloven av 1902 § 339 ble opphevet i 2015. Dette antas å ville bli ett av flere temaer i departementets utredning, se under.
Eierseksjonslovens betydning for leiegårdsloven
Frem til 1. januar 2018, gjaldt det forkjøpsrett for den som var leietaker i bolig i eiendommen ved seksjoneringen jf. eierseksjonsloven av 1997 § 14 m. fl. Forkjøpsretten ga rett til utkjøp til 80 % av markedsverdien. Denne forkjøpsretten korresponderte med unntaket for seksjonerte eiendommer i leiegårdsloven § 1 (2), og regelsettene representerte samlet en betydelig begrensning i eiers rettslige adgang til å fritt overdra leiegårder til utenforstående.
Fra 1. januar 2018 trådte ny eierseksjonslov av 2017 i kraft. Ved ikrafttredelsen falt forkjøpsretten for leietaker bort. Dermed åpnes det for at en leiegård kan seksjoneres av leiegårdsselskapet og overdras til ny(e) eier(e), uten at det utløser forkjøpsrett for leietaker eller kommune.
Mer utfordrende kan det være når et leiegårdsselskap ved aksjeoverdragelse eller andre selskapsrettslige disposisjoner har blitt overdratt til nye erververe i flere ledd. Når det siste leddet så skal seksjonere eiendommen oppstår det spørsmål om forholdet til de tidligere overdragelsene som ikke er meldt til kommunen.
Blåser vinden mot lovrevisjon eller opphevelse?
I 2017 sendte Kommunal- og moderniseringsdepartementet ut en spørreundersøkelse til utvalgte bykommuner om i hvilken utstrekning leiegårdsloven ble brukt.
I 2018 fremmet Bjørnar Moxnes representantforslag om at regjeringen skulle utarbeide forslag til straffebestemmelse for overdragerens og erververens brudd på meldeplikten i leiegårdslovens § 5 (Innst. 217S (2018-2019)). Forslaget fikk imidlertid ikke flertall.
I 2019 bestilte departementet en utredning av leiegårdsloven, og vi forstår det som at utredningsarbeidet er i gang. Dette vil forhåpentligvis gi et faglig grunnlag for den videre politiske prosessen.
I brev av 2. desember 2019 til Kommunal- og moderniseringsdepartementet, sendte Oslo kommune ved byrådsavdeling for byutvikling, bystyrets forslag til lovendringer. Slik vi leser forslaget, innebærer dette et forslag som vil styrke kommunenes rettigheter etter leiegårdsloven.
Det foreslås blant annet; at det skal innføres straffebestemmelse for brudd på meldeplikten, en klargjøring av hvilke eiendommer som omfattes av lovens virkeområde, hvilke objekter som kan overtas ved bruk av forkjøpsretten, rett – men ikke plikt – til å kunne velge å overta eiendomsselskapet, forlengelse av frister til å gjøre forkjøpsretten gjeldende, endringer i eierseksjonsloven om dokumentasjonskrav ved seksjonering for overholdelse av meldeplikten m. m.
Kommunal forkjøpsrett er grunnet større oppkjøp av utleieobjekter, kombinert med stigende boligpriser, satt på den politiske agendaen. Etter opphevelsen av bestemmelsen om forkjøpsrett i eierseksjonsloven er gårdeierselskapets handlingsrom utvidet. Når det gjelder kommunene, står disse naturligvis fritt til å erverve boliger og/eller bygårder, på lik linje med private aktører, uavhengig om leiegårdsloven videreføres eller ikke. Kommunene er også stadig sikret adgang til kjøp av et visst antall boliger (kommunalboliger) i både eierseksjonssameier og borettslag jf. både borettslagsloven § 4-2 og eierseksjonsloven § 24. I ordinær konkurranse med private aktører i markedet, vil det være omsetningsverdien som legges til grunn, på samme måte som ved bruk av kommunal forkjøpsrett.
Den boligpolitiske situasjonen er endret siden vedtakelsen av leiegårdsloven. I de tilfeller kommunen utøver forkjøpsretten for å erverve eiendom på egne vegne, og ikke for å fremme formålet om beboerovertakelse, kan det stilles spørsmål ved om dette formål ikke like gjerne kan og bør ivaretas ved ordinær konkurranse på markedet. Dersom reglene om forkjøpsrett opprettholdes og kanskje også strammes inn, vil kommunal forkjøpsrett vedvare å utgjøre et usikkerhetsmoment for avtalepartene.
Hvorvidt leiegårdsloven blir innskjerpet eller opphevet er foreløpig usikkert, men vi antar at det pågående utredningsarbeidet vil kunne gi grunnlag for nye lovforslag. Hvor det politiske flertallet står i disse spørsmålene, vil deretter avgjøre utfallet.
Artikkelforfattere: Advokat Espen R. Hamar og advokatfullmektig Steffen MyrsethKvale Advokatfirma – Fast eiendoms- og entrepriseavdelingen
