Lansering av norsk standard for utbyggingsavtaler

Den 15. november 2023 lanserer Standard Norge en standard for utbyggingsavtaler- «Byggblankett 8447 Utbyggingsavtale mellom kommune og utbygger om utbygging til gjennomføring av en arealplan». 

Standarden skal være et rammeverk for forhandlinger mellom kommuner og utbyggere om ved inngåelse av utbyggingsavtaler. Den skal bidra til at spørsmål som typisk oppstår i utbyggingsavtaler løftes frem og reguleres på hensiktsmessig måte. 

Standarden avklarer ikke de mange rettslige spørsmålene som kan oppstå ved bruk av utbyggingsavtaler. Det er altså ikke slik at anvendelse av standarden uten videre vil innebære at en utbyggingsavtale er gyldig. Selv om standarden benyttes vil partene derfor, som før, måtte foreta konkrete vurderinger av om avtalen ligger innenfor rammene av det til enhver tid gjeldende regelverk.

En «a la carte meny»- ikke en «fiks ferdig» utbyggingsavtale

Byggblankett 8447 («standarden»/«blanketten») er ikke en «standard» i tradisjonell forstand. Den er altså ikke en «fiks ferdig» utbyggingsavtale mellom en kommune og en utbygger. Standarden tar, for eksempel, ikke stilling til om kravene til nødvendighet og forholdsmessighet i pbl § 17-3 er oppfylt i det enkelte tilfellet, men forutsetter at avtalen ligger innenfor det til enhver tid gjeldende regelverk. Hvorvidt så er tilfelle vil partene måtte vurdere «på siden».

Standarden skal på den annen side tjene som et rammeverk for forhandlinger om utbyggingsavtaler mellom kommuner og utbyggere. I tillegg - og ikke minst – tilbyr standarden kvalitetssikrede standardtekster som partene kan velge fra, beroende på omstendighetene og behovene i det enkelte tilfellet. Slik sett bærer standarden preg av å være en «a la carte meny», som partene kan hente bestemmelser fra til bruk i utbyggingsavtaler.

At det er utviklet en «blankett» i stedet for en «standard» i tradisjonell forstand, er begrunnet i at en blankett gir større fleksibilitet enn en mer låst standard. Behovet for fleksibilitet skyldes, blant annet, at det kan være betydelige faktiske og rettslige forskjeller mellom ulike utviklingsprosjekter, noe som kan begrunne nokså ulike avtalereguleringer. Det kan videre foreligge ulikheter mellom ulike kommuner hva gjelder økonomiske og andre forhold, som også kan begrunne ulike avtalereguleringer. Endelig vil en blankett være godt egnet til å ivareta hensynet til den politiske skjønnsutøvelse og myndighet som er lagt til kommunene i medhold av plan- og bygningsloven. 

Nærmere om innholdet i standarden

Blanketten tilbyr kvalitetssikrede standardtekster til regulering av henholdsvis utbyggers og kommunens rettigheter og plikter ved gjennomføring av arealplan, eksempelvis til regulering av tiltak som utbygger skal oppføre, men som kommunen skal bli eier av. Som eksempler kan nevnes tekster som regulerer ferdigstillelse, eventuell sikkerhetsstillelse, overskjøting og kommunens overtakelse av tiltak som utbygger skal besørge. 

Standarden tilbyr også standardtekster til regulering av eventuelle forpliktelser for kommunen. Som eksempler kan nevnes tekster til regulering av tiltak som kommunen skal besørge, og tekster til regulering av eventuelle kontantbidrag som kommunen skal bidra med.

Blanketten åpner også for individuelle tilpasninger på et antall punkter. I tillegg er det inntatt et hovedpunkt «Særlige bestemmelser», som gir en generell og vid anledning til å regulere spørsmål som standarden ikke omtaler, eventuelt for å avtale avvikende bestemmelser.

Vi vil gi en nærmere omtale av hovedpunktene i standarden i en senere artikkel, herunder av reguleringene som standarden tilbyr. 

Særlig om merverdiavgift

Standarden tilbyr standardtekster til regulering av samarbeid om merverdiavgift på kommunal infrastruktur. Standardtekstene regulerer samarbeid både ved overføring av justeringsrett, ved overdragelse av justeringsplikt og ved anvendelse av «Valdresmodellen» (i praksis også benevnt «anleggsbidragsmodellen»).

Standarden tar likevel ikke stilling til hvorvidt partene skal samarbeide om merverdiavgift. Partene må derfor krysse av for om de skal eller ikke skal samarbeide om å redusere avgiftsbelastningen på kommunal infrastruktur. Hvis partene ikke skal samarbeide om merverdiavgift, går alle bestemmelsene som er utarbeidet av hensyn til merverdiavgift ut av standarden.

Standarden tar heller ikke stilling til hvilken modell som skal benyttes dersom det først inngås et samarbeid. Den tar heller ikke stilling til om en andel av avgiftsbesparelsen skal tilfalle kommunen, ei heller hvor stor en slik eventuell andel skal være. Disse spørsmålene overlates til partene å forhandle om innenfor de rettslige rammene som til enhver tid måtte gjelde, på samme som i standarden for øvrig. 

Det standarden derimot tilbyr er kvalitetssikrede standardtekster til bruk for de tre respektive samarbeidsmodellene dersom/i den utstrekning det avtales at partene skal samarbeide om merverdiavgift. Tekstene skal dels bidra til oppfyllelse av vilkår for fradragsrett/kompensasjon i medhold av avgiftsreglene og dels regulere partenes innbyrdes rettigheter og forpliktelser under de respektive modellene, som for eksempel bestemmelser om hvorvidt utbygger skal ha plikt til å stille sikkerhet osv. 

Praktisk bruk

Standarden er en interaktiv, elektronisk og logisk oppbygd blankett. Under de enkelte punktene i blanketten, som for eksempel under hovedpunktet «Utbyggers forpliktelser», må partene ta ulike valg beroende på omstendighetene og behovene i det konkrete tilfellet. Eksempelvis tilbys det under dette hovedpunktet standardtekster både til bruk for tilfeller hvor utbygger skal yte kontantbidrag og standardtekster til bruk for tilfeller hvor utbygger skal besørge realytelser.

Standarden tar også høyde for at det i noen avtaler bare vil være behov for avtaleregulering av et tiltak, mens det i andre avtaler vil være aktuelt å regulere flere tiltak. Dette er løst gjennom en «Legg til tiltak»-funksjon.

Standard Norges lansering av standarden

Blanketten lanseres under et webinar i regi av Standard Norge den 15. november 2023 kl. 08.30–10.00. Webinaret kan være vel verdt å få med seg for de som jobber med utbyggingsavtaler. Informasjon om webinaret og link til påmelding finnes på Standard Norges hjemmesider.

Artikkelforfatterne er advokatene Tarjei Pedersen og Alexander With i CMS Kluge Advokatfirma. Advokat With har fra 2017 vært medlem i komiteen som har utarbeidet den nye standarden.