Konkurs i byggeprosjektet – hva gjør man?

I 2023 gikk svært mange norske bedrifter i bygg- og anleggsbransjen konkurs. Det var også en betydelig økning i konkurser fra året før, og igangsetting av nye prosjekter er nå ned med hele 40% på bolig og fritidseiendommer. 

Årsakene til økningen i antallet konkurser er blant annet økte kostnader på materialer, transport og frakt, i tillegg til en nedgang i etterspørselen etter oppussing og nye byggeprosjekter grunnet økningen i rentenivået.

Kraftig konkursøkning i byggebransjen

Konkurs i byggeprosjektet kan føre til forsinkelser, økonomiske tap og juridiske kompleksiteter. For å ivareta sine interesser når den andre parten går konkurs, må både entreprenører og byggherrer være proaktive og ha en grundig plan for håndtering av situasjonen. Vi skal peke på noen viktige grep begge parter kan ta i konkurssituasjon.

Rettslige rammer

I de fleste store bygge- og anleggsprosjekter utgjør Norsk Standard (NS) en vesentlig del av kontraktsdokumentene, og gir da retningslinjene og rammene for hva partene kan foreta seg ved risiko for konkurs og når konkurs inntreffer hos kontraktsmotparten. 

De ulike standardene som gjelder for utførelsesentreprise (NS 8405, NS 8406, NS 8415 og NS 8416) samt totalentreprise (NS 8407 og NS 8417) inneholder hovedsakelig liknende bestemmelser om hvilke tiltak kontraktspartene kan eller ikke kan ta.

Byggherren – hva kan og bør man gjøre?

Vurder risikoen før kontraktsinngåelse

Før du inngår kontrakt med en entreprenør, må du nøye vurdere risikoen for at de kan gå konkurs. Dette kan innebære å gjennomgå deres økonomiske stabilitet, tidligere arbeidserfaring og omdømme i bransjen. Entreprenøren vil kanskje være tilbakeholden med å synliggjøre sine økonomiske utfordringer, særlig hvis de enda er i prosess med å «ri ut stormen».

Tilpass kontrakten til situasjonen og risiko

Der det er risiko for konkurs, bør man tilpasse kontrakten i henhold til denne risikoen. Dersom kontrakten allerede er inngått, bør man innlede dialog for å se om man kan gjøre tilleggsavtaler/endringsavtaler som kan bedre situasjonen for begge parter ved en potensiell konkurssituasjon.

Der hvor man har vurdert at beste alternativ er å forsøke å holde entreprenøren «i live» gjennom byggeprosjektet, kan man tenke seg en kontraktsregulering som innebærer at betalingsplanen er mer fortung, slik at entreprenøren har likviditet til å fullføre arbeidene. For å minimere risiko for tap og forsinkelser på byggherres hånd, kan denne senkes ved at entreprenøren øker sikkerhetstillelsen.

Ha kontroll på utført arbeid og fakturaer – utøve tilbakehold ved behov

Det er imidlertid ikke alltid det beste alternativet å forsøke «å holde entreprenøren i live». Dette må vurderes konkret og nøye. Der man vurderer at dette ikke er hensiktsmessig, bør man holde seg strengt til standardenes regulering og påse at man ikke betaler mer enn det man er forpliktet til.

Byggherren bør ha god kontroll på hvor mye av kontraktsarbeidene som er utført sett opp mot ytt betaling. Dersom byggherren ser at det er utakt, kan dette gi byggherren rett til å redusere neste avdrag til entreprenøren.

Byggherren bør også gjennomgå og ta stilling til de fakturaer som er sendt. Dersom noen fakturaer mangler underdokumentasjon eller er uklare, bør byggherren sende innsigelse på faktura med begrunnelse før betaling. Da unngår byggherren å sitte i en situasjon hvor den er berettiget tilbakebetaling fra en part som ikke har likviditet til å oppfylle.

I tillegg bør byggherren vurdere om det foreligger krav som foreløpig ikke er fremmet, slik som rettingskrav eller dagmulkt. Det kan også være krav som byggherren har blitt møtt med fra andre aktører, og som entreprenøren helt eller delvis er ansvarlige for. Da kan det være aktuelt å utøve tilbakehold i fremtidige avdrag for å sikre oppfyllelse. Her bør imidlertid byggherre gjøre en grundig vurdering, og heller ikke gjøre større tilbakehold enn det som anses strengt nødvendig og i tråd med kontraktens regler. Det er byggherren som har ansvar og risiko for at eget tilbakehold er rettmessig, i motsatt fall kan byggherren selv komme i mislighold.

Påse at entreprenør har stilt sikkerhet før avdrag betales

Dersom ikke annet er avtalt, skal entreprenøren stille sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser i utførelsestiden og reklamasjonstiden. Dette skal entreprenør gjøre uten ugrunnet opphold etter kontraktsinngåelse, eller senest 14 dager etter mottakelsen av byggherrens sikkerhetsstillelse. Byggestandardene angir at det skal stilles en samlet sikkerhet på 10 % av kontraktssummen for oppfyllelse av entreprenørens kontraktsforpliktelser.

Her er det viktig at byggherren er på ballen og følger opp dette – byggherren er nemlig ikke forpliktet til å betale avdrag før han har mottatt entreprenørens sikkerhetstillelse.

Kontrollere at nødvendige forsikringer er tegnet

Videre følger det av standardene at entreprenøren skal holde kontraktsarbeidene forsikret. Dette gjelder det som til enhver tid er utført, materialer byggherren har betalt forskudd for samt materialer byggherren har overgitt i entreprenørens besittelse. I tillegg skal entreprenøren tegne ansvarsforsikring.

Det er entreprenøren som til enhver tid har risikoen for at forsikringen er dekkende for sitt ansvar etter standarden, men vi vil anbefale byggherre å benytte seg av sin rett til å be om attester for tegnet forsikring og føre kontroll av disse, slik at eventuell manglende dekning kan avdekkes og rettes. Da er ikke byggherren like sårbar for tap ved en eventuell konkurs fra entreprenør.

Vær forberedt på å håndtere forsinkelser

Hvis entreprenøren går konkurs underveis i prosjektet, må du være forberedt på å håndtere forsinkelser og eventuelle ekstra kostnader. Ha en plan for å sikre at prosjektet kan fullføres så smidig som mulig, enten ved å engasjere en ny entreprenør eller ved å forhandle direkte med underleverandører.

Konkurs som hevingsgrunn og fremgangsmåte ved heving

Etter standardene foreligger det hevingsgrunnlag dersom entreprenør går konkurs eller blir beviselig insolvent. Unntaket er der entreprenøren, eller dens konkursbo, uten ugrunnet opphold godtgjør at kontraktsarbeidet vil bli fullført i samsvar med kontrakten. Konkursboet har også rett til å tre inn i kontrakten, men dette må varsles byggherren uten ugrunnet opphold.

Dersom ovennevnte vilkår er oppfylt, foreligger det hevingsgrunn og byggherren har anledning til å heve kontrakten med entreprenøren.

Flere byggherrer går i fellen av å engasjere ny entreprenør for resterende arbeid, uten å først varsle entreprenøren om heving. Da kan man risikere å selv havne i mislighold med risiko for krav. Det er derfor viktig at byggherren ved kunnskap om konkurs eller insolvens hos entreprenøren, først sender hevingsvarsel. Deretter sendes skriftlig erklæring om heving.

Etter kontrakten er hevet, er det viktig å sikre byggeplassen. Som utgangspunkt plikter entreprenøren ved heving å sikre utført arbeid, materialer og utstyr på byggeplassen mot skade, men i de tilfeller der hevingen skyldes entreprenørens konkurs, kan man ikke legge til grunn at dette faktisk blir gjort. Det er derfor viktig at man vurderer om byggeplassen bør sikres ytterligere, og om man selv bør forsikre det arbeidet som er utført. Materialer og utstyr bør også merkes og telles, slik at det er enklere å avklare eierskap og gjennomføre et korrekt oppgjør.

Kraftig nedgang for byggevarehandelen

I tillegg er det viktig å gjennomføre en registreringsforretning. Dette skal skje innen 14 dager fra hevingserklæringen er sendt. Formålet med registreringsforretning er å få oversikt over arbeidet entreprenøren har utført, slik at verdien av dette kan fastsettes. Dette vil tjene som grunnlag for hevingsoppgjøret.

Entreprenøren – hva kan og bør man gjøre?

Mange av tipsene og reglene nevnt ovenfor vil være de samme for entreprenøren, men sett fra entreprenørens synsvinkel. Særlig dette med sikkerhetsstillelse, forsikring, gjennomgang av ubetalte faktura og endringskrav og ikke minst håndtering av en hevingssituasjon ved konkurs.

Begrense ressursbruken i prosjektet

For entreprenøren vil det være avgjørende å påse at det ikke brukes mer ressurser i prosjektet enn det byggherren faktisk kan betale for. Det kan derfor være lurt å bruke mindre ressurser i prosjektet frem til det eventuelt blir avklart at byggherren er i vesentlig betalingsmislighold eller kan betale.

Entreprenøren har rett til å stanse arbeidet ved vesentlig betalingsmislighold

Entreprenørens stansingsrett ved vesentlig betalingsmislighold hos byggherren er en viktig beskyttelsesmekanisme i kontraktsforhold. Når det foreligger betydelige indikasjoner på at byggherren ikke overholder sine økonomiske forpliktelser, gir standardkontraktene entreprenøren rett til å stanse arbeidet for å sikre sine interesser. Dette er en viktig rettighet å ha et bevist forhold til i slike situasjoner, all den tid entreprenøren som hovedregel har plikt til å yte arbeidet før byggherrens plikt til betaling oppstår.

I tilfeller der byggherren går konkurs eller viser tydelige tegn på økonomisk ustabilitet som kan resultere i mislighold av betalingsforpliktelser, kan entreprenøren utøve sin stansingsrett i samsvar med avtalevilkårene og gjeldende standarder. Dette er et nødvendig tiltak for å beskytte entreprenørens økonomiske posisjon og unngå ytterligere tap.

Vurderingen av vesentlig betalingsmislighold er en kompleks prosess som tar hensyn til flere faktorer, inkludert størrelsen, varigheten og hyppigheten av misligholdet. Det er kun når byggherren «vesentlig» misligholder betalingsforpliktelsen, eller det er «klart» at slikt mislighold vil inntre, at entreprenøren har rett til å stanse arbeidene. Dersom entreprenøren stanser arbeidene, og det viser seg at vilkårene likevel ikke var oppfylt, vil entreprenøren selv havne i mislighold med den risiko for å bli møtt med krav som følge av den forsinkelse som har påløpt.

Denne stansingsretten er ikke bare et juridisk virkemiddel, men også et strategisk skritt for entreprenøren for å minimere sine tap og sikre fremtidige rettigheter. Ved å handle proaktivt i slike situasjoner kan entreprenøren beskytte seg mot økonomiske konsekvenser av byggherrens konkurs og bevare sin forhandlingsposisjon i eventuelle etterfølgende juridiske prosesser.

Reglene om stansingsrett, og å påse at byggherren har stilt de nødvendige sikkerhetsstillelsene etter kontrakten, er de viktigste måtene entreprenøren kan beskytte seg mot tap på ved konkurs eller insolvens hos byggherren.

Artikkelforfatterne er advokater i Codex Advokat.