Hvordan tjene penger på riktig bruk av MVA-reglene

Frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret legger til rette for at utleier kan kreve fradrag for merverdiavgift på anskaffelser knyttet til utleievirksomheten. En vanlig oppfatning er at utleier alltid er tjent med frivillig registrering, da dette medfører at utleier får refundert merverdiavgift på sine kostnader.

Dette stiller seg imidlertid annerledes dersom merverdiavgiften på leien i stor grad blir en kostnad for leietaker. Leietakers betalingsvillighet vil da være lavere, og avgiftslekkasjen kan medføre at utleier taper penger på at leieforholdet omfattes av utleiers frivillige registrering. Utleier kan altså tjene penger på å velge at leieforholdet holdes utenfor den frivillige registreringen og heller sørge for at egne avgiftskostnader dekkes ved et såkalt mva-kompensasjonstillegg i leien.

Fradragsrett for bistand ved kjøp og salg av eiendomsselskap

Dersom tillegget er lavere enn merverdiavgiften leietaker ikke har fradragsrett for når utleieforholdet er omfattet av utleiers frivillige registrering, oppstår et vinn-vinn intervall der utleier kan øke leieinntekten og leietaker kan få lavere leiekostnad enn om leieforholdet var omfattet av utleiers frivillige registrering.

Kan registrere deler av utleievirksomheten

Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven. Slik virksomhet skal derfor i utgangspunktet ikke registreres i Merverdiavgiftsregisteret, noe som innebærer at det verken skal beregnes merverdiavgift på utleieinntektene eller foreligger fradragsrett for merverdiavgift på kostnadene i virksomheten.

Utleiere som leier ut til leietakere som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret og skal bruke leieobjektet helt eller delvis i sin registrerte virksomhet, kan imidlertid velge å registrere denne delen av utleievirksomheten i Merverdiavgiftsregisteret. Ved slik frivillig registrering skal utleier beregne merverdiavgift på leien for de arealene som er omfattet av den frivillige registreringen, det vil si de arealene som de avgiftsregistrerte leietakerne helt eller delvis benytter i sin avgiftsregistrerte virksomhet, og oppnår samtidig fradragsrett for merverdiavgift på kostnader og investeringer knyttet til de samme arealene. Dersom leietaker bruker leieobjektet kun i sin avgiftsregistrerte virksomhet, vil leietaker ha full fradragsrett for merverdiavgiften, og partene er da tjent med at utleier blir frivillig registrert for utleien.

Alternativet er at utleier ikke velger frivillig registrering og i så fall ikke får refundert merverdiavgift på sine kostnader og investeringer knyttet til leieobjektet. Merverdiavgiften vil da utgjøre en merkostnad som vil redusere utleiers leieinntekt og/eller øke leietakers leiekostnad. Dette kan imidlertid stille seg annerledes dersom leietaker kun har delvis fradragsrett for merverdiavgiften på leien.

Hvis leietaker bruker leieobjektet delvis i avgiftspliktig virksomhet og delvis i avgiftsunntatt virksomhet på en slik måte at leieobjektet anses som såkalt "myldreareal" for avgiftsformål, så omfattes hele leieobjektet av utleiers frivillige registrering og utleier må da beregne merverdiavgift på leien for hele leieobjektet. Leietaker har imidlertid bare delvis fradragsrett for merverdiavgiften på leien, slik at deler av merverdiavgiften blir en merkostnad for leietaker.

Et eksempel som illustrerer dette, kan være som følger: Utleier er frivillig registrert og inngår leieavtale med en leietaker som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret og skal bruke hele leieobjektet i sin registrerte virksomhet. Det følger av leieavtalen at leieforholdet er omfattet av utleiers frivillige registrering og at den avtalte leien på kr 1 000 000 per år tillegges merverdiavgift med kr 250 000. Leietaker skal imidlertid også bruke leieobjektet til avgiftsunntatt investeringsvirksomhet på en slik måte at de samme arealene som brukes i leietakers registrerte virksomhet også benyttes i den avgiftsunntatte virksomheten (f.eks. som følge av free-seating).

Leilighetshoteller – avgiftspliktig eller unntatt fra avgift

Investeringsvirksomheten genererer 90 % av de samlede inntektene i leietakers virksomhet, og leietaker har derfor kun rett til fradrag for 10 % av merverdiavgiften på leien. Kr 225 000 av merverdiavgiften på leien blir derfor en merkostnad for leietaker. Utleier på sin side har årlige kostnader tilknyttet leieforholdet der merverdiavgiften utgjør totalt kr 25 000. Den frivillige registreringen medfører altså at utleier får refundert sine avgiftskostnader på kr 25 000, samtidig som leietaker får en økt leiekostnad på kr 225 000. Hvis partene istedenfor blir enige om at leieforholdet skal holdes utenfor utleiers frivillige registrering mot at utleier får dekket sine avgiftskostnader ved et mva-kompensasjonstillegg i leien, så vil dette spare leietaker for kr 200 000 i leiekostnader per år.

Avhengig av situasjonen vil utleier også kunne betinge seg en høyere leie for å akseptere at leieforholdet meldes ut av utleiers frivillige registrering, da leietaker uansett vil oppnå en kostnadsbesparelse så lenge leien økes med mindre enn kr 225 000. Det oppstår altså en vinn-vinn situasjon der partene kan forhandle om en justering av leien innenfor vinn-vinn intervallet uten at noen taper på utfallet sammenlignet med utgangspunktet der leieforholdet omfattes av utleiers frivillige registrering.

Konkret vurdering

Både utleier og leietaker kan altså tjene/spare penger på at leieforholdet holdes utenfor utleiers frivillige registrering. Dette må vurderes konkret, og handlingsrommet beror på situasjonen og forholdet mellom partene. Utleier (og leietaker) bør imidlertid ha et bevisst forhold til de økonomiske konsekvensene av handlingsalternativene så tidlig som mulig i prosessen, da det kan være mye penger å tjene/spare på å unngå unødvendig avgiftslekkasje ved uten videre å la leieforholdet omfattes av utleiers frivillige registrering.

Om artikkelforfatterne:

Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen er advokat og partner, mens August Sukken Andersen er advokatfullmektig, begge Advokatfirmaet Thommessen AS.