Ved kjøp av eiendom bør eiendommens klimarisiko vurderes. Dersom klimarisiko materialiserer seg, kan det få store økonomiske konsekvenser. Klimarisiko deles normalt inn i tre ulike deler:
1. Fysisk risiko: Handler om kostnader knyttet til fysisk skade som følge av klimaendringer.
2. Overgangsrisiko: Økonomisk risiko knyttet til overgangen mot et lavutslippsamfunn i tråd med Paris-avtalen.
3. Ansvarsrisiko: Erstatningskrav relatert til ikke å ta tilstrekkelig høyde for, eller motvirke, klimarelaterte skader eller tap.
Fysisk risiko
For næringseiendom kan klimaendringer i form av ekstremvær, herunder blant annet økt nedbør, flom- og rasfare, medføre økte skader og kostnader.
Ved kjøp av eiendom bør det derfor kartlegges om eiendommen ligger i et område som er særlig utsatt for klimaendringer, for eksempel er et område med gjentatt risiko for oversvømmelse eller om bygningen som skal kjøpes ligger rett ved sjøen hvor det er risiko for høyere vannstand. Videre bør det undersøkes om bygningen har tekniske løsninger som tåler de forventede klimaendringene i det aktuelle området, som for eksempel større nedbørsmengder og økt risiko for lekkasjer og oversvømmelser.
Overgangsrisiko
Overgangsrisiko kan deles inn i flere ulike kategorier, herunder politikk og regelverk, teknologi, marked og omdømme.
Utfordringen ved kjøp av eiendom, er å kartlegge hvordan endringen til lavutslippsamfunnet kan påvirke eiendommen og bygget som skal kjøpes. Et naturlig sted å starte, er å se på eiendomsselskapets egen klimastrategi, herunder iverksatte og planlagte virkemidler for å oppnå klimamålene. Dersom eiendomsselskapet ikke har noen slik strategi, kan det være et rødt flagg i seg selv.
Politikk og regelverk
Det stilles økende miljøkrav til virksomheter og aktiviteter, både nasjonalt og i EU-lovgivningen som gjennomføres i Norge via EØS-avtalen. De viktigste reglene fra EU for øyeblikket, er EU-taksonomien, som springer ut av EUs handlingsplan for bærekraftig finans. Taksonomien trådte i kraft i EU i januar 2022, og forventes å tre i kraft i Norge i løpet av det neste året. Hva som skal til for at kjøp av en bygning skal anses som grønt etter taksonomien, beskrives senere i artikkelen.
Ved kjøp av utviklingseiendom eller bygninger som kjøper planlegger å renovere, bør kjøper i tillegg påregne at det kan komme endringer i reglene som gjelder oppføring av nybygg og renovering av eksisterende bygg:
For det første er oppføring av nybygg og renovering av eksisterende bygg aktiviteter som er omfattet av taksonomien. Selv om taksonomien i utgangspunktet kun gjelder for bedrifter av en viss størrelse, eller som tilbyr bestemte finansielle produkter, vil samsvar med kriteriene i taksonomien trolig også få betydning for andre eiendomsaktører fordi det antas at samsvar med kriteriene vil åpne for bedre finansierings- og forsikringsmuligheter.
Det er også foreslått endringer i byggteknisk forskrift, som har som formål å få strengere klimakrav inn i forskriften. Overordnet skal de foreslåtte endringene stimulere til lavere utslipp av klimagasser ved utarbeidelse av klimagassregnskap, samt at ombruk av materialer blir viktigere. Endringsforslagene ble sendt ut på høring i juli 2021, og det kom en rekke høringsinnspill. Det er foreløpig ikke klart når endringene vil tre i kraft, eller om det blir store endringer fra det opprinnelige forslaget.
I tillegg viser de gjeldende politiske føringene at det stadig stilles tydeligere krav til ivaretakelse av klima- og miljøhensyn i planarbeidet. Det er dermed grunn til å anta at kommunene vil stille flere og strengere krav knyttet til klima og miljø i reguleringsarbeidet fremover innenfor rammene som oppstilles i plan- og bygningsloven.
Et sentralt tiltak for å få ned utslippene fra eiendomsbransjen, er gjenbruk og oppgradering av eksisterende bygningsmasse istedenfor å bygge nytt. I Stortingets klimaplan for 2021-2030 fremheves det at slik gjenbruk er det enkelttiltaket som vil gi den største miljøeffekten for den norske bygge- og eiendomsnæringen i Norge. Det har blitt foreslått endringer i de statlige planretningslinjene for klima- og energiplanlegging og klimatilpasninger, som angir at kommunene bør vurdere om rehabilitering og gjenbruk av bygninger samlet sett er en mer bærekraftig løsning for å redusere klimagassutslipp enn regulering til rivning. Det kan derfor bli vanskeligere fremover å få tillatelse til å rive eksisterende bygg, og rivning blir trolig mer kostbart fordi det blir økt fokus på gjenbruk av materialene i prosessen.
Teknologi
Både nye og eksisterende bygg vil ta i bruk teknologiske løsninger som reduserer klimaavtrykket, og teknologien i eiendomssektoren utvikler seg raskt. At et bygg har tilfredsstillende energiløsninger, er sentralt ved vurderingen av om bygget kan anses som grønt etter taksonomien, som nærmere beskrevet under.
Marked
Både offentlige og private leietakere etterspør energieffektive og miljøvennlige lokaler i sertifiserte bygninger. Særlig store og internasjonale leietakere er opptatt av dette. I Stortingets klimaplan påpekes det at Staten fortrinnsvis skal leie lokaler i eksisterende bygninger fremfor nybygg, fordi dette vil gi stor miljøeffekt. Miljøvennlige bygninger kan altså forsvare høyere leienivåer, noe som er et vesentlig konkurransefortrinn. Videre anses re-utleierisikoen for lavere for miljøvennlige bygg.
I leieavtaler som inngås, påtar partene seg i økende grad å gjennomføre ulike miljøtiltak i leietiden. Ved kjøp av eiendom bør det derfor undersøkes hvilke miljøforpliktelser eiendomsselskapet har påtatt seg overfor sine leietakere i de inngåtte leieavtalene.
Eiendomsaktører blir også i større og større grad avhengige av å oppfylle kriterier for grønne- eller bærekraftslinkede lån for å få en gunstig finansiering. Det grønne lånemarkedet er i hurtig vekst, og 2021 er det året med størst økning av bærekraftig finansiering siden 2014. I fjor ble det notert grønne obligasjoner for 127,3 milliarder på Oslo Børs, og finansiering av eiendom har en sentral rolle i denne veksten.
EU-kommisjonen har fremmet et forslag til en ny forordning som regulerer hvilke obligasjoner som kan benytte merkelappen European Green Bond. Her er det et krav at beløp reist under obligasjonen brukes til å finansiere aktiviteter som overholder taksonomiens krav til miljømessige bærekraftige aktiviteter. Eiendom som ikke kan anses som bærekraftig, kan derfor med tiden falle utenfor obligasjonslånsmarkedet.
Også forsikringsbransjen er opptatt av klima, da ekstremvær har ført til en betydelig økning i erstatningsutbetalinger knyttet til blant annet regnskader og ekstremtørke. I utlandet ser vi eksempler på at forsikringspremien avhenger av klimarisiko (knyttet til kvaliteten på eiendommen og/eller hvorvidt eiendommen befinner seg i en risikosone), og at noen objekter ikke lar seg forsikre dersom de innebærer stor fysisk klimarisiko. En kjøper av en næringseiendom bør derfor gjøre en teknisk vurdering av byggets fysiske klimarisiko, sett opp mot eksisterende eller potensielle forsikringsmuligheter.
Taksonomien vil også være en klar pådriver for endringer i både låne- og forsikringsvilkår, ettersom både bankene og forsikringsselskapene må rapportere om hvor stor andel av deres omsetning som er forbundet med økonomiske aktiviteter som kan kvalifiseres som miljømessig bærekraftige. Dette gjelder foreløpig kun der kunden selv er underlagt taksonomien. Det pågår imidlertid et arbeid som vil utvide taksonomiens virkeområde til langt flere selskaper. På denne bakgrunn, bør en kjøper av eiendom vurdere å utarbeide dokumentasjon på samsvar med taksonomien, som nærmere beskrevet under, og som kan fremlegges for banker og forsikringsselskaper.
Omdømme
Som det fremgår over, blir det stadig viktigere å bli oppfattet som en troverdig aktør når det gjelder klima og bærekraft. Dette gjelder både overfor investorer, ansatte, leietakere, banker og forsikringsselskaper.
Et uttalt mål med taksonomien er å unngå «grønnvasking». Selv om taksonomien kun gjelder for bestemte aktører og selskaper, slik at andre aktører i utgangspunktet står fritt til å markedsføre en bygning som «grønt» uten at det oppfyller taksonomiens krav, kan det på sikt bli ansett som misvisende og i strid med markedspraksis at aktiviteter markedsføres som «grønne», uten at virksomheten samtidig kan vise til samsvar med taksonomiens krav.
Kjøp av bygninger som taksonomirelevant aktivitet
Når kan kjøp av bygninger regnes som bærekraftige iht. taksonomien?
For at kjøp av eiendom skal kunne regnes som en bærekraftig aktivitet iht. taksonomien, stilles det en rekke detaljerte krav. Aktiviteten må i) bidra vesentlig til å nå ett eller flere av taksonomiens miljømål, ii) ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene, iii) utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, og iv) oppfylle tekniske screeningkriterier for aktiviteten.
For miljømålet «vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer» innebærer dette, kort fortalt, følgende:
- For bygninger oppført før 31. desember 2020:
o Bygningen må ha energisertifikat klasse A (EPC A) eller
o Bygningen må være innenfor de 15 prosent mest energieffektive i landet eller regionen.
- For bygninger oppført etter 31. desember 2020:
o Tilsvarende krav som for nybygg
- Bygninger som er store yrkesbygg: Krav til overvåkning og vurdering av energiytelse.
For å oppfylle vilkåret om ikke å gjøre vesentlig skade på noen av de andre miljømålene, kreves det i tillegg at aktiviteten er robust mot forventede klimaendringer.
Dersom man ser at kjøpet ikke kan oppfylle miljømålet nevnt ovenfor, f.eks. fordi bygget har lavere energimerking, kan man likevel prøve å få den økonomiske aktiviteten (kjøpet) til å betegnes som bærekraftig under miljømålet om å vesentlig bidra til tilpasning til klimaendringer. Her stilles det en rekke krav, blant annet at det er gjennomført fysiske og ikke-fysiske løsninger som i vesentlig grad reduserer de viktigste fysiske klimarisiko. I tillegg kreves det under vurderingen av «ikke gjøre vesentlig skade» at bygg oppført før 31. desember 2020 enten har minimum energiattest klasse C, eller at det ligger innenfor topp 30 % mest energieffektive bygninger. For bygg oppført etter 31. desember 2020 kan ikke det primære energibehovet (byggets energimessige yteevne i forbindelse med oppføringen) overstige kravene til nesten energinøytrale bygninger (NZEB). Bygget kan heller ikke brukes til utvinning, lagring, transport eller fremstilling av fossile brennstoffer.
EU-taksonomien i forbindelse med transaksjon og kjøpekontrakt
Dokumentasjon på at bygningens ytelser er i samsvar med taksonomien
Også aktiviteten «eierskap til bygg» er en av de inkluderte aktivitetene under taksonomien, hvilket betyr at aktiviteten har forutsetninger for å klassifiseres som grønn/bærekraftig under taksonomien. I transaksjonssammenheng vil derfor både klassifiseringen av selve kjøpet, og også det etterfølgende eierskapet, kunne få betydning for kjøpers/eiers forhandlingsposisjon overfor banker og forsikringsselskaper.
Kontraktsreguleringer
I forwardtransaksjoner hvor selger er ansvarlig for oppføring av bygget, eller i transaksjoner hvor selger skal utføre renoverings- installerings- eller vedlikeholdsarbeider etter overtakelse, er det snakk om økonomiske aktiviteter som er omfattet av taksonomien.
Selskaper som underlagt taksonomiens virkeområde er pliktige til å rapportere om slike aktiviteter. Kjøper bør derfor vurdere om det skal inntas i kjøpekontrakten at selger er forpliktet til å utføre aktivitetene på en slik måte at de kan betegnes som bærekraftige etter taksonomien. For aktiviteter som skal utføres langt frem i tid, vil den part som påtar seg risikoen for å sørge for at aktiviteten er bærekraftig i henhold til taksonomien, også bære risikoen for eventuelle endringer i kriteriene i taksonomien, med mindre annet særskilt avtales mellom partene.
Om artikkelforfatterne:
Lise Sofie Stene og Hilde Fjærtoft Jansen er advokater i BAHR.
