Dette skjer når utleier går konkurs
Enkelte leietakere har en langvarig kontrakt på gode betingelser, og vil derfor være interessert i å fortsette leieforholdet ut kontraktsperioden. Andre har inngått en avtale på betingelser som ikke er fullt så gode, og ønsker seg kanskje ut av kontrakten.Hvorvidt den enkelte leietaker får oppfylt sine ønsker når utleier går konkurs, er det langt på vei opp til konkursboet å avgjøre.– En leietaker har imidlertid visse rettigheter også i en konkurssituasjon, og disse er det viktig å være kjent med, sier advokat Egil Jarslett i advokatfirmaet CLP.
Konkursboet trer inn i avtalen– Hovedregelen er at konkursboet kan velge om det vil tre inn i avtaler som er inngått av konkursdebitor. Dette gjelder også for avtaler om leie av lokaler, noe som innebærer at det er opp til konkursboet å avgjøre om det vil tre inn i utleiers sted og fastholde kontrakten med leietaker, sier Jarslett.For de fleste leietakere vil det være ønskelig med en rask avklaring av om boet trer inn i leieavtalen eller ikke. Det følger derfor av dekningsloven at en leietaker kan kreve at konkursboet ”uten ugrunnet opphold” tar stilling til om det ønsker å benytte seg av sin rett til å tre inn i leieavtalen.
Konkurs gir ikke rett til å heve– Leietaker kan ikke kreve at boet trer inn i leieavtalen. En konkurs på utleiers side vil som utgangspunkt heller ikke gi leietaker rett til å si seg ubundet av avtalen. Dette følger blant annet av en dom fra slutten av 1980-tallet, hvor Høyesterett konkluderte med at en leieavtale ikke var bortfalt selv om utleier hadde gått konkurs og eiendommen var solgt videre til en ny eier.
Virkningen av at boet trer inn i avtalenHvor konkursboet trer inn i leieavtalen, løper leieforholdet videre på de samme vilkår som før. Boet trer derfor inn i utleiers rett til husleie, mot at det leide lokalet stilles til leietakers disposisjon. Boet er også forpliktet til å overta vedlikeholdsforpliktelser og andre forpliktelser etter leieavtalen.– På den annen side har boet som utgangspunkt intet ansvar for forpliktelser som oppstod før boåpningen. Dersom utleier hadde forsømt sine vedlikeholdsforpliktelser før konkursåpningen, er dette derfor i utgangspunktet boet uvedkommende, sier Egil Jarslett.
Konkursboet trer ikke inn i avtalenHan sier at dersom konkursboet konkluderer med at det ikke ønsker å tre inn i leieavtalen, har leietaker rett til å heve avtalen etter dekningsloven § 7-7. For en leietaker som uansett går med flytteplaner, kan en konkurs på utleiers side derfor innebære en mulighet til å komme seg ut av leieforholdet.For en leietaker som ønsker å videreføre en gunstig leieavtale, vil en konkurs være mindre gunstig, selv om også slike leietakere er gitt et visst vern.
Oppsigelige og ikke tinglyste avtalerSelv om de fleste avtaler om leie av forretningslokaler i dag inngås for en bestemt tid, finnes det også en del leieavtaler som løper på oppsigelse. Ved en konkursåpning går retten til å si opp slike leieavtaler over fra utleier til boet.– Selv om en oppsigelig leieavtale ikke er tinglyst, må den respekteres av boet, likevel slik at avtalen kan sies opp med tre måneders varsel. Samme oppsigelsesfrist gjelder for avtaler som er inngått for en bestemt tid, men som ikke er tinglyst. En langvarig kontrakt, for eksempel med en leietid på ti år, vil derfor ved en konkurs bli konvertert til en oppsigelig kontrakt med en oppsigelsestid på tre måneder, opplyser CLP-advokaten.
Tinglyste avtalerEnkelte leietakere har tinglyst sin leieavtale, noe som i utgangspunktet gir et godt vern mot utleiers kreditorer. Tinglysningsloven gjør det klart at en leieavtale må respekteres av konkursboet dersom avtalen er tinglyst senest dagen før konkursåpning.– Utgangspunktet er at en tinglyst leierett også står seg når eiendommen selges fra konkursboet til en ny eier. Problemet er at eiendommer som eies av et selskap som går konkurs, ofte vil være pantsatt for et beløp som overstiger eiendommens verdi, og her åpner loven for at også tinglyste rettigheter kan settes til side i den utstrekning det er nødvendig for å gi dekning til pengeheftelser med bedre eller lik prioritet.Heller ikke en tinglyst leieavtale gir derfor leietaker et fullgodt vern dersom utleier går konkurs, avslutter Egil Jarslett i advokatfirmaet CLP.
