Dette går frem av den ferske investorundersøkelsen til DNB
Næringsmegling, basert på intervjuer med flere av de største eiendomsaktørene i
Bergen.
– Undersøkelse viser at andelen investorer som forventer å
være nettokjøpere er om lag på samme nivå som for et år siden. Omtrent halvparten
av dem forventer å være nettokjøpere de kommende 12 månedene, sier senioranalytiker
Magnus Havikbotn Jacobsen.
Han understreker imidlertid at resultatene antas å være
preget av at undersøkelsen ble gjort i en periode preget av stor markedsuro,
børsfall og usikkerhet.
– Dette antas å være hovedårsaken til at andelen ligger noe
lavere enn tilsvarende undersøkelse i Oslo i starten av året, påpeker han.
Og fortsetter:
– En stor andel av Bergen-investorene sier de kan slå til om
den rette muligheten dukker opp, men at de er betydelig mer selektive enn
normalt. I det store og hele fokuserer en stor andel nå på egne utviklingsprosjekter
fremfor å gjøre mange nye kjøp, sier Havikbotn Jacobsen.
Undersøkelsen viser også at de nasjonale kjøperne ønsker
eiendom i Bergen
– Når det er urolig i markedet, erfarer vi igjen at flere
investorer blir sentrert rundt de store byene, og særlig hovedstadsområdet.
Dette er også godt synlig i hva som blir omsatt. Men Bergen blir igjen trukket
frem som byen som tiltrekker seg mest oppmerksomhet fra de nasjonale aktørene.
Samtidig er det svært mange av aktørene som også ser på byene i Stor-Oslo som
aktuelle for kjøp, sier han.
Uendret prime yield
Investorene i Bergen mener prime yield for kontor på 5,3 prosent,
hvilket er om lag på samme nivå som i fjor. Og de er i mye større grad enn før samstemte,
og 80 prosent av svarene ligger i sjiktet 5,25-5,5 prosent. Svarene varierer
fra 5-5,6.
– I motsetning til tidligere tror investorene nå at
yieldbunnen er nådd, og at den vil være om lag på samme nivå om ett år. Her er
usikkerheten imidlertid noe større, og enkelte ser en risiko for at nivået kan
heves. Økt usikkerhet, historisk lavt yieldgap og et noe mer usikkert
leiemarked trekkes frem som hovedårsakene, sier analytikeren.
DNB Næringsmegling vurderer prime yield for kontor i Bergen
til 5,25. Investorene mener prime yield i kontorclustrene utenfor sentrum
ligger på 6,4. Også den om lag uendret fra fjoråret.
– Her er investorene betydelig mer usikre på nivåene, og svarene
varierer fra 6,0 til 6,5. Med store forskjeller mellom klyngene, vil det være
store lokale forskjeller, sier Havikbotn Jacobsen.
Svak leieprisvekst fremover
Tall fra Arealstatistikk viser at gjennomsnittsprisene i
Bergen har steget med 9 prosent i 2024 til 2.410 kroner per kvadratmeter. I
toppkategorien (topp 15 prosent) har prisene steget 11 prosent til 3.520.
– Tross god
leieprisvekst i fjor, har prisene steget mindre enn KPI seneste ti år. Fremover
venter investorene at leieprisene fortsetter å stige, men kun blir marginalt
bedre enn KPI. I sentrum forventer de at prisene vil stige 3,5 prosent det
neste året, men at flertallet av clustrene vil ligge noe bak, forklarer Havikbotn
Jacobsen.
Hovedargumentene for vekst er at Bergen har hatt god
sysselsettingvekst sammenlignet med resten av landet, samt at økte
byggekostnader kan medføre både lavere nybygging og høyere priser.
– Men det er stor usikkerhet knyttet til etterspørselssiden
fremover, og enkelte clustre har mye ledighet, sier analytikeren.
Og han er klar på at markedsleiene må stige for å oppnå
lønnsomhet.
– Investorene mener et nybyggprosjekt i randsonen bør oppnå
3.400 per kvadratmeter for å bli lønnsomt nok. Sammenligner vi med dagens
markedsleie, betyr dette at markedsleiene må kraftig opp for å oppnå lønnsomhet
i de fleste kontorclustre. Ser vi eksempel på Bergen Syd, hvor A-kategorien
(topp 15 prosent) leier ligger på 2.260, tilsvarer denne en prisøkning på nær
50 prosent for å nå 3.400. Konsekvensen kan bli at det blir mer krevende å
sette i gang nybyggprosjekter i mange områder, men samtidig kan det også bidra
til å presse prisene opp, sier han.
Stor optimisme til hotellmarkedet
Hotell blir for andre gang på rad trukket frem blant
investorene.
– Dette ble også godt synlig i transaksjonsmarkedet, hvor
det ble registrert omsetninger for over 5 milliarder kroner i hotellsegmentet fjor.
Dette er det høyeste siden 2016, konstaterer Havikbotn Jacobsen.
De svært gode tallene i bransjen i fjor er noe mange mener
vil vedvare skal vi tro DNB Næringsmegling.
– Klimaendringer, svak norsk krone og at flere utlendinger
vil oppfatte at Norge ikke lenger er et spesielt dyrt ferieland var argumenter
som ble trukket frem, sier senioranalytiker Magnus Havikbotn Jacobsen.
