Vinner Brüssel på EU-utvidelsen?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Brüssel går for å ha det største vekstpotensialet i Vest-Europa – i tillegg til London. Og det er ikke så rart etter at utvidelsen av den Europeiske Union er et faktum. De ti nye medlemslandene trenger næringslokaler til sine offisielle delegasjoner. Dertil kommer lobbyister, foreninger og ikke minst et utall medie-institusjoner som skal ha tak over hodet.

1,6 mrd. euro i fjorDet er eiendomsfond fra nabolandene Nederland og Tyskland som topper rankinglistene over utenlandske investeringer i den belgiske hovedstaden. Fondene argumenterer med at behovet for næringseiendom er økende, samtidig som leieinntektene er sikre. I fjor ble det investert rundt 1,6 milliarder euro i næringseiendom i den belgiske hovedstaden.En av de siste store transaksjonene i Brüssel var “Bastion Tower” som ble solgt av det svenske investeringsselskapet Bastion til et av fondene i den tyske Difa-Gruppen for 130 millioner euro. Bygget er på 24 etasjer, omfatter omlag 33.000 kvadratmeter bruksareal og ligger i det fasjonable Leopold-kvartalet. Kvartalet er det foretrukne valg for EU-myndigheter og belgiske departementer. Med kjøpet rår Difa nå over tre større objekter i Brüssel. I tillegg ferdigstilles i disse dager kontorprosjektet “Mondrian” med 20.000 kvadratmeter – også det beliggende i Leopold-kvartalet.– I forbindelse med utvidelsen av EU regner vi med økende arealbehov og underdekning i sentrale strøk av byen, forklarer direktør i Difa, Reinhard Kutscher, selskapets strategi.Kutscher er ikke alene om denne oppfatningen. Ved siden av Difa har flere fond investert i den belgiske hovedstaden. Ifølge en studie foretatt av Catella Codemer, et datterselskap av svenske Catella Property Group, investerte tyske fonds alene rundt 500 millioner euro i Brüssel.

Myndigheter ut av sentrumPå den annen side ser uavhengige analy-tikere faresignaler. Blant dem er Julia Becker i nettopp Catella:– Etterspørselen fra næringslivet etter kontorlokaler er gått dramatisk tilbake de siste årene. I fjor økte andelen tomme kontorlokaler i Stor-Brüssel til 8,8 prosent – i periferien står sågar mer enn 19 prosent av lokalene tomme. I Leopold-kvartalet derimot, er andelen gått tilbake til 3,4 prosent. Dette ble i fjor imidlertid kompensert ved at offentlige myndig-heter for første gang sto for flesteparten av leiekontraktene og 65 prosent av det utleide arealet. Normalt er det motsatt, forteller hun.Som en konsekvens av dette har både EU og den belgiske regjeringen begynt å leie lokaler utenfor den opprinnelige “sonen” for å spare kostnader. – Det er imidlertid ikke lett å finne egnede lokaler med et bruksareal på minst 10.000 kvadratmeter. Bare EU-kommisjonen alene har signalisert et tilleggsbehov på mellom 120.000 og 180.000 kvadratmeter i forbindelse med utvidelsen. Hvor stort behovet virkelig er, og når det trengs, er fortsatt uklart, fremholder Becker.En del av dette behovet kan dekkes av Berlaymont. Det karakteristiske, stjerneformede bygget er under sanering og skal kunne benyttes mot slutten av året. Ikke mindre enn 250.000 kvadratmeter står da til disposisjon. Flere departementer og direktorater, som nå frister en “nomadetilværelse”, skal inn i lokalene.

Opp mot 300 euroCatella-studien har for første gang regi-strert en nedgang i leieprisene i Leopold-distriktet, ned fra 275 euro per kvadratmeter per år i desember 2002 til 260 euro denne våren. Selskapet har imidlertid tillit til at leieprisen kan stige til 300 euro per kvadratmeter per år i løpet av de neste 12 månedene. Avkastningen på leiekontrakter som varer fra seks til ni år ligger på 6,2 prosent, mens langsiktige leieavtaler opp mot 18 år må ta til takke med 5,5 prosent. Det er derimot ikke bare offentlige myndigheter som trenger mer plass fremover:– Også lobbyister, organisasjoner og media fra de nye medlemslandene trenger plass, sier talsmann i Difa, Fabian Hellbusch. Andre studier går derfor utfra et arealbehov på inntil 560.000 kvadratmeter og økende leiepriser i tiden fremover.

– Behovet vil økeNorbert Müller, direktør hos Jones Land LaSalle anser Brüssel som “et stabilt og transparent marked for kontorlokaler”.– Man kan ikke gå ut fra større verdistigning – derimot sikre, kontinuerlige leieinntekter. På lengre sikt vil arealbehovet øke, men det er tvilsomt om de heller ressurssvake lobbyister og organisasjoner fra Øst-Europa slår opp sine telt i sentrum. I periferien finner disse gruppene langt rimeligere lokaler, sier Müller. Belgiske investeringsselskaper og amerikanske “opportunity-funds” er i følge belgisk presse allerde på jakt etter egnede objekter utenfor de dyreste sentrumsgatene.