I leiekontraktsforhandlinger er det ofte fokus på at leier skal stille garanti, hvilken form for garanti som skal stilles, hvor mye den skal utgjøre og når den skal stilles. I due diligence avdekkes det imidlertid ofte at garantiene ikke er stilt eller avviker fra det som var avtalt. Feil oppfølging kan også resultere i at garantier har gått tapt, har de erfart.
Krav ved forsinket betaling – meldepliktNoen garantier inneholder eksplisitte krav om at krav under garantien må være gjort gjeldende innen bestemte frister. Enkelte standardgarantier har eksempelvis en klausul om at krav under garantien tapes om kravet ikke er fremsatt innen to måneder etter forfall. Et annet eksempel på en regulering er: “Krav under garantien må for den enkelte termins vedkommende være banken i hende senest 1 – en måned etter hvert terminforfall, ellers bortfaller vårt ansvar”.
Slike klausuler innebærer at utleier kan tape sitt krav mot garantisten dersom det aksepteres betalingsutsettelse eller inngås tilleggsavtale som på annen måte regulerer konsekvensene av leiers betalingsproblemer.
– Slike klausuler bør unngås, sier Ravlo-Losvik.
– I finansiell DD avdekkes det ofte fordringer som er utestående med mer enn 30 dager, sier hun.
– Særlig praktisk er dette i bygg med mange leieforhold. En aktivitetsplikt innen én måned vil kreve rask oppfølging fra utleiers side, og det er fort gjort å oversitte fristen.
Les også: – Unngå økonomiske fallgruver gjennom finansiell DD
Etter Bergs oppfatning er det verken i utleier eller leiers interesse å etablere en ordning som gjør at utleier må tiltre garantien ved ethvert betalingsmislighold over eksempelvis to måneder. I et langsiktig leieforhold kan det være gode grunner til å finne andre løsninger enn å kreve betaling fra garantisten. Som følge av dette anbefaler Selmer utleierne normalt å ta inn en klausul i leiekontraktene, som gjør at utleier ikke må akseptere en husleiegaranti med slike såkalte preklusive varslingsfrister. Slik regulering mangler i mange standarder.
Det er uansett viktig å være oppmerksom på at selv uten preklusive frister vil utleier ha en viss aktivitetsplikt basert på alminnelig lojalitet i kontraktsforhold, men det er uklart hvilken frist som gjelder uten særlig regulering. Utleiere bør derfor ha rutiner for varslinger for å unngå å havne i uklare situasjoner.
– Det er flere eksempler på dette i rettspraksis hvor deler av kravet går tapt grunnet slik passivitet, tilføyer Even Berg.
– Heldigvis er det i utgangspunktet bare deler av kravet som går tapt som følge av manglende melding, selv om banker har påberopt seg bortfall av hele garantien i noen saker. Rettspraksis illustrerer imidlertid at det er en risiko forbundet med dette som kan minimeres med gode rutiner, sier han.
Endret leieavtale – mulig fallgruveEn garanti er et kontraktsforhold mellom garantisten og utleier. Utleier kan derfor ikke avtale endringer som får betydning for garantisten uten samtykke fra garantisten. Her er det mange utleiere som glemmer å hensynta begge kontraktsrelasjoner, og som avtaler endringer med leier uten å innhente samtykke fra garantisten. Eksempler fra rettspraksis illustrerer at problemstillingen er praktisk, og Selmeradvokatene har også i forbindelse med due diligence sett at det inngås mange tillegg til og utvidelser av leiekontrakter uten at garantistens samtykke er innhentet, eller det innhentes et nytt garantidokument.
– Dersom endringen medfører en utvidelse av leiers ansvar vil ikke endringen medføre tilsvarende utvidelse av garantistens ansvar, sier Berg.
– Ved omfattende endringer vil en garantist kunne påstå at selve forpliktelsen som er garantert ikke lengre eksisterer, men er erstattet av en ny forpliktelse som garantisten ikke har garantert for, sier han.
Les også: Leietakertilpasninger utført av utleier – skatte- og avgiftsmessige utfordringer
Et eksempel på en bank som påsto bortfall som følge av endring, er en høyesterettsdom fra 1992 hvor utleier og leier hadde inngått avtale om endring av betalingstidspunktet, og hvor banken påsto bortfall av garantien. Høyesterett var ikke enig i at garantiansvaret var falt bort, og knyttet dette opp mot en lojalitetsvurdering. Høyesterett kom til at ettersom avtalen fremsto som fornuftig og ikke var illojal overfor kreditorer og garantisten, fikk den ingen betydning for ansvaret til garantisten. Dommen illustrerer imidlertid at garantistens samtykke bør innhentes, selv ved mindre endringer. I den konkrete saken fikk ikke utleier dekket den konkrete terminen, men garantistillelsen var som sådan ikke bortfalt.
– Dersom leier har krav på en endring etter leieavtalen vil normalt ikke garantistens samtykke være nødvendig, men garantisten bør informeres også her, sier Berg. Line Ravlo-Losvik legger til at utleier ved kompliserte leiekontrakter med endringsrettigheter – typisk ved nybygg eller totalrehabiliteringer – bør vurdere presiseringer allerede i garantiteksten når garantien blir stilt. Da slipper man uklarhet og vurdering av om samtykke er nødvendig.
Ekstraordinær betaling – omstøtelsesrisikoI mange tilfeller er leier forsinket med sin betaling, og ved avslutning av leieforhold gjøres utestående opp. Det er i slike situasjoner viktig ikke å være for rask med å returnere bankgarantien.
– Jeg har dessverre i flere ulike saker for utleiere sett at utleier bekrefter bortfall av leiegarantien så snart leien er mottatt. Det mange ikke er klar over er at dersom leier går konkurs vil konkursboet i enkelte situasjoner kunne kreve betalingen omstøtt, og leien som er mottatt må da tilbakebetales til konkursboet, sier Ravlo-Losvik
Det er flere ulike hjemler for slik tilbakebetaling. En av hjemlene er reglene om ekstraordinær betaling. Så lenge betaling skjer til avtalt forfall er utleier normalt trygg, men hvis leier er forsinket med betalingen øker risikoen.
– Vilkårene for omstøtelse etter disse reglene er forenklet sagt at betaling har skjedd med usedvanlige betalingsmidler, før normal betalingstid eller med beløp som betydelig har forringet skyldnerens betalingsevne, forutsatt at betalingen ikke fremtrådte som ordinær, sier Berg.
Les også: Vilkårlig eiendomsskatt i Oslo?
Reglene rammer betalinger som er foretatt senere enn tre måneder før fristdagen. Reglene gjelder uavhengig av om utleieren var i god tro eller ikke.En annen mulig hjemmel er omstøtelse på subjektivt grunnlag. Fristen er her inntil ti år i ytterste fall.
– Det er uklart hvor mye forsinket leier kan være før reglene kan påberopes, sier Berg.
– Men det er ingen grunn til å spekulere i dette. Retur av garantien bør enten avventes til fristen for omstøtelse har løpt ut, eller bekreftelsen må tas med forbehold om mulig omstøtelse. For å være sikker på at man kan ta slikt forbehold vil det være gunstig om garantien som sådan er gyldig minst tre måneder etter utløpet av leiekontrakten.
– Et annet alternativ er å få utbetaling under garantien i stedet for å få betalingen fra leier, sier Ravlo-Losvik. Da unngår man å komme inn i en mulig diskusjon tilknyttet omstøtelse.
MorselskapsgarantierBerg sier at store konserner gjerne ønsker å stille morselskapsgaranti i stedet for å etablere bankgaranti med de kostnader det medfører. Enkelte leieres forhandlingsposisjon gjør at utleier må akseptere dette, og slike garantier trenger ikke å være et dårlig alternativ til bankgaranti ettersom de ofte gis for hele forpliktelsen, og således ikke er beløpsmessig begrenset.
– Men utleierne bør gjøre grundig jobb ved etablering av slike garantier, sier Ravlo-Losvik.
En morselskapsgaranti bør være en påkravsgaranti, noe som sikrer en mest mulig effektiv inndrivelse. Garantibeløpet bør også være vesentlig høyere enn den bankgaranti som alternativt må stilles. Dette henger sammen med at garantien ikke koster noe, og det er derfor ofte rimelig å kreve at det konsern leier er en del av stiller seg fullt og helt bak leiekontrakten.
Berg påpeker at garantien bør stilles fra det øverste konsernselskapet om utleier skal ha best mulig trygghet for at det er midler å hente den dag det skulle bli behov for å bruke garantien.
Ravlo-Losvik tilføyer at det også kan være greit å ha samtykkekrav ved fremtidige omdanninger slik at utleier er sikret at det er konsernspissen til enhver tid som står bak garantien. Det kan også vurderes å innta soliditetskrav slik at utleier kan kreve å få garantien erstattet av en bankgaranti dersom soliditeten til garantisten endres vesentlig.
Les også: Korttidsutleie skaper utfordringer
Særlig om utenlandske garantisterMorselskapsgarantier fra utlandet byr på særlige utfordringer. Det må blant annet verifiseres at garantien er lovlig stilt etter reglene i det aktuelle landet, og det må vurderes om de praktiske inndrivelsesmulighetene er gode nok. Selv om garantien undergis norsk rett og norske domstoler, kan det være kostbart, tidkrevende og vanskelig å få penger utbetalt. Berg sier at disse utfordringene ofte tilsier at utleier er mer tjent med en begrenset bankgaranti enn en morselskapsgaranti, særlig fra land utenfor Europa.
Tips ved etablering av garantienFor å sikre utleier best mulig er det flere forhold utleiere bør være oppmerksom på når krav til garantistillelse skal avtales. Bankene har ofte egne standard husleiegarantier, som stort sett er akseptable sett fra utleiersiden. Med formalkravene som gjelder for å kunne tiltre garantien er det imidlertid viktig at garantiens konkrete rekkevidde angis presist nok.Dette gjelder både henvisningen til leieavtalen og angivelsen av at garantien skal sikre alle krav utleier kan få mot leier etter leiekontrakten. Dette blant annet for å sikre mulige krav relatert til manglende oppfyllelse av leiers plikter knyttet til vedlikehold og tilbakelevering.
Ravlo-Losvik og Berg nevner som øvrige eksempler at garantien ikke bør kunne sies opp, at den gjelder for leietiden med tillegg av 3 måneder og ikke har preklusive varslingsfrister. Videre bør garantien kunne transporteres hvis eiendommen skal selges og kunne kreves oppjustert ved endringer i leien. Den bør som et minimum være en selvskyldnergaranti, og aller helst en påkravsgaranti – også kalt on demand garanti.
Den bør også presisere at ansvaret gjelder ethvert krav mot leier basert på kontrakten, og ikke bare henvise til leiebetalingsplikten. Utleier kan også vurdere om det bør inntas eksplisitt at garantien også gjelder dersom en betaling blir omstøtt.
Les også: Uklare endringer i den nye leietakerstandarden
Ravlo-Losvik sier at det er vanlig å avtale at garantibeløpet kan oppjusteres årlig i takt med oppregulering av leien. Erfaringsvis er det få utleiere som praktiserer dette strengt, noe som skyldes at oppregulering fordrer at ny garanti stilles, oppreguleringen utgjør et begrenset beløp og behovet for oppregulering anses lite så lenge leien betales rettidig. Berg sier at det kan være et mer praktisk alternativ til oppreguleringsadgang å legge på garantibeløpet noen få prosent, og avvikle retten til oppregulering eller i alle fall gjøre den betinget av at leien har steget eksempelvis ti prosent.
– Selv om det er flere eksempler fra rettspraksis tilknyttet uklare garantitekster, er vår erfaring at de fleste utleiere har et bevisst forhold til dette. Det er imidlertid ikke alle som har like gode rutiner på å følge opp at den garantien som er stilt er i tråd med de avtalte forutsetninger sier de. Dette avdekkes som regel enten i forbindelse med due diligence hvis eiendommen skal selges eller når leiekontrakten er misligholdt.
– I sistnevnte tilfelle er det som regel for sent å få gjort noe med feilen, avslutter Berg og Ravlo-Losvik.
