Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Brynhildsen er etableringssjef i Narvesen, mens Keyser er daglig leder ved Handelsstedet Bærums Verk. Begge er aktive innenfor NCSC, som er en interesseorganisasjon for dem som er interesserte i drift og utvikling av kjøpesentre.
Del av verdensomspennende nettverk
Organisasjonen ble startet i 1985, og har i dag drøyt 300 medlemmer i Danmark, Finland, Norge og Sverige. NCSC representerer den skandinaviske delen av International Council of Shopping Center (ICSC). I styret for NCSC representeres hvert medlemsland med fire personer. Jan Brynhildsen er formann for den norske grupperingen, mens Grete Keyser har spesielt ansvar for utdannelsesdelen. – Nettverket er helt unikt. Gjennom dette får vi med oss impulser og trender innenfor shopppingindustrien som vi kan ta med hjem, sier Brynhildsen.– Det er selvsagt ikke alt som kan kopieres her hjemme. Vi må erkjenne at ?all business er local?, men det er like fullt nyttig å lære av andres erfaringer – og ikke minst av andres feil. Når vi reiser rundt opplever vi ofte en bekreftelse på at vi har gjort riktige ting, mener Keyser.
Tilbyr kjøpesenterutdanning
NCSC tilbyr en rekke kurs, seminarer og skreddersydde studieturer, og Brynhildsen og Keyser er spesielt stolte av utdannelsesdelen. Det er nemlig mulig å utdanne seg innenfor kjøpesenter: Annehvert år arrangerer NCSC et utdanningsopplegg som ender opp med både presentasjon av deltakernes diplomoppgave ? samt gallamiddag.– Utdanningen egner seg både for eiendomsforvaltere, besittere, aktive senterledere og utviklere, men den forutsetter nok litt erfaring med kjøpesentervirksomhet, sier Grete Keyser.Utdanningen foregår ved at deltakerne samles fire ganger, én gang i hvert land, og gjennomgår temaene etablering, drift, økonomi og markedsføring. Deretter avsluttes utdanningen med prosjektarbeid og utarbeiding av diplomoppgaven.I år var prisen for utdanningen 40 000 svenske kroner for medlemmer av NCSC. Organisasjonen har knyttet til seg støttespillere i næringslivet, og fra norsk hold bidrar Olav Thon Gruppen som økonomisk sponsor. Flere norske personer med bakgrunn fra blant annet eiendomsselskaper, kjøpesentre og forsikringsselskaper har benyttet seg av utdanningstilbudet.
NCSCs hovedformål:
Styrke og fremme samarbeidet mellom investorer, leietakere, kunder, samt offentlige myndigheter vedrørende etablering, utvikling og drift av kjøpesentreBidra til utdanning av personalet med hensyn til utvikling og drift av kjøpesentre. Styrke kjøpesentrenes stilling som en integrert del av samfunnet, samt fremme utviklingen av kjøpesentrene i Norden.
– Må revitalisere byene
– Byene og tettstedene må revitaliseres, og der spiller utviklingen av kjøpesenterne en viktig rolle, mener Jan Brynhildsen i NCSC.Rett etter at NæringsEiendom gikk i trykken arrangerte NCSC et norsk medlemsmøte hvor temaet var kjøpesenterstoppen. Brynhildsen påpeker at det ikke er mulig å ha en ensidig oppfatning av kjøpesenterstoppen, men han tror utviklingen i retning av å utvide og oppgradere kjøpesentrene i byene er svært positiv.– Revitalisering av bysentraene støtter vi fullt ut. Det trenger ikke nødvendigvis gå på bekostning av det som skjer utenfor byene, de to forholdene må utfylle hverandre, sier han.
Kjøpesenterstoppen
Den såkalte kjøpesenterstoppen begrenser imidlertid muligheten til å etablere nye kjøpesentre utenfor sentrale byer og tettsteder. Bestemmelsen innebærer at det er ikke er tillatt å bygge nye kjøpesentre med et bruksareal på mer enn 3000 kvadratmeter uten å ha fylkesmannens samtykke. Det er heller ikke lov å utvide eksisterende kjøpesentre som medfører at bruksarealet overskrider denne arealgrensen. Med kjøpesenter forstås ?detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etablerers, drives og framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- eller medlemskort for å få adgang?. Formålet med bestemmelsen er å fremme en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Bestemmelsen trådte i kraft ved årsskiftet 98/99 og skal vare i fem år. Begrensningen forhindrer imidlertid ikke at det utvikles og planlegges som aldri før. For eksempel planlegger utbyggerne å bruke en halv milliard kroner på Furuset, Tveita, Grorud og Alnabru.
Spennende utvikling
– Det skjer en spennende utvikling en rekke steder, sier Bryhildsen, og nevner det nye senteret i Sarpsborg sentrum, den planlagte utvidelsen av Metro/Maxi-senteret på Lørenskog og oppgraderingen av Østfoldhallen. – Kritikerene vil kunne innvende at en rekke kommuner ikke har råd til å si nei, når sterke kjøpesenterinteresser frister med sponsing av infrastruktur og lignende mot utviding av kjøpesenterne?– Det er selvfølgelig en sjanse for at kortsiktige løsninger tar over for langsiktige løsninger. Men kjøpesenterutviklingen bør jo skje i samarbeid med samfunnet, slik at man finner de beste løsningene. Til syvende og sist er det kommunene som avgjør gjennom politiske beslutninger, beslutninger som bør være til det beste for innbyggerne, sier Brynhildsen.
– Frihet under ansvar
– Akkurat nå er det gode tider, men hva skjer med kjøpesenterlokalene og parkeringsplassene i nedgangstidene?– Man kan selvsagt ikke bygge bare for å bygge, det bør foreligge konsekvensanalyser. Frihet må utøves under ansvar. Kommer det nedgangstider som rammer kjøpesenterne, får man jobbe for alternative bruksmuligheter, mener Brynhildsen.Brynhildsen påpeker at en sentrumsutvikling innebærer at folk trives i sentrum, og blant annet har enkel tilgang til butikkene. Han mener derfor at det bør legges til rette både for publikums bilkjøringsmuligheter og kjøpesenternes vareleveransebehov. – Men nå er det jo mange som vil ha bilene bort fra sentrumsområdene, og som heller vil ha gågater?– Vi snakker ikke om enten-eller løsninger. Hvordan kan man revi-talisere uten tilgjengelighet? Skal byene leve, må folk komme dit, folk må trives, sier Brynhildsen.
Solgte for seks milliarder kroner
I første halvår hadde landets 12 største sentre en samlet omsetning på godt over seks milliarder kroner. Ni av de ti største kjøpesentrene fikk over 300 millioner kroner i samlet vekst i første halvår, noe som tilsvarer en økning på 7,7 prosent. Tre store kjøpesentre hadde tilbakegang i omsetningen, fordi store arealer har vært stengt på grunn av oppussing. Kjøpesenteret Kvadrat i Sandnes seilte opp som det største senteret, både målt i areal og omsetning, med Strømmen Storsenter like bak. I første halvår i år hadde Kvadrat en vekst på 16 prosent i forhold til første halvår i fjor. På tredjeplass finner vi City Syd i Trondheim, som i mange år har hatt størst kjøpesenteromsetning på landsbasis. Senteret har falt litt ned på listen i år, både på grunn av oppussing og skjerpet konkurranse fra Smart Club.
– Ikke helt konsekvent håndtering
Direktør for kjøpesenter i Olav Thon Gruppen, Tron Harald Bjerke, har forståelse for at det trengs en overordnet regional planlegging, men reagerer på ulik praktisering av kjøpesenterstoppen.
Vi er prinsipielt imot reguleringer, men vi skjønner behovet for en overordnet planlegging over snevre kommunegrenser. Samtidig reagerer vi på at det i ulike fylker gis tillatelser til mer eller mindre større utbygginger som går utover kjøpesenterstoppens bestemmelser, sier Bjerke til Nærings- Eiendom. Han presiserer imidlertid at i noen saker har det vært gitt tillatelse før kjøpesenterstoppen trådte i kraft, mens utbyggingen startet først etterpå. Selv opplever han at kjøpesenterstoppen kan få rare utfall i praksis:– Olav Thon Gruppen har fått nei i Rogaland til å etablere et frittstående Mc Donalds, fordi det ligger rett ved vårt senter Oasen i Haugesund. Enhver annen Mc Donalds-restaurant ville blitt godkjent, men her ble det sett på som kjøpesenterutvidelse, sier Bjerke.
Metro/Maxi-senteret
Olav Thon Gruppen har lenge vært engasjert i kjøpsenterdebatten. En sak som har fått Olav Thon Gruppen til å tenne på alle plugger er den planlagte utbyggingen av Metro/Maxi-senteret på Lørenskog: Storebrand og Steen Strøm har nemlig store planer om å utvide senteret med rundt 13 000 kvadratmeter. Planene er hele tiden blitt støttet av Lørenskog kommune, som ønsker å utvikle et nytt Lørenskog sentrum i området ved senteret. Meningen er at kjøpesentereierne skal finansiere både et veiprosjekt og utbyggingen av et lokk over en ny handlegate som skal binde Metro og Maxi sammen. Både ordføreren i kommunen og storaksjonæren Stein Erik Hagen i Steen & Strøm har dermed sterke fellesinteresser i senterutbyggingen.
Inn for Konkurransetilsynet
I fjor brakte Olav Thon Gruppen imidlertid saken inn for Konkurransetilsynet, med den begrunnelsen av konkurranse bør skje på like vilkår. Thon har nemlig et konkurrerende kjøpesenter på Lørenskog, Triaden, som ligger 800 meter fra Metro/Maxi. Thon mente at Metro/Maxi-eierne, ved å tilby finansiering av offentlige tjenester, skaffet seg et konkurransefortrinn- og at dette gikk i mot prinsippet om konkurranse på like vilkår. Olav Thon Gruppen er selv blitt nektet å bygge ut Triaden. NKL/Forbrukersamvirket brakte også saken inn for Konkurransetilsynet. ?Forskjellsbehandlingen reiser også et annet prinsipielt og viktig spørsmål. Skal næringslivsinteresser ved å inngå samarbeid med kommuner, kunne blokkere konkurrenters mulighet til å konkurrere?? skrev samvirket i sitt brev.Konkurransetilsynet konkluderte likevel med at saken burde henlegges. Tilsynet ga imidlertid uttrykk for at det var skeptisk til de forutsetningene Lørenskog kommune ga for tilpasningsmulighetene til Metro/Maxis konkurrenter. Utbyggingsplanene for Metro/Maxi-senteret havnet i Miljøverndepartementet, som ble bedt om å vurdere om reguleringsplanen for området var i strid med kjøpesenterstoppen. Departementet kom til at Storebrand og Steen & Strøm kan få bygge, men de får ikke lov til å ta i bruk noe nytt areal til detaljhandel. Slik sett er kjøpesenterstoppen her praktisert strengt. Kjøpesenterstoppen skal imidlertid ikke vare evig, intensjonene bak stoppen kan videreføres i fylkesplanene.– I det nye forslaget til fylkesplan som nå er på høring, og som skal erstatte kjøpesenterstoppen, er det foreslått at Metro/Maxi-senteret skal ha noen ?delregionfunksjoner?, og således kan tenkes utvidet. Men vårt senter Triaden skal være et lokalsenter. Vedtas denne fylkesplanen, mener vi at dette blir en forskjellsbehandling av de to sentrene, sier Bjerke.
