VESENTLIG LOVENDRING: - Utbyggere kan nå ha rett til å kreve at boligkjøpere innbetaler forskudd før det stilles garanti etter bustadoppføringslova § 12, sier advokat og Neptune-sjef Tore Økseter.
Utbyggere kan nå kreve forskudd uten å stille § 12-garanti
Mens de fleste var travelt opptatt med å få unna de siste gjøremålene før jul, vedtok Stortinget 16. desember 2016 enkelte lovendringer i bustadoppføringslova § 12. Endringene trådte i kraft 1. januar 2017. En av endringene som har vært lite omtalt, og som også virker å være lite kjent i bransjen, er at utbyggere nå kan ha rett til å kreve at boligkjøpere innbetaler forskudd før det stilles garanti etter bustadoppføringslova § 12.
Utbyggere er lovpålagt å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12 for oppfyllelse av kjøpekontrakter. Den gamle lovteksten inneholdt ingen uttrykkelig regulering av når plikten til å stille garanti inntrer. I den nye lovteksten er dette nå presisert ved at garantien skal stilles «straks etter avtaleinngåinga», det vil si straks etter at bindende avtale er inngått.
For avtaler som blir inngått etter 1. januar 2017 har utbygger fått en rett til å vente med å stille garanti dersom det er tatt visse forbehold. De tre aktuelle forbeholdene er åpning av byggelån, salg av et bestemt antall enheter eller igangsettingstillatelse.
Les også: Garantireglene i bustadoppføringslova – hva er status?
Det fremgår av lovens forarbeider at det kun er disse tre forbeholdene som gir rett til å utsette tidspunkt for garantistillelse. Videre fremgår det av lovens forarbeider at et generelt finansieringsforbehold ikke vil være tilstrekkelig, men at det uttrykkelig må være tatt et forbehold om åpning av byggelån dersom forbeholdet skal gi rett til å utsette tidspunkt for garantistillelse. Når det gjelder forbehold om salg av et bestemt antall enheter, må et forbehold uttrykkelig spesifisere hvor mange enheter som skal være solgt, enten som et spesifikt antall eller i prosent av totalt antall enheter. Forbehold om igangsettingstillatelse er allerede godt innarbeidet i bransjen, og bør ikke skape rom for tolkningstvil.
Dersom utbygger har tatt ett eller flere av de aktuelle forbeholdene, er det tilstrekkelig at garanti stilles straks forbehold er bortfalt, og senest når byggearbeidene starter. Mange utbyggere tar forbehold om igangsettingstillatelse, så i praksis vil regelendringen innebærer at utbyggere kan vente med å stille garanti til igangsettingstillatelse er gitt med de garantibesparelser dette innebærer.
Les også: Endring av garantireglene – billigere for boligbyggerne?
Hovedregelen i bustadoppføringslova § 12 er at boligkjøpere ikke har plikt til å betale noen del av kjøpesummen før garanti etter bustadoppføringslova § 12 er stilt. Fra 1. januar 2017 gjelder det ikke der utbygger har benyttet seg av forbeholdene beskrevet ovenfor. Selv om dette ikke kan leses direkte ut av lovteksten, fremgår det klart av lovens forarbeider at utbygger i en slik situasjon har rett til å kreve forskudd fra boligkjøpere selv om garanti etter bustadoppføringslova § 12 først stilles når forbehold er bortfalt.
Lovgiver har ivaretatt boligkjøpernes interesser i en slik situasjon ved å gi kjøper en hevingsrett dersom garanti ikke blir stillet straks forbehold er bortfalt, dog slik at boligkjøper før kjøpekontrakten kan heves må sende et skriftlig varsel til utbygger med en frist på 10 virkedager til å stille garantien.
Boligkjøpernes interesser er også ivaretatt ved at utbygger fremdeles må stille sikkerhet etter bustadoppføringslova § 47 før forskuddet kan bli utbetalt fra meglers klientkonto til utbygger.
Artikkelforfatteren er administrerende direktør i Neptune Properties AS og advokat MNA
Les også: Forslag til endringer i TEK17 kan gjøre nye boliger billigere
