Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
For å oppfylle Soria Moria-erklæringen sender nå statsråd Magnhild Meltveit Kleppa i Kommunal- og regionaldepartementet ut forslag til endringer ”for å sikre at boligpolitiske målsettinger ivaretas”. Loven gjelder som bakgrunnsrett også for leie av næringslokaler, og har derfor betydning også der ”boligpolitiske målsettinger” ikke gjør seg gjeldende.
Oppsigelse av tidsbestemte leieavtalerMest dramatisk er oppsigelsesadgangen for tidsbestemte leieavtaler. Det vil etter ikrafttredelsen av endringene ikke være tilstrekkelig at man avtaler at leieavtalen er tidsbestemt. Det må i tillegg uttrykkelig avtales at denne ikke kan sies opp. Hvis ikke kan leietaker si opp leieavtalen.
Dersom lovendringen blir vedtatt vil den innebære en vesentlig innskrenkning i forutberegneligheten til utleier (og leietaker). Det er derfor viktigere enn noen gang å kvalitetssikre nye leiekontrakter.
En særlig felle vil disse reglene innebærer hvis man ikke bare forlenger eksisterende leiekontrakter på samme vilkår, men fornyer den. Ved fornyelse av leiekontrakten vil eventuelle nye regler i husleieloven komme til anvendelse fullt ut, selv om man fornyer på samme betingelser. Da er det lett at man benytter eksisterende leiekontrakt, som er basert på en standard fra før lovendringen der det ikke nødvendig fremgår uttrykkelig at tidsbestemte leiekontrakt kan sies opp med mindre annet er særskilt avtalt.
Etter vårt syn burde kravet til særskilt avtale for ikke å kunne si opp tidsbestemt leieavtale kun ha begrenset seg til å gjelde boligforhold. Årsaken til det er at mellom profesjonelle parter vil en tidsbestemt leieavtale alltid oppfattes som uoppsigelig i leieperioden, med mindre annet er uttrykkelig avtalt.
Varsling av indeksreguleringEn annen endring av praktisk betydning er at indeksregulering må varsles med minst én og maksimalt tre måneders varsel. I boligforhold kan man derfor ikke innta en passus i leiekontrakten som innebærer at man foretar varsel allerede ved inngåelsen av leiekontrakten.
Dersom avtalen ikke gjelder leie av boligforhold, kan bestemmelsen imidlertid fravikes ved avtale. Forholdene rundt varsel bør derfor reguleres uttrykkelig. Dersom en passus om rett til indeksregulering uten varsel ikke er tatt inn, så må man overholde disse strenge varslingsreglene også ved utleie av næringslokaler.
Leier er ansvarlig for funksjonskontroll av brannutstyrMens utleier er ansvarlig for anskaffelse og service/vedlikehold av røykvarsler og brannslukningsutstyr, så er leietaker ansvarlig for funksjonskontroll, herunder rengjøring, batteriskift, eventuelt kontroll av annen kraftforsyning, og testing. Dette følger av forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn. Leietakerens ansvar for funksjonskontroll presiseres nå i husleieloven.
Bestemmelsen har betydning også ved næringsutleie, fordi forholdene knyttet til røykvarsler og brannslukningsapparat ikke alltid er regulert i leiekontrakten. Bestemmelsen er en påminnelse om at leieren må teste utstyret, og dersom utleier blir gjort oppmerksom på feil ved utstyret, så må han foreta utskifting/utbedring.DepositumDet foreslås endringer i reglene om depositum. Endringene består først og fremst i at depositumkonto skal stå i leietakers navn. Videre spesifiseres prosessen knyttet til utbetaling av depositum ved tvist mellom partene. Begge parter gis her korte frister for å reagere dersom det oppstår tvist.
Bestemmelsen kan ha relevans også i næringsforhold dersom det avtales sikkerhet i form av depositum, men i slike forhold kan eventuelt bestemmelsen fravikes i husleieavtalen.
DeponeringDersom utleierens manglende medvirkning er eneste grunn til at deponering ikke kan skje til konto som disponeres av begge parter i fellesskap, foreslås det nå en ny regel om at leietaker skal kunne deponere til særskilt konto som står i leietakers navn. Reglene er en praktisk tilnærming til strengere regler for opprettelse av bankkonti på grunn av faren for hvitvasking.
Adgangen til å deponere omtvistet leie er ofte fraveket i avtale om leie i næringsforhold. Dersom deponeringsadgangen ikke er fraveket vil reglene kunne få betydning også i næringsforhold.
Øvrige endringerDet foreslås også andre endringer, men disse vil i begrenset grad påvirke utleie i næringsforhold.
I kommuner der vannavgiften betales etter forbruk foreslås det at man også i boligforhold kan avtale at leietaker betaler denne. I næringsforhold kan man imidlertid avtale at alle felleskostnader ved et bygg fordeles mellom leietakerne, hvilket tilsvarer normalen.
Utleiers adgang til å nekte fremleie og opptak i husstandsfellesskap mykes opp ved at andre saklige forhold enn kun forhold ved leietaker kan vektlegges. Endringen er begrunnet i at utleier skal kunne nekte fremleie og opptak i husstandsfelleskap ved overbefolkning av leieobjektet. I de fleste næringsforhold er adgangen til fremleie uttrykkelig regulert. Denne lovendringen, som er begrunnet i boligpolitiske forhold, vil ikke innvirke på forståelsen av disse avtaleklausulene.
Frist for å overprøve takstnemndens avgjørelse om ”markedsleie” etter § 3-1 og ”gjengs leie” etter § 4-3, reduseres til én måned, og det gis mulighet til ny prøvelse hos takstnemnden. I næringsforhold vil det normalt følge av avtalen at verken fastsettelse av ”marekdsleie” etter § 3-1 eller justering av husleie til ”gjengs leie” § 4-3 kommer til anvendelse. Endringene om takstnemnd har derfor neppe betydning i næringsforhold.
Det foreslås også endringer i reglene om boliger til vanskeligstilte.
Dette er de viktigste forslag til endringer i husleieloven:
* Tidsbestemte leiekontrakter kan sies opp dersom annet ikke er særskilt avtalt* Indeksregulering må varsles med minst 1 og maksimalt 3 måneders varsel* Det presiseres at leieren er ansvarlig for funksjonskontroll (rengjøring, batteriskift, testing) av røykvarsler og brannslukningsapparater* Det foreslås endringer i reglene om depositum og deponering av leie i leiers favør* I kommuner der vannavgiften betales etter forbruk kan man avtale at leier betaler denne også i boligforhold* Utleiers adgang til å nekte fremleie og opptak i husstandsfellesskap mykes opp* Frist for å overprøve takstnemndens avgjørelse om markedsleie etter § 3-1 og gjengs leie etter § 4-3 reduseres til én måned, og det gis mulighet til ny prøvelse hos takstnemnden * Det foreslås endringer i reglene om boliger til vanskeligstilte
Advokat Kristoffer Aasebø er fast advokat i Wikborg Reins avdelinger for Fast Eiendom og Restrukturering og Konkurs. Aasebø arbeider med kjøp, salg, oppføring og forvaltning av fast eiendom, samt ulike spørsmål vedrørende insolvens og konkurs.
