Storebrand mot nye høyder

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Dermed ser Storebrand Eiendom ut til å få det politiske gjennomslaget de ville for det nye prestisjeprosjektet i Vika. For temmelig nøyaktig ett år siden mente planmyndighetene i Oslo at Storebrands forslag for eiendommen var for høyt og for mye.

Dagens bygningsmasse er på ca. 49 000 kvadratmeter BTA, hvorav ca. 18 000 kvadratmeter brukes til handel og ca. 23 000 kvadratmeter er kontorarealer. Høyeste gesims er kote 46,8 meter. Storebrand ønsker en utnyttelse med 59 850 kvadratmeter bruksareal, med en antatt fordeling på ca. 40 000 kvadratmeter kontorarealer og ca. 13 900 kvadratmeter med handelsarealer.

Opp 10 meterStorebrands alternativ innebærer at eiendommen kan utbygges med ca. 12 200 kvadratmeter bruksareal (BRA) mer enn dagens bebyggelse, og at tillatt byggehøyde øker med ca. 10 meter til 59,5 meter sammenliknet med det høyeste punktet i dag.

Plan- og bygningsetaten mente i fjor at forslaget legger opp til høyder og en utnyttelse som etaten ikke kan godta. Planmyndighetenes alternativ innebærer at eiendommen kan utbygges med ca. 6400 kvadratmeter bruksareal (BRA), og at tillatt byggehøyde øker med bare 2 meter til 51,5 meter.

Plan- og bygningsetaten nøyer seg med en utnyttelse med 54 050 kvadratmeter bruksareal, med en antatt fordeling på ca. 34 200 kvadratmeter med kontorer og ca. 13 900 kvadratmeter handel. Høyden får være inntil 11 etasjer, pluss anlegg på tak, og ikke mer enn 51,5 meter.

SyretestDet fikk daværende leder av Storebrand Eiendom, Anders Berggren, til å si at de vil droppe nybygg og heller gå for en konvertering. Utfallet i saken ville ifølge Berggren bli en syretest på om Oslo-politikerne for alvor ville gå inn for en høyere og tettere utbygging.

– Vi har beregnet at et nybygg i Ruseløkkveien 26 vil koste rundt 1,7 milliarder kroner, mens en rehabilitering vil koste ca. 1 milliard mindre. Om et nybygg er mer lønnsomt enn en rehabilitering, er avhengig av vårt foreslåtte volum for nye arealer og høyere leier. Men hvis politikerne vedtar forslaget til planmyndighetene, dropper vi nybygget og går inn for en rehabilitering i stedet. Dersom planmyndighetenes forslag blir stående, vil rehabilitering være mer lønnsomt enn nybygg, sa Berggren i desemberutgaven av bladet NæringsEiendom.

Nå går det mot nybygg, der de ønskede høydene er inntil 13 etasjer pluss anlegg på tak, og altså inntil 59,5 meter. Byrådet skriver i sin innstilling at de er positiv til en oppgradering av eiendommen. Planforslaget er i tråd med overordnede føringer om fortetting innenfor eksisterende byggeområder og tett opp mot kollektivknutepunkter.

AksepteresDet rødgrønne byrådet mener de foreslåtte høydene til Storebrand kan aksepteres. Bygningshøyder må ifølge byrådet forventes å øke i den fremtidige utviklingen av byen, selv om de foreslåtte høydene her vil skyggelegge ytterligere deler av aktuelle utearealer til Ruseløkka skole.

Men, byrådet vurderer at den foreslåtte volumoppdelingen og ulike avtrappinger i høydene med inntrukne etasjer er en akseptabelt ut fra det tilliggende bygningsmiljøet. Det blir ingen negative konsekvenser for bylandskapet enn det som må kunne forventes av endringer ved videre fremtidig fortetting med økt utnyttelse. Høydenes avvik fra kommuneplanens føringer kan derfor godtas.

Byrådet tilrår derfor at Storebrand får bygge inntil 59,5 meter og 59 850 kvadratmeter totalt. Samlet areal for forretning, ikke medregnet parkeringsarealer, skal ikke overstige 16 000 kvadratmeter BRA, og samlet areal for annen privat tjenesteyting skal ikke overstige 3500 kvadratmeter. Storebrand må imidlertid ta hensyn til noen av justeringene fra planmyndighetene.

Illustrasjon: Schmidt Hammer Lassens Architects